Mietvertrag – Vorlage / Muster

So sieht ein rechtskonformer Mietvertrag aus,

Ein Mietvertrag regelt die beidseitigen Verpflichtungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Es gibt viele wichtige Dinge, die in einem solchen Vertrag zwischen Vermieter und Mieter geregelt sind. Diese Regelungen sind für beide Seiten bindend, sofern keine anderen schriftlichen Vereinbarungen getroffen wurden. Die folgenden Links zeigen die wichtigsten Bestandteile eines solchen Vertrages im Einzelnen auf:

Vorlagen zum Mietvertrag

     – Mietvertrag vom deutschen Mieterbund
     – Mietvertrag von Immoverkauf24
     – Jurarat – Muster Mietvertrag inklusive Word- und PDF-Vorlage zum Download

Wichtige Informationen zum Mietvertrag

1.) Mieter und Vermieter

Im Vertrag müssen Vermieter/-in und Mieter/-in namentlich aufgeführt werden. Andere Personen, die darüber hinaus mit in das Mietobjekt einziehen wollen, müssen ebenfalls aufgeführt sein.

2.) Das Mietobjekt

Das Mietobjekt muss genau beschrieben werden. Dazu gehört natürlich auch die Anschrift. Außerdem sollten die Anzahl der Zimmer, die Fläche in Quadratmeter und ein eventuell vorhandener Garten, eine Dachterrasse, Garagen und Kellerräume mit in den Vertrag aufgenommen werden. Zusätzliche Absprachen müssen ebenfalls im Vertrag festgehalten werden.

3.) Die Miethöhe und die Nebenkosten

Im Vertrag muss die vereinbarte Kaltmiete aufgeführt werden. Hinzu kommen noch die monatlichen Nebenkosten, die vom Mieter oder der Mieterin zu zahlen sind.

4.) Beginn des Mietverhältnisses

Der Mietbeginn ist ebenfalls ein wichtiger Bestandteil eines Vertrages. Dementsprechend muss das konkrete Datum klar aus dem Mietvertrag hervorgehen.

5.) Die Kaution

In den meisten Fällen muss eine Kaution gezahlt werden. Diese soll eventuelle Schäden abdecken, die durch den Mieter entstehen. Die Kaution muss auf ein gesondertes Konto eingezahlt werden. Es dürfen höchstens drei Kaltmieten für die Kaution veranschlagt werden. Es gibt aber auch Fälle, in denen der Vermieter auf die Kaution verzichtet. Das ist meistens dann der Fall, wenn der neue Mieter die komplette Renovierung der Wohnung aus eigener Tasche bezahlt. Dieser Umstand muss jedoch gesondert in den Vertrag aufgenommen werden.

6.) Die Zahlung der Miete

Im Mietvertrag steht auch der Zeitraum, in dem die Miete gezahlt werden muss. Neben einer monatlichen Zahlung können auch andere Zeiträume vertraglich vereinbart werden. Grundsätzlich gilt jedoch die gesetzliche Regelung, dass die Miete spätestens am 3. Werktag des Zahlungszeitraums gezahlt werden muss. Andere Regelungen müssen schriftlich festgehalten werden.

7.) Die Betriebskosten

Hier müssen die Betriebskosten aufgelistet sein, die in der Regel im Voraus gezahlt werden müssen. Am Ende des Jahres erfolgt dann eine abschließende Abrechnung, der der tatsächliche Verbrauch zugrunde liegt. Falls diese Abrechnung fehlerhaft sein sollte, kann der Mieter Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einlegen.

8.) Die Zeitmiete

Es besteht die Möglichkeit, ein Objekt nur für einen bestimmten Zeitraum zu vermieten. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Vermieter für einen bestimmten Zeitraum den Wohnraum nicht benötigt. Dann wird von einem Zeitmietvertrag gesprochen. Dieser läuft automatisch nach Erreichen der vereinbarten Mietzeit aus und bedarf keiner weiteren Kündigung. Die Befristung muss in jedem Fall schriftlich festgehalten werden.

9.) Die Verwendung der Wohnung

Der Vermieter kann zum Beispiel eine gewerbliche Nutzung der Wohnung schriftlich ausschließen. Außerdem kann er auch eine Untervermietung auf diesem Weg untersagen.

10.) Die Schlüsselübergabe

Zu einer Wohnung gehören auch die passenden Schlüssel. Diese müssen für die Wohnung, Keller, Dachboden, Briefkasten und Garage (falls vorhanden) beim Einzug übergeben werden. Das muss ebenfalls in den Vertrag aufgenommen werden. Wohnt eine Person alleine in der Wohnung, so hat sie ein Recht auf je zwei Schlüssel. Sind mehrere Bewohner vorhanden, muss für jede Person ein Schlüssel ausgehändigt werden. Wie viele Schlüssel insgesamt ausgegeben wurden, muss ebenfalls vertraglich festgehalten werden.

