Es kommt häufiger vor als Sie denken, dass es aufgrund unklarer Klauseln im Mietvertrag zu Gerichtsverhandlungen kommt und diese dann als ungültig definiert werden. Verunsicherung macht sich beim Vermieter breit. Er weiß nicht, wie er die Klauseln formulieren soll, dass sie auch rechtlichen Bestand haben. Was, wenn der gesamte Mietvertrag dann unwirksam wird und warum gelten die gleichen Klauseln dann bei anderen Gerichten?


Herkömmlicher Mietvertrag wie Allgemeine Geschäftsbedingungen

Die meisten Vermieter nutzen Mietverträge, die sie im Internet herunterladen oder im Fachhandel kaufen. In diesem Fall gehört er rechtlich gesehen zu den Bestimmungen für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Diese Regelungen sind im BGB § 305 und folgende hinterlegt. Generell sind alle Klauseln ungültig, wenn Ihr Mieter einseitig benachteiligt wird oder mit denen Ihr Mieter nicht rechnen muss. Doch es ist nicht relevant, ob der Meter mit Klauseln von der Formulierung her oder inhaltlich nicht rechnen muss. Selbst wenn sich die Klausel im Mietvertrag an einer Stelle befindet, wo sie nicht vermutet wird, ist es möglich, dass sie ungültig ist.

Ist ein Mietvertrag mit ungültigen Klauseln weiter gültig?

Falls einige Klauseln des Mietvertrages von einem Gericht für ungültig befunden werden, bedeutet es nicht das Ende des kompletten Vertrages. Alle gültigen Vereinbarungen gelten weiter. Dennoch können sich ungültige Klauseln auf andere auswirken. Ist eine Klausel für Renovierungen ungültig, sind es auch alle anderen, die diese Arbeiten betreffen. Besser ist eine individuelle Absprache. Die vorherigen Erklärungen betreffen nur die AGB-Verträge. Handeln Sie verschiedene Klauseln individuell aus, werden sie vorrangig vor den AGB-Vereinbarungen behandelt. Sie gelten ebenfalls, wenn sie aufgrund des AGB-Rechts ungültig sind. Es ist empfehlenswert, diese Vereinbarungen zu markieren. Schreiben Sie, dass zwischen Ihnen und dem Mieter etwas individuell vereinbart wurde und lassen Sie sich diese Markierungen von Ihrem Mieter unterschreiben.

Klauseln, die in AGB-Verträgen unzulässig sind

Verschiedene AGB-Klauseln wurden von Gerichten bereits für ungültig erklärt. Die folgende Liste enthält nicht alle ungültigen Klauseln, da es noch weitere geben kann, die für Gerichte inakzeptabel sind.

Abstandszahlungsklausel: Vereinbarungen bezüglich Abstandszahlungen in Formularverträgen sind generell ungültig.

Mietminderungs-Ausschluss: Klauseln bezüglich des Mietminderungs-Auschlusses für den Mieter sind ungültig.

Fortsetzung gekündigter Mietverhältnisse: Mieter dürfen der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Vertrages verlangen, wenn die Kündigung für alle im Haushalt Lebenden eine Härte bedeutet. Dieses Recht darf nicht aufgehoben werden.

Instandhaltungspauschale: Im AGB-Recht ist keine Instandhaltungspauschale vorgesehen.

Rauchverbot: In formularkonformen Verträgen ist das Rauchverbot in Mietwohnungen unzulässig.

Musikverbot: Klauseln, die das Musizieren in der Mietwohnung generell verbieten, sind ungültig. Der Mieter muss aber auf andere Rücksicht nehmen und Ruhezeiten einhalten.

Renovierungen: Klauseln, die einen Mieter zur regelmäßigen Renovierung verpflichten oder diese vorschreiben, sind ohne vorhandenen Abnutzungsgrad unzulässig.

Verzicht auf Schadensersatz: Klauseln, die Mietern Schadensersatzsprüche gegenüber Vermietern absprechen, sind ungültig.

Reinigungspflicht Teppichböden: Vereinbarungen, die bestimmen, dass Mieter beim Auszug Teppichböden durch Fachfirmen reinigen lassen müssen, sind unzulässig.

Vertragskosten: Klauseln, die vorschreiben, dass Mieter Kosten für Vertragsabschlüsse oder Kosten für vom Vermieter beauftragte Anwälte übernehmen müssen, sind nach AGB-Recht ungültig.

Tierhaltung: Der Verbot jeder Tierhaltung ist unzulässig. Die Haltung von Kleintieren ist generell erlaubt.

Vertragsstrafen: Vereinbarungen zu Vertragsstrafen bei Verstößen gegen Mietverträge sind ebenfalls nicht erlaubt.

Umzugspauschalen: Alle Vereinbarungen, die dem Mieter bei seinem Auszug die Zahlung einer Pauschale für eventuell entstandene Schäden vorschreiben, sind nicht erlaubt.

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