Was gibt es zu beachten und in welchen Formen kommt sie vor?
Das wichtigste im Überblick:
- Ohne Vereinbarung gibt es im Normalfall keine Kaution. Diese wird meistens mit Vertragsabschluss (Mietvertrag) festgelegt, kann aber auch im Nachhinein noch vereinbart werden (Dies muss durch beide Parteien schriftlich fixiert werden).
- Es gibt mehrere Varianten der Kaution. Die häufigsten sind: Barkaution, Mietersparbuch oder -sparkonto und die Bürgschaft. Diese drei Varianten werden wir weiter unten genauer beleuchten.
- Die Kaution beträgt im Normalfall maximal drei Monats-Kaltmieten. Jeder darüber liegende Betrag kann vom Mieter zurückverlangt werden. Spätere Mieterhöhungen haben keinen Einfluss auf die zu Beginn gezahlte Kaution.
- Ob die Kaution erst nach Beendigung des Mietverhältnisses oder bereits während dessen genutzt werden darf kommt ganz auf die Formulierung im Vertrag an. Beides ist generell möglich.
- Die Zinsen stehen nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter zu.
Die Barkaution
Bei dieser Sicherheitsleistung erhält der Vermieter das Geld vom Mieter entweder in Bar oder per Überweisung.
Die Barkaution darf seitens Vermieter in drei monatlichen Raten verlangt werden. Verlangt der Vermieter die Kaution in einer Rate so ist dies unwirksam, die Kaution an sich jedoch nicht. Die Ratenzahlung innerhalb von drei Monaten ist gesetzlich in § 551 Abs. 2 BGB festgelegt.
Nach Erhalt der ersten Kautionsrate hat der Vermieter das Geld von seinem Vermögen getrennt in einer Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist zum üblichen Zinssatz anzulegen. Dies besagt § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB. Man spricht hier demnach von einem treuhänderischen Ander- oder Sonderkonto.
Das Konto muss mit der korrekten Zusatzbezeichnung Mietkaution versehen sein. Andere Bezeichnungen reichen nicht aus um das Konto als treuhänderisches Sonderkonto zu kennzeichnen. Ansonsten riskiert der Vermieter sich wegen Untreue strafbar zu machen laut einem Urteil des Bundesgerichthofes vom 25.09.1990.
Wurde eine Barkaution vereinbart ist der Mieter nicht berechtigt die Kaution in einer anderen Form, wie zum Beispiel einem Sparbuch zu übergeben.
Der Mieter darf die zweite und dritte Rate der Barkaution so lange zurück halten, bis der Vermieter die ordentliche Anlage der ersten Rate nachweisen kann.
Zahlt der Mieter die Kaution nicht wie vereinbart kann der Vermieter diese sowie die Zinsen, welche bis dahin angefallen wären einfordern. Die Zinsen dienen als erhöhte Sicherheit und daher kann der Vermieter auch hier einen Ausgleich anfordern. Den Einzug in die Wohnung darf der Vermieter allerdings nicht verwehren.
Der Vermieter muss die Steuerbescheinigung der Bank auf Grund des Zinsabschlages seinem Mieter jährlich zur Verfügung stellen, damit der Mieter die Zinsen bei seiner Steuererklärung anrechnen lassen kann. Es ist einfacher für den Vermieter für jedes Wohnobjekt ein separates Mietkautionskonto anzulegen, da es ihm die Zuteilung der Zinsen erleichtert.
Das Mietersparbuch
Hierbei legt der Mieter das Geld in einem gesperrten oder verpfändeten Sparkonto oder Sparbuch zu Gunsten des Vermieters an. Im Falle eines Sparbuches mit Sperrvermerk kann keiner ohne die Zustimmung der jeweils anderen Partei über das Geld verfügen.
Bei einem Sparbuch mit Verpfändungsvereinbarung enthält der Vertrag in den meisten Fällen eine Klausel, dass der Mieter seitens der Bank angeschrieben wird sobald der Vermieter Ansprüche geltend macht, aber auch wenn dieser sich weigert die Auszahlung zu genehmigen ist die Bank verpflichtet nach vier Wochen den geforderten Betrag auszuzahlen. Ansprüche der beiden Parteien sind dann ggf. gerichtlich zu klären. Die Bank bleibt hiervon jedoch unberührt. Sollte diese Klausel nicht vorhanden sein, sollten Sie als Vermieter auf die Aufnahme eben dieser bestehen vor Vertragsabschluss.
Die Bürgschaft
Als Mietsicherheit kann auch eine Bürgschaft vereinbart werden. Als Bürgen kommen üblicherweise Banken, Verwandte oder Arbeitgeber infrage.
Bei den privaten Bürgschaftsversprechen sind es vor allem Eltern, die für ihre Kinder bürgen, damit diese eine Wohnung anmieten können.
Eine Bürgschaftserklärung muss schriftlich abgegeben werden. Das bedeutet, dass das Bürgschaftsversprechen des Bürgen von diesem unterschrieben sein muss. In der Erklärung muss zudem die Forderung, die der Bürge sichern will, genau bezeichnet werden.
Der Vermieter muss eventuell noch bestehende Forderungen durchsetzen bevor eine Verjährung eintritt, denn verjährte Ansprüche werden mit einer Bürgschaft nicht abgedeckt.
Private Bürgschaften von Eltern oder Verwandten sind für den Mieter günstiger, da bei Bürgschaften durch Banken Kosten anfallen.
Welche Forderungen deckt die Kaution?
Im Normalfall deckt die Kaution die folgenden Bereiche ab:
- Mietrückstände,
- Betriebskostenvorschüsse und –nachzahlungen,
- Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache,
- Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Räumung,
- Schönheitsreparaturen wegen Nichtausführung,
- Schadenersatzansprüche wegen sonstiger Vertragsverletzungen
Rückzahlung der Kaution
Die Rückzahlung der Kaution verjährt in drei Jahren gemäß § 195 BGB. Hierbei ist nicht das Auszugsdatum entscheidend, sondern das Datum an welchen notwendige Reparaturen und Renovierungen erledigt wurden. Dies kann demnach auch im Folgejahr sein. Die Verjährungsfrist beginnt immer zum 31.12. des Jahres an welchem diese Arbeiten erledigt wurden.
Bei älteren Mietverträgen ist die Kaution mindestens ab dem 1.1.1983 zu verzinsen.
Hat der Vermieter die Kaution nicht richtig angelegt und der Mieter bekommt daher keine Zinsen, so kann vom Vermieter Schadenersatz gefordert werden.
Wie und wann wird die Kaution abgerechnet?
Frühestens nach vollständiger Räumung und Rückgabe der Wohnung, oder nach einer angemessenen Rückzahlungsfrist. Diese kann unterschiedlich sein, maximal jedoch neun Monate. Der Standard liegt hier bei zwei bis sechs Monaten.