11.) Die Hausordnung

In jedem Haus gibt es in der Regel auch eine Hausordnung. Diese muss zu jedem Mietvertrag ausgehändigt werden und der Mieter muss den Erhalt quittieren. Eine Hausordnung ist für alle Parteien bindend. Sie schreibt zum Beispiel die Ruhezeiten und die Streudienste im Winter vor, sofern keine externe Firma oder ein Hausmeister diese Tätigkeit übernimmt. In dieser steht zum Beispiel auch die Regelung zur Treppenhausreinigung. In Häusern, in denen keine Firma dafür eingesetzt, müssen die Mieter oft in einem bestimmten Turnus die Hausreinigung übernehmen. Das beinhaltet in der Regel die Reinigung vom Dachboden über das Treppenhaus bis hin zum Keller. Je mehr Parteien im Haus wohnen, umso seltener muss ein Mieter die Hausreinigung übernehmen. Es bleibt diesem beispielsweise aber auch selbst überlassen, sich um einen Ersatz zu kümmern, wenn er körperlich nicht dazu in der Lage ist.

12.) Klein- und Schönheitsreparaturen

Für Kleinreparaturen gibt es eine gesetzliche Obergrenze. Diese darf 100 Euro pro Reparatur nicht überschreiten. Außerdem muss eine Höchstgrenze für solche Reparaturen im Jahr festgelegt werden. Der Höchstsatz der vom Mieter zu zahlenden Kosten für Kleinreparaturen beträgt acht Prozent der Kaltmiete im Jahr oder alternativ dazu 200 Euro pro Jahr. Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Es kann jedoch im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden, dass der Mieter bestimmte Schönheitsreparaturen aus eigener Tasche zahlen muss. Das sind unter anderem Renovierungsarbeiten, zu denen zum Beispiel Streichen und Tapezieren gehört.

13.) Regelungen zur Tierhaltung

Auch die Haltung von größeren Tieren kann im Mietvertrag nicht prinzipiell verboten werden. Laut BGH-Urteil muss der Mieter im Einzelfall eine Erlaubnis einholen. Der Vermieter kann diese jedoch verweigern. Eine Erlaubnis kann zudem widerrufen werden, falls die Haltung der Tiere Nachbarn oder Mietobjekt beeinträchtigt. Zu beachten ist aber, dass die Kleintierhaltung von solchen Regelungen nicht betroffen ist. Dazu gehören zum Beispiel Hamster, Vögel oder Schildkröten. Grundsätzlich dürfen Mieter Kleintiere in der Wohnung halten, solange diese niemanden stören (wie beispielsweise laut schreiende Papageien). Sollte ein Verbot als Klausel im Mietvertrag stehen, so ist dieses Tierhaltungsverbot unwirksam – was von vielen Hausbesitzern gerne übersehen wird.

Die Mieterselbstauskunft

Die Mieterselbstauskunft ist in der Hauptsache dazu gedacht, dass der Vermieter einen kurzen und aussagekräftigen Überblick über die Person beziehungsweise Personen bekommt, die in die Wohnung einziehen möchten und deren aktuelle finanzielle Situation einschätzen kann. Da es keine gesetzlich bindende Verpflichtung gibt, muss man eine solche Mieterselbstauskunft nicht ausfüllen. Allerdings liegt es im Interesse des Wohnungssuchenden, zulässige Fragen zu beantworten, da man sonst einfach aus dem Bewerberpool ausscheidet. Wichtig ist dabei, welche Fragen der Vermieter stellen darf und welche nicht:

Erlaubt sind Fragen…

…zur Anzahl der Personen, die in das Mietobjekt einziehen möchten.
…zum aktuellen Arbeitsverhältnis.
…zum (Netto-)Einkommen.
…ob Haustiere mit in das Mietobjekt einziehen sollen und falls ja, welche und wie viele.
-ob eine gewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten geplant ist.

Nicht zulässig sind Fragen…

…zur Familienplanung.
…zum Gesundheitszustand.
…zu religiösen und/oder politischen Ansichten.
…Mitgliedschaften in Vereinen oder vergleichbaren Institutionen.
…zur sexuellen Orientierung und Geschlechteridentität.
…zu persönlichen Hobbies.

Eine Besonderheit der Mieterselbstauskunft ist dabei, dass unzulässige Fragen nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen. Lügen werden also nicht rechtlich bestraft, solange die Frage selbst unangemessen in die Privatsphäre oder die Persönlichkeitsrechte der Mietinteressenten eingreift. Wenn man erlaubte Fragen wissentlich falsch beantwortet, kann man unter Umständen jedoch sogar mit einer fristlosen Kündigung oder Schadensersatzforderungen rechnen.

