Ihr Mietvertrag – ungültige Vereinbarungen

Nicht alles, was in einem Mietvertrag steht, muss auch gültig sein. Das Gesetz macht hierzu klare Vorgaben.

Mietvertrag und Allgemeine Geschäftsbedingungen

Standardisierte Verträge müssen sich an den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) orientieren. (siehe auch: zur Unterscheidung von AGB und Individualvereinbarung, Ihr Mietvertrag, AGB oder individ. Vereinb.). Den Originaltext zu den AGB können Sie im bürgerlichen Gesetzbuch § 305 ff. nachlesen.

Demnach müssen die Vertragsklauseln so gewählt sein, dass der Mieter nicht einseitig benachteiligt wird. Eine solche einseitige Benachteiligung besteht zum Beispiel, wenn der Mieter im Vertrag für einen bestimmten Zeitraum auf sein Kündigungsrecht verzichtet, der Vermieter aber nicht. Diese Klausel ist dann unwirksam.

Des weiteren wird eine Klausel unwirksam, wenn der Mieter mit der Klausel an dieser Stelle im Vertrag nicht rechnen muss. Dieses „rechnen“ kann sich sowohl auf den Inhalt als auch auf die  Position des Passus beziehen. Wird eine einzelne Klausel ungültig, bleibt der restliche Mietvertrag trotzdem in Kraft. Allerdings kann es sein, dass eine einzelne unwirksame Klausel, in der zum Beispiel (rechtswidrig) festgelegt ist, dass der Mieter bei Auszug den Dielenboden abschleifen muss, alle Renovierungsklauseln ungültig macht.

Ungültige Vereinbarungen im AGB-Mietverträgen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit der Liste)

Über die oben gemachten Anmerkungen hinaus sind Vereinbarungen ungültig, wenn (ohne Anspruch auf Vollständigkeit der Liste):

  • eine unangemessen hohe Nebenkostenvorauszahlung festgesetzt wurde
  • wenn eine längere als die gesetzliche Kündigungsfrist festgelegt wird (für Mietverträge, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden gelten Ausnahmen)
  • wenn dadurch die Frist für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters (12 Monate) verlängert wird
  • wenn dadurch die Bestimmungen des BGB zur Ausschlussfrist von Nachforderungen durch den Vermieter ausgehebelt werden (BGB: Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten erfolgen)
  • der Mieter betriebsfremde Nebenkosten übernehmen soll (s. BEtrKV)
  • wenn eine Haftung des Vermieters ausgeschlossen wird – beispielsweise bei einem Mangel an der Wohnung, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits vorhanden war
  • wenn der Mieter einseitig für einen bestimmten Zeitraum auf Kündigung verzichtet
  • wenn ein beidseitiger Kündigungsverzicht den Zeitraum von 4 Jahren überschreitet
  • wenn eine Untervermietung durch den Mieter vollständig ausgeschlossen wird
  • wenn ein Rauchverbot festgelegt wird. Bezieht sich dieses allerdings auf Gemeinschaftseinrichtungen, wie zum Beispiel Dachboden oder Keller, ist dieses in der Regel gültig
  • wenn Renovierungszeitpunkte pauschal festgelegt werden, ohne die tatsächliche Notwendigkeit einer Renovierung zu berücksichtigen
  • wenn ein Verzicht auf Schadenersatzanspräche des Vermieters festgelegt wird
  • wenn der Vermieter Vertragskosten, z.B. für einen von Mieterseite beauftragten Anwalt, übernehmen soll
  • wenn Kleintierhaltung verboten wird
  • wenn Musik bzw. musizieren verboten grundsätzlich verboten wird. Allerdings ist der Mieter zu Rücksichtnahme verpflichtet und entsprechende Ruhezeiten sind zu beachten
  • wenn der Mieter verpflichtet wird, für Renovierungen bei Auszug eine Fachfirma zu beauftragen
  • wenn Renovierungsmaßnahmen anfallen, die nicht in die Kategorie Schönheitsreparaturen fallen
  • wenn der Vermieter zu einer Farbwahl für die Schönheitsreparaturen in der Wohnung verpflichtet wird. Er kann seine Wohnung grundsätzlich streichen wir er will. Anderes gilt für die Renovierung bei Auszug.
  • wenn Kleinreparaturklauseln keine Obergrenze enthalten (max. 100 Euro netto)
  • wenn auf eine Regelung zu Kleinreparaturen verzichtet wurde, nach der die Summe der Kleinreparaturen 8 Prozent der Jahreskaltmiete (netto) nicht überschreiten darf
  • wenn eine Mietkaution vereinbart wird, die 3 Monatskaltmieten übersteigt
  • wenn eine Mietminderung, z.B. aufgrund starker Lärmbelästigung durch Bautätigkeiten, von vorneherein ausgeschlossen wird
  • wenn im Vertrag festgelegt wird, dass eine Änderung des Vertrags nur schriftlich erfolgen kann. Das BGB überstimmt diese Klausel: Eine nachfolgende mündliche Abstimmung ist wirksam
  • wenn eine Vertragsstrafe vereinbart wurde, die der Mieter bei Verstoß gegen den Mietvertrag zu zahlen hat

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