Um den Werterhalt eines Hauses zu sichern und den Bewohnern eine gewisse Lebensqualität zu ermöglichen, machen bei Altbauten Modernisierungsmaßnahmen Sinn. Eine energetische Sanierung, die Modernisierung der Sanitärobjekte, der Austausch von Fenstern und Türen oder die Installation einer modernen Heizungsanlage erhöhen den Lebensstandard merklich, sind jedoch umfangreich in der Ausführung. Um sich rechtlich vor Abbruch der geplanten Maßnahmen abzusichern, muss der Vermieter ein formvollendetes Schreiben aufsetzen, welches die Modernisierungsausführung umfangreich ankündigt. Die sogenannte Modernisierungsankündigung ist nach dem Paragrafen § 555c I 1 BGB form- und fristgebunden. Bei fehlerhafter Mitteilung muss der Mieter Modernisierungsmaßnahmen innerhalb seiner Wohnung nicht dulden.
Um die Frist und Form zu wahren, sind spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten folgende Angaben nach dem Paragrafen § 555b I Satz 2 BGB zwingend erforderlich:
- die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme,
- den voraussichtlichen Beginn der Maßnahme und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme,
- den Betrag der voraussichtlich zu erwartenden Mieterhöhung
- sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten, sollten sich diese aufgrund der Maßnahme verändern
- außerdem soll der Vermieter den Mieter auf Form und Frist des Härteeinwands (§ 555d III BGB) hinweisen.
Detailliert heißt das:
Voraussichtlicher Umfang und Art der Maßnahmen müssen so in der Modernisierungsankuendigung beschrieben sein, dass der Mieter eine genaue Vorstellung von den zu erwartenden Arbeiten innerhalb seiner Wohnung erhält. Hierzu müssen die geplanten Arbeiten detailliert beschrieben werden. Hierzu gehört auch die Mitteilung zu den verwendeten Materialien und Installationen. Der Mieter muss nachvollziehen können, ob die Maßnahmen tatsächlich zu einer Verbesserung führen werden und was er innerhalb seiner Wohnung den Baumaßnahmen anzupassen hat.
Auch der Rahmen der Maßnahmenarbeiten muss genausten mitgeteilt werden. Ungefähre Zeitangaben sind unzulässig. Ausreichend sind jedoch die Angaben konkreter Kalenderwochen, in denen die Maßnahme voraussichtlich startet und abgeschlossen wird.
Beabsichtigt der Vermieter nach den Umbauten die Miete anzupassen, muss der Vermieter in diesem Schreiben auch über die zu erwartende Erhöhung mit einem Geldwert informiert werden. Einsparungen, welche aufgrund der Maßnahmen erfolgen könnten, sollten zunächst nur angedeutet werden. So hütet sich der Mieter vor unrealistischem Optimismus. Auch die Anpassung von Betriebskosten muss zwingend mitgeteilt werden.
Zwingend erforderlich ist zudem die Aufklärung über die Frist und Form des Härteeinwands, mit welchem sich der Mieter gegen die Maßnahmen zu Wehr setzen kann. Sollte die Mitteilung innerhalb des Schreibens nicht erfolgen, kann der Mieter problemlos die geplanten Maßnahmen kurzfristig stoppen.
Aufgrund dieser umfangreichen Voraussetzungen sollte sich der Vermieter vor dem geplanten Vorhaben genaustens mit den pflichten auseinandersetzten. Sollte eine Modernisierungsankündigung fehlerhaft sein, ist sie unwirksam.
Ein Kommentar zu “Modernisierungsankündigung – Mitteilen und Absichern”