Vermieten als Nebeneinkunft: Lohnt sich das?

Einige hundert Euro extra monatlich, ohne dafür zu arbeiten. Das klingt zwar gut, benötigt in der Praxis aber viel Umsicht.
Einige hundert Euro extra monatlich, ohne dafür zu arbeiten. Das klingt zwar gut, benötigt in der Praxis aber viel Umsicht.

In den Köpfen vieler steht „Vermieter“ für den Besitzer großer Mehrfamilienhäuser, der seinen Lebensunterhalt hauptsächlich durch die Mieteinnahmen bestreitet und davon nicht schlecht lebt. Allerdings sitzt man da

 

bei einem Irrtum auf. Der überwiegende Teil aller Wohngebäude in Deutschland besteht aus Ein- und Zweifamilienhäusern.

Nur magere sechs Prozent aller Gebäude sind die genannten großen Mehrparteiengebäude. Und damit kommen wir direkt zum einer großen Vermietergruppe. Nämlich der, die nur wenige Wohnungen oder Häuser vermietet und die Einkünfte daraus bestenfalls zur Unterstützung ihres Lebenserhalts nutzen. Doch lohnt sich diese Praxis überhaupt? Der folgende Artikel wirft einen genaueren Blick auf das Vermieten als Nebeneinkunft.

 

1.Darf man einfach so Immobilien vermieten?

Die wenigsten vermieteten Immobilien sind Multi-Wohnungs-Gebäude. Meist handelt es sich um Doppelhäuser, Zweifamilienhäuser und ähnliche Bauten.
Die wenigsten vermieteten Immobilien sind Multi-Wohnungs-Gebäude. Meist handelt es sich um Doppelhäuser, Zweifamilienhäuser und ähnliche Bauten.

Grundsätzlich ja. Jeder Besitzer einer Immobilie darf diese natürlich auch vermieten, das Objekt gehört schließlich ihm. Allerdings muss die Vermietertätigkeit ein wenig abgegrenzt werden. So unterliegt ein Hausbesitzer, der schlicht Wohnräume vermietet, ganz normal §21 des Einkommensteuergesetzes. Sprich, es wird keine gewerbliche Tätigkeit angenommen und man muss diesen Nebenverdienst auch nicht als Gewerbe anmelden.

Allerdings kommt es auf die Dauer der Vermietung an. Wer mit seinen Mietern einen normalen, zeitlich praktisch unbegrenzten Mietvertrag eingeht, gilt vor dem Recht als ein solcher, gewerbefreier Mieter.

Anders sieht es allerdings aus, wenn man kurzfristig vermietet. Also beispielsweise Ferienwohnungen, -häuser usw., bei denen die Mieter in rascher Folge mehrfach jährlich wechseln. Dann tritt die gewerbefreie Nutzung der eigenen Immobilie hinter eine geschäftsmäßige Tätigkeit zurück und es muss ein Gewerbe angemeldet werden.

Im Klartext also: Wer ganz normal das geerbte Haus der Großeltern vermieten möchte, darf das ohne weitere Hürden tun und muss nur die Einkünfte korrekt versteuern.

 

2.Wann lohnt sich vermieten?

Grundsätzlich immer dann, wenn man Immobilien besitzt, die man nicht selber benutzen kann oder möchte. Denn ein Gebäude oder eine Wohnung, die leer stehen, sind nicht nur totes Kapital, sondern verlieren mit der Zeit an Wert. Genauer gesagt rund fünf Prozent pro Jahr für ein Einfamilienhaus. Die Gründe dafür sind einfach:

  • Durch die abgestellte Heizung kühlt das Gemäuer aus
  • Es können in Kälteperioden Frostschäden auftreten
  • Schäden bleiben unter Umständen für Wochen oder Monate unbemerkt und können sich verkomplizieren
  • Das Umfeld der Immobilie wuchert zu, es können Pflanzen- und Fäulnisschäden auftreten
Nicht nur der Immobilienwert leidet unter Leerstand, sondern auch die Bausubstanz. Nach einigen Jahren kann mit etwas Pech nur der Abriss verbleiben.
Nicht nur der Immobilienwert leidet unter Leerstand, sondern auch die Bausubstanz. Nach einigen Jahren kann mit etwas Pech nur der Abriss verbleiben.

Ein lange leerstehendes Gebäude verfällt nicht nur regelrecht, sondern sieht, falls man sich doch zum Vermieten entschließt, auch noch wesentlich unattraktiver aus als ein bewohntes Gebäude, in dem sich Interessenten umschauen können, ohne dass der Besitzer dauernd ein entschuldigendes „das wird noch repariert“ einwerfen muss.

Allerdings ist das nur der eine Aspekt, der Vermieten lohnenswert macht. Wer rein das Finanzielle im Auge hat, sollte viel genauer prüfen. Denn obschon es rund sieben Millionen Vermieter gibt, zahlt in etwa ein Drittel davon nominell durch die Vermietung drauf. Wer also durch „Omas Häuschen“ auf eine hohe Rendite spekuliert, wird wahrscheinlich enttäuscht, solange das Haus nicht gerade in einer besonders attraktiven Lage steht und mittelfristig keine Reparaturen zu erwarten sind.

