Das müssen Sie beachten, wenn Sie Garagen und Stellplätze vermieten
Fast jeder Mieter besitzt ein Fahrzeug, sodass Wohnungen mit Garage, Stellplatz oder Carport sehr beliebt sind. Als Vermieter haben Sie unterschiedliche Möglichkeiten, einen solchen Stellplatz für Fahrzeuge zu vermieten. Im folgenden Artikel erfahren Sie, welche Möglichkeiten Sie haben und was Sie beachten müssen.
Nutzen Sie alle Möglichkeiten
Wenn Sie einen Mietvertrag für Wohnräume schließen, müssen Sie sich an die vorgegebenen gesetzlichen Regelungen halten. Meistens sind die Gerichte im Streitfall auf der Seite des Mieters. Allerdings sind Stellplatz, Carport und Garage kein Wohnraum. Daher sind hier nur allgemeine Mietrechtsbestimmungen gültig. Das hängt jedoch davon ab, wie Sie diesen Platz vermieten. Drei Möglichkeiten gibt es. Zum einen können Sie den Stellplatz zusammen mit den Wohnräumen vermieten, getrennt von der Wohnung, jedoch an den gleichen Mieter oder lediglich den Stellplatz ohne Wohnraum.
Wenn der Stellplatz gemeinsam mit einer Wohnung vermietet wird
Werden Stellplatz und Mietwohnung in einem Vertrag aufgeführt, entsteht ein einheitliches Mietverhältnis. Diese Vermietungsart wird in der Regel praktiziert. Das hat für Sie als Vermieter jedoch verschiedene Konsequenzen. Sie können den Stellplatz nämlich nur gemeinsam mit der Wohnung kündigen. Dabei greifen immer die gesetzlich vorgeschriebenen Regelungen. Falls Sie den Stellplatz nun selber benötigen, können Sie diesen nicht separat kündigen. Da aber für eine Wohnungskündigung kein Anlass besteht, können Sie Ihren Stellplatz nicht nutzen. Ausschließlich dann, wenn der Stellplatz notwendig ist, um neue Wohnräume zu bauen, ist eine Teilkündigung der Garage erlaubt. Dann ist die Kündigung bis zum dritten Werktag jeden Monats gültig und zum übernächsten Monat rechtlich wirksam. Falls der Mieter den Stellplatz kündigt, darf er eine passende Senkung der Miete beanspruchen. Diese sollte allerdings angemessen sein. Bei einer einheitlichen Vermietung ist eine Teilmieterhöhung nicht möglich, die sich ausschließlich auf den Stellplatz bezieht. Es ist nur eine Mieterhöhung für den Wohnraum möglich.
Wohnraum und Stellplatz getrennt vermieten
Nachteile der einheitlichen Vermietung können mit einem separaten Mietvertrag vermieden werden. Das muss im Mietvertrag des Stellplatzes deutlich ersichtlich sein. Lediglich eine Passage im Mietvertrag aufzunehmen, dass die Vermietung des Stellplatzes unabhängig von der Vermietung der Wohnräume erfolgt, ist häufig vor Gericht nicht ausreichend. Ein separater Mietvertrag für den Stellplatz ist empfehlenswert, um Zweifel auszuschließen.
Stellplatz ohne Wohnraum vermieten
Auch die Vermietung eines Stellplatzes ohne Wohnräume ist möglich. In diesem Fall entstehen keine Abgrenzungsprobleme. Von mündlichen Vereinbarungen ist allerdings abzuraten, da es häufig zu Streitigkeiten kommt. Der eigenständige Mietvertrag für Stellplätze hat verschiedene Vorteile. Er darf separat gekündigt werden, ohne dass Vorschriften für die Wohnraumvermietung berücksichtigt werden müssen. Zudem müssen Sie diese nicht begründen. Es gibt allerdings Kündigungsfristen, die Sie für einen Stellplatz beachten müssen. Wird dieser privat genutzt, muss die Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats erfolgen, damit sie Ende des übernächsten Monats gültig ist. Gewerblich genutzt Stellplätze müssen bis zum dritten Werktag des Quartals gekündigt werden, damit die Kündigung zum Quartalsende gültig ist. Erfolgt eine Klage des Mieters gegen die Kündigung des Stellplatzes, hängt der Streitwert bei einem Berufungsverfahren lediglich vom Mietwert des Stellplatzes ab, nicht vom Mietwert des Stellplatzes und der Wohnung. Die Mieterhöhung für einen Stellplatz kann im Vergleich zur Vermietung von Wohnräumen auch ohne Änderungskündigung erfolgen und durchgesetzt werden. Alternativ ist aber auch eine einvernehmliche Vereinbarung mit dem Mieter möglich, die durch eine Änderung des Mietvertrages erfolgen kann. Darüber hinaus haben Sie die Möglichkeit, die Miete für den Stellplatz mit den Interessenten frei zu verhandeln. Die verschiedenen Einschränkungen, die im Wohnraummietrecht vorhanden sind, gelten in diesem Fall nicht.
