Mietvertrag – Die Größe & Lage der Wohnung

Die Größe & Lage der Wohnung – wichtige Informationen

Wenn Sie sich für einen Mieter entschieden haben, müssen Sie im Mietvertrag den Gegenstand der Vermietung angeben. Die genaue Lage der Wohnung muss angegeben werden. Es reicht bei mehrgeschossigen Häusern nicht aus, dass Sie nur die Adresse angeben. Stockwerk und genaue Lage der Wohnung sind ebenfalls erforderlich. Des Weiteren müssen Anzahl der Räumlichkeiten und Nebenräume angegeben werden. Auch Räume außerhalb der vermieteten Wohnung, beispielsweise Kellerräume oder andere Räume zu denen Mieter Zugang haben und mit anderen teilen. Stellplätze oder Garagen sollten separat mit einem eigenen Mietvertrag vermietet werden. Dann ist es später einfacher, diese zu kündigen, falls Sie die Garage selbst nutzen möchten.

Die korrekte Berechnung der Wohnfläche

Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes besagt, dass generell die reale Wohnfläche zur Berechnung als Grundlage dienen darf, wenn Sie einen Mietvertrag abschließen oder die Miete erhöhen. Vor diesem Urteil war eine Toleranz von 10 Prozent erlaubt. Doch diese ist nun nicht mehr zulässig. Immobilien, die im Hinblick auf den sozialen Wohnungsbau gefördert werden, erfordern eine Ermittlung der Wohnfläche gemäß den Bestimmungen der Verordnung zur Berechnung dieser. Wurde der Wohnungsbau allerdings frei finanziert, haben beide Parteien die Möglichkeit, sich auf eine bestimmte Berechnungsmethode zu einigen. Dabei ist es maßgeblich, was Sie im Mietvertrag vereinbart haben.

Was, wenn es keine Vereinbarung im Mietvertrag gibt?

Wenn Sie und Ihr Mieter darauf verzichtet haben, eine Regelung diesbezüglich im Vertrag festzuhalten, müssen Sie generell von der ortsüblichen Berechnungsart ausgehen. Eine solche Methode ist jedoch sehr schwer zu ermitteln. Meistens wird sie erst im Streitfall durch ein Gericht ermittelt. Falls beide Parteien auf die Festlegung einer solchen Methode verzichtet haben und sich keine herkömmliche Berechnungsgrundlage feststellen lässt, sind die Regelungen gemäß § 42 der Zweiten Berechnungsverordnung gültig.

Rechtliche Informationen

§ 42 II. BV besagt zur Wohnfläche, dass wenn sie bis zum 31.12.2003 nach der Verordnung berechnet wurde, es bei dieser bleibt. Falls es bei den vorgenannten Fällen nach diesem Zeitpunkt bauliche Veränderungen an den vermieteten Räumlichkeiten gibt und eine neue Berechnung der Wohnfläche notwendig ist, gelten die Vorschriften der Wohnflächenverordnung des 25.11.2003.

Verträge, die bis zum 31. Dezember 2003 abgeschlossen wurden

Verträge, die bis zu diesem Zeitraum abgeschlossen wurden, unterliegen den §§ 42 bis 44 II. BV. Daraus erfolgt, dass Loggien, Balkone, Freisitze und Dachgärten, welche vor unbefugten Blicken geschützt sind, bis maximal 50 Prozent in die Berechnung einbezogen werden dürfen. Sie müssen den Mieter als Vermieter nicht explizit darauf hinweisen, dass Sie den Höchstwert als Grundlage zur Berechnung verwendet haben. Dennoch sind Sie an alle Regelungen des Mietvertrages gebunden, wenn diese einen niedrigeren Anteil vorschreiben. Des Weiteren dürfen Sie den halben Wert nicht ansetzen, wenn eine niedrigerer ortsüblich ist.

Verträge, die ab dem 1. Januar 2004 gültig sind

Wurde der Mietvertrag ab dem 1. Januar 2004 abgeschlossen, ist die Wohnflächenverordnung gültig. Diese räumt lediglich noch eine Anrechnung von maximal 25 Prozent für die vorher genannten Flächen ein. Es sind nur in Ausnahmefällen 50 Prozent zulässig. Alle folgenden Informationen beziehen sich lediglich auf die Wohnflächenverordnung, die seit dem 1. Januar 2004 gültig ist.

Was gehört alles zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehört die Grundfläche sämtlicher Räumlichkeiten, die zur vermieteten Wohnung gehören und zum Wohnen genutzt werden. Dazu zählen auch Schwimmbäder, Wintergärten und weitere geschlossene Räume, die zum Wohnen dienen. Darüber hinaus werden auch Loggien, Balkone, Terrassen und Dachgärten miteinbezogen, wenn sie nur einer bestimmten Wohnung eindeutig zugeordnet werden. Nebenräume werden bei der Berechnung der Wohnfläche allerdings nicht berücksichtigt. Dazu gehören zum Beispiel Abstellräume, Keller- und Dachbodenräume, Trockenräume, Waschküchen, Heizungsräume sowie Garagen. Auf der Basis der Wohnflächenverordnung werden alle weiteren Räume nicht berücksichtigt, die nicht dem Bauordnungsamt entsprechen. Dazu können aber die jeweiligen Parteien im Mietvertrag eine anders lautende Regelung vereinbaren. Hierzu reicht es vollkommen aus, wenn im Mietvertrag ersichtlich ist, dass die betreffenden Räume zu 100 Prozent in die Flächenberechnung einbezogen und zum Wohnen vorgesehen sind. Falls bestimmte Räume nicht dem Bauverordnungsrecht entsprechen, ist das noch nicht zwangsläufig ein Mangel. Er entsteht erst dann, wenn Behörden aktiv werden und die Nutzung der Räume androhen oder untersagen.

Die eigentliche Berechnung der Wohnfläche

Die Grundfläche muss nach den lichten Maßen ermittelt werden, die sich zwischen den Bauteilen befinden. Sie müssen von der Vorderkante der Bauteile-Bekleidung ausgehen. Fehlen jedoch begrenzende Bauteile, müssen Sie den baulichen Abschluss als Grundlage verwenden.