Einige Mietverträge verfügen über Klauseln, in denen die Verteilerschlüssel für Betriebskosten klar geregelt wird. Die Betriebsgrundlagen werden auf der Basis der Wohnfläche, Personenzahl, Wohneinheit und Verbrauch berechnet. Die Betriebskostenart entscheidet darüber, welcher Schlüssel angewendet wird.
Verteilerschlüssel nach Anzahl der Personen
Wird der Verteilerschlüssel nur nach der Personenzahl berechnet, bedarf es einer vertraglichen Vereinbarung. Entgegen einer anderweitigen Vereinbarungen kann der einzelne Mieter nicht erwarten, dass ein personenbezogener Maßstab angewandt wird. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, personenbezogene Gebühren auf alle Personen einzeln umzulegen. Bei Kostenarten wie zum Beispiel Fahrstuhl, Müll, Hausbeleuchtung oder Müll wird die Kostenverteilung nach der Personenzahl gerecht aufgeteilt. Wenn mehrere Personen in einer Wohngemeinschaft leben, dann ist der Verbrauch natürlich entsprechend größer. Auch die Einrichtung des Gebäudes wird mehr genutzt. Kosten wie zum Beispiel für die Sach- und Haftpflichtversicherung, Straßenreinigung oder Grundsteuer können nicht auf die Personenanzahl aufgeteilt werden.
Verbrauchsabhängige Betriebskosten
Seit Jahren hat sich die Berechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch der Betriebskosten wie zum Beispiel Heizung, Warmwasser und Wasser bewährt. Diese Berechnung kann von allen Beteiligten nachvollzogen werden und ist daher vielerorts die beliebteste Alternative. Ungerechtigkeiten werden hierdurch vermieden. Natürlich ist es für diese Berechnung wichtig, dass für jede Wohnung Messgeräte vorhanden sind. Der Mieter zahlt nur den Anteil an den Betriebskosten, die für seine Wohnung ermittelt wurden. Immer wenn die Zähler für Wasser und Heizung in der Wohnung vorhanden sind, darf ein Vermieter nicht pauschal abrechnen. Wenn ein Verteilerschlüssel für Betriebskosten nicht speziell im Mietvertrag vermerkt wurde, dann werden laut Mietrecht die Betriebskosten je nach Anteil der Wohnfläche verteilt.
Wenn die Wohnfläche als Umlageschlüssel verwendet wird
Ein Vermieter muss die jeweiligen Betriebskostenvorauszahlungen jedes Jahr abrechnen. Die angefallenen Betriebskosten der Betriebskostenrechnung werden im Einzelnen genau aufgeführt und auf alle Mietparteien aufgeteilt. Laut §556a Abs. 1 Satz 1 BGB ist es erlaubt, den Verteilerschlüssel auf die Wohnfläche (Quadratmeter) umzulegen. Es sei denn es wurde etwas anderes im Mietvertrag vereinbart. Ein erfasster Verbrauch sollte aber immer vorrangig nach dem entsprechenden Maßstab zu verwenden.
1. Umlage nach der Wohn- und Nutzfläche
Der Verteilerschlüssel nach der Wohn- und Nutzfläche sieht vor, dass jede Partei prozentual nach ihrem Anteil an der Wohn- und Nutzfläche im Haus an den Nebenkosten beteiligt wird.
Dieser Umlageschlüssel wird dann genutzt, wenn kein Schlüssel im Mietvertrag genannt wird.
2. Umlage nach der Personenzahl
Die Umlage der Nebenkosten Personen pro Wohnung ist nur zulässig, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Ein Grund für die Wahl dieses Verteilerschlüssels kann darin bestehen, dass dieser eventuell gerechter ist, da mehr Personen zwangsweise für einen höheren Verbrauch sorgen und beispielsweise mehr Müll verursachen.
3. Umlage nach einzelnen Wohneinheiten
Macht normalerweise nur Sinn, wenn die Wohnungen ähnlich groß sind. Wir hauptächlich beim Kabelanschluss verwendet.
4. Abrechnung nach Verbrauch
Bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Strom, Wasser, Gas der übliche Schlüssel. Hier wird die Abrechnung auf dem tatsächlichen Verbrauch gemacht. Diese Berechnung liefert eine gerecht Verteilung der Kosten.
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