Der Vermieter muss die Untervermietung erlauben / Maßgeblich ist das berechtigte Interesse des Mieters / Touristen sind keine Untermieter

Das mehrmonatige Berufsprojekt in Shanghai, das Prakti-kum in einer anderen Stadt, das Auslandssemester in Großbritannien oder einfach eine lange Reise: Wer für eine bestimmte Zeit seinen Wohnort wechseln will oder muss, möchte im Anschluss meist gerne in sein Zuhause zurückkehren. Für die Zeit seiner Abwesenheit kann der Mieter seine Wohnung untervermieten, zum Beispiel an Studenten – wenn er einige Regeln beachtet und der Vermieter einver-standen ist.

„In dem Fall wird man vom einfachen Mieter zum Vermieter“, sagt Bettina Ben-ner, Pressesprecherin von Deutschlands führendem Wohnungsunternehmen Vono-via, „mit allen Rechten und Pflichten.“

Eine Bleibe auf Zeit

Untervermietung heißt, dass der Mieter den Gebrauch seiner Wohnung oder eines Teils davon gegen Entgelt einem Dritten überlässt. Dass einzelne Zimmer unter-vermietet werden, kommt ebenfalls häufig vor: Kinderzimmer werden irgendwann frei, nach einer Trennung vom Partner ist plötzlich mehr Platz in der Wohnung oder die beste Freundin braucht eine Auszeit vom Eheleben und sucht eine Bleibe auf Zeit. Die Entscheidung, einen Untermieter in die Wohnung zu nehmen, hat neben finanziellen oft auch persönliche Gründe: Wer einen netten Untermieter hat, ist nicht allein. Der Untermieter wiederum kann ohne größere Formalitäten und Anschaffungen für eine gewisse Zeit in einer fertig eingerichteten Wohnung leben – etwa für die Dauer eines Semesters.

Besonders oft kommen Untervermietungen in Wohngemeinschaften vor. Auch hier wird meist nicht die ganze Wohnung, sondern nur ein WG-Zimmer für eine be-grenzte Zeit untervermietet. In allen Fällen gilt: Der Vermieter muss immer wissen, wer wann und wie lange in seiner Wohnung wohnt. „Andernfalls kann er Schaden-ersatz fordern oder seinem Mieter sogar fristlos kündigen“, betont Benner. Das hilft niemandem, denn dann müssen beide ausziehen – Hauptmieter und Untermie-ter. Manchmal ist eine generelle Erlaubnis bereits im Mietvertrag vermerkt, doch auch dann gilt unbedingt die Informationspflicht an den Vermieter.

Wann darf der Vermieter Nein sagen?

Wenn der Mieter ein sogenanntes berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat, kann der Vermieter dies nicht verbieten – vor allem, wenn es nur um ein Einzelzimmer geht. Zu den Gründen gehören der erwähnte Auslandsaufenthalt, eine Verkleinerung der Familie oder auch finanzielle Engpässe durch plötzliche Ar-beitslosigkeit des Mieters. „Wichtig ist, dass diese Interessen erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sind“, betont Benner. Sie rät, die Vereinbarung mit dem Vermieter schriftlich festzuhalten, denn im Streitfall liegt die Beweispflicht beim Mieter.

Allerdings muss der Vermieter nicht alles dulden. Ist der potentielle Untermieter ein bekannter Unruhestifter, der nachts lärmt und Partys feiert? Oder soll in einem Neun-Quadratmeter-Zimmer plötzlich eine sechsköpfige Familie hausen? In sol-chen und ähnlichen Fällen ist die Untervermietung für den Vermieter nicht zumut-bar und er darf den Antrag wegen Gefährdung des Hausfriedens oder Überbele-gung ablehnen.

Um sich und seinem Vermieter Streit und Unannehmlichkeiten zu ersparen, sollte sich der Mieter genau anschauen, wen er sich als Untermieter in die Wohnung holt. Als Hauptmieter ist er nämlich der Vertragspartner des Untermieters. Er allein trägt damit die Verantwortung für mögliche Mietausfälle, vorsätzliche Sachbeschädi-gung durch den Untermieter und andere Vertragsverletzungen. „Deshalb lieber zu viel als zu wenig regeln“, rät Benner. Es muss ein Zeitmietvertrag aufgesetzt werden, der den Zeitraum der Untervermietung plus Begründung für die zeitliche Begrenzung enthält. Außerdem sollten darin unter anderem der Mietpreis, Kündi-gungsfristen und die Kaution festgeschrieben sein. Sinnvoll ist auch ein Übergabeprotokoll, damit es später beim Auszug keinen Ärger um Kleinigkeiten gibt.

Sonderfälle: Familie und Touristen

Nicht als Untermieter gelten übrigens enge Familienangehörige wie der Lebensge-fährte, Eltern oder die eigenen Kinder. Sie dürfen mit in der Wohnung wohnen, allerdings muss das dem Vermieter angezeigt werden. Gäste sind auch keine Un-termieter, solange sie nicht dauerhaft bleiben. Auch hier gilt der Grundsatz der Zumutbarkeit. Eine besondere Regel gibt es für die Untervermietung an ständig wechselnde Urlauber. Dies stellt eine Zweckentfremdung der Wohnung dar, die nicht im Interesse des Vermieters und nur dann erlaubt ist, wenn dieser einer solchen Nutzung explizit zugestimmt hat. Viele Kommunen verbieten sie außer-dem.

Wem es also nichts ausmacht, dass fremde Leute in seinem Bett schlafen, sein Bad benutzen und von seinen Tellern essen, der kann eine zeitweise Untervermietung in Betracht ziehen. Es sollte aber für alle Seiten passen.

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