Allerdings sollte dieser finanzielle Punkt nicht entmutigen, denn es gibt weitere monetäre Gründe für das Vermieten, die sehr stichhaltig sind:

  • Mieten werden im Unterschied zu praktisch allen anderen passiven Einkommen monatlich ausbezahlt.
  • Mieten unterliegen keinen Kursschwankungen und sind eine mittel- bis langfristig gut planbare Einkommensquelle
  • Auf lange Sicht wird die Wohnungsnot immer drängender. Schon heute besteht ein Bedarf an mehr als 700000 Wohnungen und sogar 4 Millionen Sozialwohnungen
  • Die meisten passiven Einkommensquellen sind anonym – bei Aktien-Portfolios und dergleichen gibt es kaum eine Möglichkeit, persönlich einzugreifen. Wer vermietet, kann Aug‘ in Aug‘ mit den „Geldgebern“, sprich den Vermietern, reden

Vor allem der erste und zweite Punkt verdienen dabei besondere Betrachtung. Denn selbst wenn man Steuern und etwaige Reparaturkosten mit einberechnet, bleibt unter dem Strich meist immer noch eine erhebliche Mehreinnahme, die ebenso regelmäßig und gut planbar ist wie das Gehalt, das man aus seinem Hauptberuf bekommt.

  1. Kaufen, schenken oder erben?

Den mit Abstand sichersten Stand haben alle angehenden Vermieter, die quasi ohne eigene Kosten zur Immobilie gekommen sind. In der Praxis wird es sich dabei meist um Gebäude handeln, die durch Schenkungen oder Erbschaften in den eigenen Besitz gelangt sind. Aber auch hier ist Vorsicht geboten.

Grund dafür ist das Erbsteuerrecht der Bundesrepublik. Das kennt nämlich nach Verwandtschaftsgraden abgestufte Steuerfreibeträge:

  • Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500000 Euro
  • Leibliche-, Adoptiv- und Stiefkinder: 400000 Euro
  • Enkel: 200000 Euro
  • Andere Verwandte: 100000 Euro
  • Sonstige: 20000 Euro
Eine Möglichkeit, sich bei „Schenkung statt Erbschaft“ abzusichern, ist, sich vertraglich ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie garantieren zu lassen.
Eine Möglichkeit, sich bei „Schenkung statt Erbschaft“ abzusichern, ist, sich vertraglich ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie garantieren zu lassen.

Bei wem also beispielsweise feststeht, dass er das große Haus seiner Eltern samt großem Grundstück erben wird, der kann tatsächlich auf den Eintritt des Todes warten. Wo der Verwandtschaftsgrad allerdings weiter entfernt oder sogar gar nicht vorhanden ist, sollte man sich mit dem Besitzer zusammensetzen und über die Möglichkeiten einer Schenkung nachdenken. Dies ist vor allem unter der Prämisse wichtig, dass die Steuerfreiheit nur bei selbstgenutzten Immobilien gilt und zwar für ganze zehn Jahre. Wer Haus und Grund mit Wert unter dem Freibetrag erbt und sofort vermietet, wird Post vom Finanzamt bekommen. Deshalb ein guter Rat: Wenn feststeht, dass man eine Immobilie mit Sicherheit erben wird und man diese vermieten will, sollte man sie sich schenken lassen, denn sonst wird der Fiskus sich einen erheblichen Anteil nehmen.

Anders sieht es beim Immobilienkauf aus. Denn hier ist es notwendig, dass die Immobilie zumindest halbwegs genug abwirft, um den dafür meist notwendigen Kredit abbezahlen zu können. In der momentanen Realität sieht es so aus, dass dabei nur knapp drei Prozent Rendite abfallen – das Haus zahlt sich zwar durch die Mieteinnahmen selbst ab, es bleibt aber nur ein sehr geringes Zusatzeinkommen, das durch unerwartete Reparaturen weiter aufgefressen werden kann.

Vor allem wo angehende Vermieter sehr langfristig denken können und auch ohne monetäre Reserven in diese Branche einsteigen möchten, bietet sich deshalb die Option des Mietkaufs geradezu an. Dabei handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Noch-Besitzer der Immobilie und dem Käufer. Dieser zahlt für einen festen Zeitraum eine bestimmte Summe. Entweder bis das Gebäude ganz abbezahlt ist oder die Restschuld über einen kleinen Kredit getilgt werden kann. Hernach besitzt man dieses Haus und kann es dann ebenfalls vermieten. Das ist zwar wie erwähnt eine langfristige Option, aber eine für alle, die mangels Eigenkapital nicht für einen Immobilienkredit in Frage kommen oder dies schlicht nicht möchten.

