Zwischen einer Modernisierung und einer Instandsetzung ist, gerade bei gemieteten Objekten, oft nicht ganz leicht zu trennen. Dennoch ist die Klassifizierung sehr wichtig. Denn: Eine Instandsetzung ist vom Vermieter zu zahlen, ist sie doch im Endeffekt eine Reparatur. Eine Modernisierungdagegen hat einen anschließenden Mehrwert zur Folge und darf deshalb auf die Miete umgelegt werden. Bei Zweifeln betreffs der Einordnung ist der Deutsche Mieterbund (DMB) ein guter Ratgeber. 

Werden beispielsweise eine neue Badewanne, Waschbecken und Toilettenschüssel eingebaut und das Bad anschließend neu verfließt, ist es eine Reparatur und somit eine vom Vermieter zu zahlende Instandhaltung. Wird jedoch zusätzliche eine Dusche eingebaut, hat das Bad anschließend einen Mehrwert und wurde modernisiert. Dies darf dann vom Vermieter auf die Miete aufgeschlagen werden.

Ähnlich ist es bei Fenstern: Sind sie alt, der Rahmen morsch und sehr zugig, gilt der Austausch gegen neue Fenster als Instandhaltung. Werden aber statt einfacher, vergleichbarer Fenster schallisolierende oder Fenster mit mehrfacher Verglasung eingesetzt, ist es zeitgleich neben der Instandhaltung auch eine Verbesserung, da die Wohnung oder das Haus anschließend eine höhere Wohnqualität (geringerer Geräuschpegel von außen) und einen geringeren Energieverbrauch (Heizkosten) hat.

Der Vermieter darf in diesem Fall die Miete wie folgt anheben: Zulässig ist eine Umlage von elf Prozent der reinen Modernisierungskosten auf die bis bisherige Jahreskaltmiete. Geteilt durch zwölf Monate ergibt sich so die neue Monatsmiete. Hierbei darf jedoch der ortsübliche Mietspiegel nicht überstiegen werden. Die Reparaturkosten, die bei einer reinen Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes angefallen wären, müssen von den elf Prozent Mietaufschlag abgezogen werden.

Das Nachweisen der Modernisierungskosten ist mittels eines Kostenvoranschlags einer Handwerksfirma am einfachsten. Belaufen sich die Kosten für die neuen Fenster auf beispielsweise 6000 Euro, so kann der Vermieter davon nur 3500 Euro auf die Miete umlegen, wenn eine Reparatur des Schadens lediglich 2500 Euro gekostet hätte. Elf Prozent der 3500 Euro geteilt durch zwölf Monate ergeben dann die zulässige monatliche Erhöhung der Kaltmiete.

Waren die alten Fenster dagegen noch voll intakt und wurden nur aus Gründen der Wärme- oder Schallisolierung ausgetauscht, dürfen die Kosten in voller Höhe, also elf Prozent von 6000 Euro, auf die Kaltmiete umgelegt werden. Dabei darf die neue Miete jedoch nicht wesentlich über dem ortsüblichen Mietpreis von vergleichbaren Objekten liegen.

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