Mietrecht 2019 – Das hat sich geändert

Jedes Jahr erfolgen Änderungen im Mietrecht,- so auch 2019. Für wen sind die Änderungen relevant? Und besteht für Sie aktuell Handlungsbedarf? Erfahren Sie hier, was sich 2019 konkret geändert hat. Als Vermieter von Immobilien, die entwickelt, errichtet und bereits genutzt werden (sogenannten Bestandsimmobilien) sind Sie von den Gesetzesänderungen 2019 betroffen. Dies betrifft insbesondere die Neuvermietung und Modernisierung dieser Immobilien. 

Seit Januar 2009 ist es im Falle einer Neuvermietung gesetzlich vorgeschrieben, dem Mietinteressenten einen Energieausweis vorzulegen, aus dem die energetischen Kennwerte der Immobilie hervorgehen. Der Mietinteressent kann sich mit Hilfe des Energieausweises also einen Eindruck über den energetischen Zustand der Immobilie verschaffen, wozu der Gesetzgeber alle Vermieter verpflichtet. Die Energieausweise haben eine Gültigkeit von zehn Jahren und laufen somit am 01. Januar 2019 ab. Der Energieausweis muss erneuert werden, andernfalls kann mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro gerechnet werden. 

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In mehr als 300 Städten in Deutschland greift die sogenannte Mietpreisbremse, die die vom Vermieter zu verlangende Miete auf maximal 110 % einer örtlichen Vergleichsmiete begrenzt. In einigen Städten wie beispielsweise Stuttgart oder Hannover hat sich die Vergleichsmiete im Jahr 2019 geändert. Der Vermieter ist darüber hinaus in der Auskunftspflicht, dem Mietinteressent unaufgefordert mitzuteilen, falls er sich auf eine Ausnahme der Mietpreisbremse, bedingt durch umfassende Modernisierung oder erhöhte Miete aus Vormietverhältnis, beruft. Der Vermieter ist verpflichtet die Ausnahme durch Offenlegung entsprechender Dokumente zu bestätigen. Tut dies der Vermieter nicht, kann er sich rückwirkend nicht mehr auf die Ausnahme beziehen, muss sich an die Mietpreisbremse halten und dem Mieter die entsprechende Mietdifferenz zurückerstatten. 

Sollten Sie als Vermieter über eine Modernisierung Ihrer Immobilie nachdenken, müssen Sie seit Januar 2019 einige Punkte bedenken, denn die Modernisierungsumlage hat sich verringert. Demnach ist es Vermietern laut dem Mietanpassungsgesetz (MietAnpG) gestattet, die Jahresmitte nur um 8 % anstatt der bisher möglichen 11% der Kosten der Modernisierung zu erhöhen. Zusätzlich gibt es eine generelle Kappungsgrenze der Modernisierungsumlage, die sich innerhalb von sechs Jahren auf maximal drei Euro pro Quadratmeter beläuft. Handelt es sich um eine Immobilie, deren Mietpreis sich unter sieben Euro pro Quadratmeter befindet, beläuft sich die maximal mögliche Modernisierungsumlage auf zwei Euro pro Quadratmeter. Dieses Gesetz soll die Modernisierungsmaßnahmen für die Vermieter erleichtern, da sich so die Berechnung der Modernisierungsumlage vereinfacht. Liegen die Kosten für eine Modernisierung bei unter 10.000 Euro, sind Vermieter nun in der Lage, 30 % der Kosten für den Erhaltungsaufwand abzuziehen und den restlichen Betrag umzulegen. 

Das neue Mietanpassungsgesetz soll Mieter vor ständigen Mieterhöhungen durch Modernisierungsmaßnahmen schützen, die möglicherweise nur auf die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter abzielen. Im Verdacht stehen Vermieter, die nach Ankündigung der Modernisierung nicht innerhalb eines Jahres mit dieser beginnen oder diese mehr als 1 Jahr ruhen lassen. Des Weiteren gelten die Ankündigung einer Mieterhöhung von 100 % und eine erhebliche und absichtlich herbeigeführte Belastung des Mieters durch die Modernisierungsmaßnahmen als ein solcher Verdacht. Sollte sich solch ein Verdacht bei einem Vermieter erhärten, droht diesem seit 2019 ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro.

Ein Kommentar zu “Mietrecht 2019 – Das hat sich geändert”

  1. interessante Beiträge – gut nutzbar, seit ich mich regelmässig damit beschäftige.
    Fragen:
    1. Welche Fristen hat ein Vermieter, auf Widerprüche gegen die BK-Abrechnung einzugehen ?
    2. Welche Verjährungsfristen bzgl. eventueller Nach- oder Rückzahlungen gelten für den Fall des Nichtreagierens ?

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