  1. Welche Risiken gibt es?

Kurzgesagt eine Menge. Denn auch wenn viele sich das Dasein als Vermieter leicht vorstellen, ist es das in der Praxis nicht. Es beginnt damit, dass Betriebskostenabrechnungen erstellt werden müssen (gegen die die Mieter natürlich Einspruch erheben können) und dann:

  • Kommen Instandhaltungsgebühren auf einen zu
  • Muss man Rücklagen für etwaige Reparaturen bilden
  • Gibt es diverse staatliche Auflagen für Energieverbrauch und Umweltschutz
  • Hat man wegen der Mietpreisbremse nur begrenzte Möglichkeiten zur Mietanpassung
  • Können einmal vermietete Objekte auch nicht ohne weiteres wieder selbst benutzt werden
Mietnomaden sind ein reales, wenngleich kleines Problem. Und es trifft vor allem Nebenerwerbs-Vermieter, die keine ausgleichenden Einkünfte haben.
Mietnomaden sind ein reales, wenngleich kleines Problem. Und es trifft vor allem Nebenerwerbs-Vermieter, die keine ausgleichenden Einkünfte haben.

Durch jahrzehntelange Probleme mit „schwarzen Vermieterschafen“ existiert heute in Deutschland ein sehr gutes Mieterschutzrecht – dass es den Vermietern aber auch an manchen Stellen erschwert. Zumal man noch über die Tatsache nachdenken muss, dass sich Mietobjekte nicht selbst vermieten. Passende Interessenten müssen sich erst einmal finden, liegt das Haus in einer unattraktiven Lage, hat man zwangsweise mit Leerstand und seinen Problemen (siehe Punkt 2) zu kämpfen. Für Vermieter, die das Haus gerade erst erstanden haben und dementsprechende finanzielle Belastungen durch die Abtragung eines Kredits zu tragen haben, wird dieser Faktor noch gewichtiger. Und selbst wenn man einen Mieter gefunden hat, besteht immer noch das geringe, aber nichtsdestotrotz bei Eintritt kostspielige Risiko, sich den Falschen ausgesucht zu haben.

Nicht falsch verstehen: Es gibt in Deutschland etwa 40 Millionen Menschen, die zur Miete leben und selbst sehr düstere Schätzungen gehen von maximal 100000 jährlichen Fällen von Mietnomadentum aus, wonach das Risiko, an einen solchen Mieter zu gelangen, bei höchstens 0,25% liegt – es ist aber dennoch vorhanden und kann nur durch gezielte Schutzmaßnahmen verringert werden:

  • Schufa- bzw. Creditreformauskunft einholen
  • Einfordern einer Mieterselbstauskunft mit Namen vorheriger Vermieter und kontaktieren dieser
  • Vermietung nur nach Gehaltsnachweis
  • Einschalten eines Maklers, der den Hintergrund prüft

Alles also zusätzlicher Aufwand, der eine Menge Kraft und Mühen kostet, bevor auch nur ein einziger Euro geflossen ist. Allerdings garantieren auch all diese Maßnahmen nicht, dass es dennoch zu keinen Problemen mit den Mietern kommt. Und sei es nur, weil diese ihren Job verlieren, was in der heutigen Zeit ja praktisch jedem passieren kann, und es deshalb zu ungewollten Zahlungsproblemen kommt. Selbst in diesem Fall stehen immer noch unterschiedliche Räumungsfristen im Weg, die zu weiteren Geldproblemen führen können.

Unterm Strich

Vermieten als Nebeneinkunft ist ein zweischneidiges Schwert. Grundsätzlich gilt, dass derjenige, der einfach nur Eurozeichen in den Augen hat und nachlässig an die Sache herangeht, mit hoher Wahrscheinlichkeit mit diesem Vorhaben auf die Nase fallen wird. Dazu ist auch das Mietrecht heutzutage viel zu komplex. Was aber nicht bedeuten soll, dass sich dieser Nebenerwerb generell nicht lohnt. Besonders tut er das nämlich für alle, die ohne Kredite oder sonstige Zahlungsverpflichtungen in den Besitz einer Immobilie gekommen sind, sprich Erben und „Beschenkte“. Dann nämlich ist das Vermieten tatsächlich ein weitgehend (Kosten-) risikoloses Zubrot. Doch selbst dann darf das Geld nicht in seiner Gänze als „Money for nothing“ verstanden werden; es sollten immer Rücklagen für Probleme mit der Immobilie gebildet werden. Ja, und auch wenn das Mietobjekt erst erworben werden muss, lohnt sich der Nebenerwerb immer noch. Es muss nur von vornherein so geplant werden, dass es sich dabei sowohl um eine attraktive, leicht zu vermietende Immobilie handelt, als auch, dass die finanziellen Belastungen einer Kreditabtragung (oder auch eines Mietkaufs, weil dabei keinerlei Mieteinnahmen anfallen) einem auch dann nicht das „Rückgrat brechen“, wenn es etwas länger dauert, bis die Immobilie vermietet wird oder es zu Zahlungsausfällen kommt.

 

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