Die verschiedenen Arten von Mietverträgen

Es gibt unterschiedliche Arten von Mietverträgen, die sich unter anderem durch die Vertragsinhalte und die damit verbundenen Rechte und Pflichten des Mieters unterscheiden. Dazu gehören zum Beispiel der befristete Mietvertrag oder ein Vertrag, der speziell für Wohngemeinschaften gedacht ist.

Der unbefristete Mietvertrag

In der Regel ist ein Mietverhältnis in Deutschland unbefristet – das heißt, dass ohne anderweitige schriftliche Absprache eine Befristung nicht gültig ist. Das Mietverhältnis wird erst dann beendet, wenn eine Partei dieses unter Einhaltung der Fristen oder in schwerwiegenden Fällen fristlos aufkündigt.

Der befristete Mietvertrag

Dieser ist von Anfang an auf einen bestimmten Mietzeitraum festgelegt. Das ist meistens der Fall, wenn der Vermieter ab diesem Zeitpunkt selbst den Wohnraum nutzen will oder aufwendige Renovierungsarbeiten plant. Nach Ablauf dieses Zeitraums bedarf es keiner Kündigung. Der Mieter muss dann vielmehr die Wohnung an den Vermieter zurückgeben. Außerordentliche Kündigungen, zum Beispiel beim Ausbleiben der Mietzahlungen, sind jedoch auch bei einem befristeten Mietvertrag möglich.

Der Staffelmietvertrag

Der gestaffelte Mietvertrag kann schriftlich vereinbart werden und regelt eine jährliche prozentuale Mieterhöhung. Diese darf nicht höher als 20 Prozent der üblichen Ortsmiete sein. Mehr zum Staffelmietvertrag finden Sie hier.

Mietvertrag für eine WG

Viele Vermieter überlassen ihre Wohnung gerne Studenten. Hier gelten besondere Regelungen, die zu beachten sind. Besonders wichtig ist die Nachfolgeregelung, falls ein oder mehrere Mitglieder der Wohngemeinschaft wieder ausziehen und ein Ersatz gefunden werden muss.

Mietvertrag bei Einliegerwohnungen

Diese Art von Mietvertrag unterliegt besonderen Regelungen. Diese betreffen zum Beispiel die Nebenkostenabrechnung und den Kündigungsschutz.

Die Dauer des Mietvertrages

Für Mieter wie Vermieter ist wohl die Dauer des Mietvertrags – neben dem Mietzins selbst – die wesentlichste Komponente. Dabei gilt: Zeitlich befristete Mietverträge sind auf eine Dauer von bis zu 30 Jahren zulässig. Dabei muss der Vermieter allerdings triftige Gründe für die Befristung angeben. Diese sind beispielsweise:

  • Eigenbedarf, für sich selbst oder auch Familienangehörige
  • Geplante weitgehende Umbau- bzw. Abrissmaßnahmen
  • Verwendung als Dienstwohnung

Bei Wegfall dieser vom Gesetz vorgegebenen Gründe ist ein Mietvertrag grundsätzlich unbefristet abzuschließen.

Die Kündigung des Mietvertrages

Die Kündigungsfristen für einen Mietvertrag sind laut dem deutschen Mietrecht für Mieter und Vermieter unterschiedlich. So hat der Mieter beispielsweise das Recht, das Mietverhältnis mit einer dreimonatigen Frist zu kündigen. Bei Vermietern erhöht sich jedoch die Länge der Kündigungsfrist je nach Dauer des Mietverhältnisses. So gelten bis zu einer Mietdauer von fünf Jahren ebenfalls die drei Monate, ab einem achtjährigen Mietverhältnis steigt die Kündigungsfrist hingegen auf neun Monate. Der Vermieter darf jedoch im Mietvertrag die Kündigung für eine Dauer von bis zu vier Jahren ausschließen. Gleichzeitig gelten auch für den Mieter Einspruchsrechte bei Kündigung: So kann eine Kündigung in besonderen Situationen – wie etwa bei einer Schwangerschaft oder auch bei drohender Obdachlosigkeit – beeinsprucht werden.

Sonderfall Kündigungsausschluss:

Zwischen Vermieter und Mieter kann eine Vereinbarung getroffen werden, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums – maximal jedoch für fünf Jahre –von beiden Seiten keine Kündigung erfolgt. Beide Parteien müssen sich daran halten. Einzige Ausnahme ist ein Sonderkündigungsrecht, beispielsweise wegen fehlender Mietzahlungen oder grundsätzlichem Fehlverhalten des Mieters.

Vorlagen zum Mietvertrag können Sie hier herunterladen: