Kauf einer vermieteten Immobilie. Welche Möglichkeiten gibt es, und was gilt es zu beachten?

Eine vermietete Wohnung kann auf unterschiedlichste Arten erworben werden und natürlich auch mit den unterschiedlichsten Hintergründen.

Zum Beispiel kann eine Immobilie durch eine Schenkung, das Erbe oder die Ersteigerung oder den ganz normalen weg über einen Makler oder diverse Suchportale erworben werden.

Für den Mieter stellt sich dann oft die Frage, ob der neue Eigentümer die Wohnung als Kapitalanlage sieht und haben möchte, oder ob er Eigenbedarf anmeldet und selbst in die Wohnung ziehen möchte.

Doch dies ist nicht so einfach. Hier hilft nur ein Gespräch mit dem neuen Eigentümer. Wenn dieser die Immobilie als Wertanlage sieht, dann haben Sie als Mieter wahrscheinlich nicht viel zu befürchten. Möchte der neue Eigentümer allerdings selbst in die Immobilie einziehen, so gibt es hierbei einige Dinge zu beachten:

Mieter:

Der Eigentümerwechsel hat grundsätzlich keinen Einfluss auf das Mietverhältnis, gemäß § 566 BGB. Der neue Eigentümer tritt automatisch als neuer Vermieter mit allen Rechten und Pflichten auf.
Solange Sie nichts von einem neuen Vermieter wissen, zahlen Sie weiterhin an Ihren alten Vermieter. Sie müssen nicht doppelt zahlen.
Hat Ihnen der alte Eigentümer bereits gekündigt, so bleibt diese Kündigung auch gegenüber dem neuen Eigentümer gültig. Ausnahme ist hierbei die Kündigung wegen Eigenbedarf. In diesem Fall erlischt die Kündigung bei dem Kauf. Der neue Eigentümer müsste also entsprechend eine neue Kündigung wegen Eigenbedarf erteilen. Hat der alte Eigentümer die Eigenbedarfskündigung allerdings im Namen des neuen Eigentümers ausgesprochen, so bleibt diese wirksam.
Eine Mieterhöhungsforderung des alten Vermieters bleibt auch beim neuen Vermieter bestehen.
Änderungen des Mietvertrages durch den neuen Vermieter bedürfen Ihrer Zustimmung.
Haben Sie Ihre Mieter wegen eines Mangels unter Vorbehalt an den alten Vermieter gezahlt, so müssen Sie diesen Vorbehalt auch dem neuen Vermieter erklären.
Für Schadenersatzansprüche aus der Zeit des alten Vermieters, ist weiterhin dieser zuständig. Sie können die Schadenersatzansprüche nicht an den neuen Vermieter übertragen.

Eigentümer:

Gibt es lediglich einen Mietvorvertrag, so haben Sie diesen nicht zu übernehmen. Einen bestehenden Mietvertrag allerdings schon.
Prüfen Sie am besten vor dem Kauf bestehende Mietverträge. Wurden Vorauszahlungen oder Pauschalen vereinbart? Sind Schönheitsreparaturen vereinbart und sind die jeweiligen Passagen im Vertrag auch rechtswirksam?
Die Rechte des Vermieters können Sie frühestens ab dem im Grundbuch hinterlegten Datum ausüben.
Mietzahlungen stehen Ihnen auch erst ab Datum laut Grundbuch zu. Zu jedem vorherigen Zeitpunkt ist der ehemalige Eigentümer noch zur Einnahme der Mietzahlungen berechtigt.
Im Kaufvertrag sollte enthalten sein, wann Nutzen und Lasten auf Sie als neuen Eigentümer übergehen. Ist dieser Termin vor der Grundbucheintragung, so muss der Verkäufer die Ansprühe ausdrücklich an Sie abtreten.
Informieren Sie gemeinsam mit dem alten Eigentümer den Mieter rechtzeitig über den Wechsel, damit dieser die Miete rechtzeitig an Sie überweisen kann.
Mietrückstände aus der Zeit bevor Sie Vermieter wurden stehen dem alten Eigentümer zu.
Kündigen können Sie, wenn Sie laut Grundbuch Eigentümer sind oder mit ausdrücklicher Erlaubnis des aktuellen Eigentümers (§ 185 Abs. 1 BGB).
Änderungen im Mietvertrag bedürfen der Zustimmung des Mieters.
Erteilte Zusagen des alten Vermieters können nicht ohne weiteres widerrufen werden. Auch Gewohnheitsrechte wie zum Beispiel die Nutzung von Garten oder anderen Räumlichkeiten können Sie nicht ohne weiteres vermieten.
Bezüglich bei der Betriebskostenabrechnung entstandene Rückzahlungen, haben Sie an den Mieter den Betrag für das komplette Jahr zu leisten, auch wenn Sie die Immobilie erst unterjährig erworben haben. Ansprüche daraus müssen Sie an den alten Eigentümer richten.
Die Sicherheitsleistungen (Kaution) für die Wohnung stehen ab Datum gemäß Grundbuch Ihnen zu. Der Vorvermieter muss diese an Sie abtreten. Regeln Sie dies auch im Kaufvertrag.
Hat der Voreigentümer Geld aus der Kaution für offene Forderungen genutzt und Ihnen nur einen Teil der Kaution gezahlt, und der Mieter möchte hier den vollen Betrag zurück, dann muss der alte Eigentümer diese auch zahlen, wenn Sie als neuer Vermieter die Kaution nicht zahlen können.