Der Mietvertrag

So wirkt sich das neue Mietrecht auf Mieter und Vermieter aus

Seit Mitte 2013 gelten in Deutschland bereits neue Bestimmungen im Mietrecht, die sowohl Mieter als auch Vermieter betreffen. Bei bestehenden Mietverträgen ändert sich allerdings meist nichts – die getroffenen Regelungen bleiben bestehen. Dennoch gilt, es für Mieter und Vermieter, wesentliche Aspekte zu berücksichtigen.

Dauer des Mietvertrags
Für Mieter wie Vermieter ist wohl die Dauer des Mietvertrags – neben dem Mietzins selbst – die wesentlichste Komponente. Dabei gilt nun: Zeitlich befristete Mietverträge sind auf eine Dauer von bis zu 30 Jahren zulässig. Dabei muss der Vermieter allerdings triftige Gründe für die Befristung angeben. Diese sind beispielsweise:

  • Eigenbedarf, für sich selbst oder auch Familienangehörige
  • geplante weitgehende Umbau- bzw. Abrissmaßnahmen
  • Verwendung als Dienstwohnung

Bei Wegfall dieser vom Gesetz vorgegebenen Gründe ist ein Mietvertrag jedenfalls unbefristet abzuschließen.

Miete und Betriebskosten
Die Miete wird grundsätzlich als Kaltmiete angegeben. Dazu kommen dann die laufenden Betriebskosten etwa für Müllabfuhr, die Reinigung von Treppenhaus, Fluren und Hof, Gebühren, etc. Über die Betriebskosten muss der Mieter in der Betriebskostenverordnung informiert werden. Gleichzeitig muss dem Mieter auch jährlich eine Abrechnung über die Betriebskosten vorgelegt werden, diese sind dann jährlich auszugleichen, da es sich ja seitens des Mieters um eine Vorauszahlung handelt.

Die Kaution
Wer eine Wohnung vermietet, will natürlich auch eine Sicherheit für etwaige Schäden oder auch ausständige Zahlungen für Miete oder Betriebskosten. Diese Kaution ist auf drei Monatsmieten begrenzt, wobei als Maßstab dafür nur die Kaltmiete – ohne Betriebskosten – gilt. Der Vermieter muss dabei die Kaution auf einem Sparbuch zu dem für Spareinlagen üblichen Zinssatz für dreimonatige Anlagen aufbewahren. Die Erträge daraus stehen dem Mieter zu. Weiters ist der Mieter berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Raten – beginnend mit der ersten Mietzahlung – zu entrichten. Eine Mieterhöhung berechtigt den Vermieter zu keiner Nachforderung auf die Kaution.

Instandhaltung und „Schönheitsreparaturen“
Der Mieter ist grundsätzlich zur Instandhaltung des Mietobjekts verpflichtet, sofern es in seinem Einflussbereich liegt. Dies gilt etwa für Wände und Böden, aber auch Fensterrahmen. Diese müssen in regelmäßigen Abständen neu gestrichen bzw. erneuert werden. Wie dies stattzufinden hat, obliegt allerdings dem Mieter, genaue Vorgaben – etwa im Hinblick auf verwendete Farben – darf der Vermieter nicht machen.

Die Kündigung
Die Kündigungsfristen für einen Mietvertrag sind laut deutschem Mietrecht für Mieter und Vermieter unterschiedlich. So hat der Mieter jedenfalls das Recht, jedes Mietverhältnis mit einer dreimonatigen Frist jeweils zum Stichtag 3. des Monats zu kündigen. Bei Vermietern erhöht sich jedoch die Länge der Kündigungsfrist je nach Dauer des Mietverhältnisses. So gelten bis zu einer Mitdauer von fünf Jahren ebenfalls die drei Monate, ab einem achtjährigen Mietverhältnis steigt die Kündigungsfrist jedoch auf neun Monate. Der Vermieter darf jedoch im Mietvertrag die Kündigung für eine Dauer von bis zu vier Jahren ausschließen. Gleichzeitig gelten auch für den Mieter Einspruchsrechte bei Kündigung: So kann eine Kündigung in besonderen Situationen – etwa Schwangerschaft – aber auch bei drohender Obdachlosigkeit beeinsprucht werden.