Eine Mietimmobilie kaufen– Was Sie unbedingt beachten sollten

Seit geraumer Zeit boomt der Immobilienmarkt: es gibt eine bislang nicht sinkende Nachfrage nach Häusern und Wohnungen bei einem vergleichsweise geringen Angebot. Dennoch kann es durchaus sinnvoll sein, sich um eine Mietimmobilie zu bemühen. Besonders in Zeiten niedriger Zinsen und mangelnder Anlagealternativen sind Immobilien als Geldanlage für den Vermögensaufbau oder als Altersvorsorge attraktiv.  Doch nicht jeder eignet sich als Immobilieninvestor und auch sonst sind einige Aspekte zu berücksichtigen.

Eine Mietimmobilie ist eine gute Geldanlage. Allerdings gibt es beim Kauf einiges zu beachten.

 

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Die richtige Einstellung mitbringen – die Voraussetzungen
Eine Immobilie zu kaufen, kann durchaus eine sinnvolle Geldanlage sein. Das Haus anschließend zu vermieten, bringt auf Dauer zusätzliche Einnahmen, die für die Finanzierung des Eigenheims oder für andere Bereiche des Lebens eingesetzt werden können. Um aber tatsächlich Profit mit dem Kauf und der Vermietung einer Immobilie zu machen, sollten Sie als zukünftiger Hauseigentümer bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Spaß an Immobilien
Wer eine Immobilie als Mietobjekt und nicht zur eigenen Nutzung anschaffen möchte, sollte ein gewisses Interesse an Immobilien und Themen, die damit zu tun haben, mitbringen. So etwa Finanzierung, Renditeberechnung und Steuergesetzgebung. Für Vermieter ist es unerlässlich, sich damit auseinanderzusetzen und in die Themengebiete einzulesen.

Unternehmerisches Denken
Ein Haus als Mietobjekt anzuschaffen ist etwas anderes als ein Haus als Eigenheim zu kaufen. Während ein Eigenheim den Eigentümern gefallen sollte und bei vielen eine Herzensangelegenheit ist, haben Emotionen beim Kauf eines Mietobjektes nichts verloren. Vielmehr sollte es als Kapitalanlage und als unternehmerisches Projekt angesehen werden.

Ein Blick für attraktive Objekte
Das nötige Wissen über Immobilien ist zwar sehr wichtig, aber wer attraktive Objekte nicht als solche erkennt, weil die Erfahrung fehlt, wird keinen Gewinn erzielen. Aus diesem Grund werden Sie nicht darum herum kommen, sich intensiv mit diesem Aspekt auseinanderzusetzen, um sich so viel Wissen wie möglich

Ausreichend Zeit
All das bringt einen enormen Zeitaufwand mit sich, der nicht zu unterschätzen ist. Neben dem Wissen, dass Sie sich als zukünftiger Vermieter anlesen müssen, gibt es eine Reihe weiterer Aspekte, die viel Zeit kosten.

Bis Sie eine geeignete Immobilie finden, ist eine gründliche Recherche gefragt. Daran schließen sich Besichtigungstermine für die Objekte an. Sagt Ihnen ein Haus zu, sind als nächstes die Zahlen und Fakten zu überprüfen, ob sich die Investition lohnt und wie hoch der Kapitalbedarf ist. In diesem Zusammenhang ist zu klären, wie viel Fremdkapital Sie für Ihr Vorhaben benötigen und zu welchen Konditionen Sie es erhalten können.  Es schließen sich Termine bei der Bank, dem Steuerberater und dem Notar an.

Auch nach dem Kauf einer Immobilie müssen Sie einiges an Zeit investieren, etwa für die Instandhaltung und die Verwaltung. Zudem wird es immer wieder Situationen geben, in denen Sie sich mit Ihren Mietern auseinandersetzen und Fragen oder Probleme klären müssen. Kommt es zu einem Mieterwechsel, ist das ebenfalls mit einem gewissen Aufwand verbunden.

Viele der Aufgaben kann ein spezieller Hausverwaltungsservice übernehmen, etwa die Nebenkostenabrechnung oder die Betreuung der Mieter. Allerdings fallen dementsprechend zusätzliche Kosten an, daher sollte dieser Schritt wohl überlegt sein.

Immobilien sollten immer umfassend besichtigt und auf mögliche Mängel überprüft werden.

 

Die nötigen Grundlagen schaffen – die Finanzierung
Schließlich benötigen Sie auch so schon ein gewisses Grundkapital, um sich die Immobilie anschaffen und instand halten zu können.  Beim Kauf einer Immobilie ist nicht nur der Kaufpreis zu zahlen, es fallen auch Nebenkosten an, die Sie nicht unterschätzen sollten. Je nach Bundesland können diese bis zu 16 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Zu den Nebenkosten zählen die Grunderwerbssteuer, Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag, die Provision für den Makler sowie eventuell anfallende Renovierungskosten.

Da eine Immobilie in der Regel nicht allein über das Eigenkapital finanziert werden kann, kommen noch Kreditkosten dazu. Da zurzeit die Zinsen sehr niedrig sind, fallen diese Kosten vergleichsweise gering aus. Ein wesentlicher Faktor sind auch die Instandhaltungskosten, denn nur durch regelmäßige Instandhaltungsmaßahmen bleibt der Wert der Immobilie auf Dauer erhalten.

Staatliche Förderung
Für den Kauf einer Immobilie gibt es von Seiten des Staates diverse Möglichkeiten der finanziellen Förderung.  Zum einen gibt es die KfW-Förderbank der Bundesrepublik, die unter anderem den Hausbau, Modernisierungsarbeiten und den Hauserwerb unterstützt. Zum anderen verfügen die einzelnen Bundesländer über ähnliche Bankensysteme, die Immobilieninvestoren mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen unterstützen. Es ist allerdings sehr unterschiedlich, wie hoch die Fördermittel in den einzelnen Bundesländern ausfallen und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen.

Wer einen Bausparvertrag abgeschlossen hat, um seine Immobilie zu finanzieren, hat grundsätzlich ab dem 16. Lebensjahr einen Anspruch auf die staatlich geförderte Wohnungsbauprämie, allerdings unter bestimmten Voraussetzungen. So darf das zu versteuernde Einkommen einen bestimmten Wert nicht überschreiten und die vorausgesetzte Sparleistung muss bei mindestens 50 Euro pro Jahr liegen. Es gibt aber auch Fälle, in denen Sparer ihren Anspruch verlieren, etwa wenn das Prämiengeld nicht wohnwirtschaftlich, sondern anderweitig genutzt wird.

Bei dem Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis noch weitere Kosten an, die bei der Finanzierung mitbedacht werden müssen.

 

Steuerliche Förderung
Ein Haus zu bauen oder zu kaufen, hat auch steuerliche Vorteile. Gerade bei Immobilien, die nach dem Kauf vermietet werden, können Sie viele Ausgaben steuerlich geltend machen. Dazu gehören der Kaufpreis, die Baukosten und die Kosten für Reparaturen in einem Altbau. Hinzu kommen Abstandszahlungen für Teile der Einrichtung oder Kosten für die Herrichtung des Gartens sowie Werbungskosten, die für den Erwerb und Erhalt der Immobilie anfallen.

Wenn Sie sich für ein denkmalgeschütztes Gebäude entschieden haben, können Sie Sonderabschreibungen für den zusätzlichen Aufwand für die Pflege der historischen Bausubstanz beanspruchen. Diese steuerlichen Vorteile beziehen sich auch auf eine Immobilie in einem sogenannten Sanierungsgebiet und gelten für Vermieter und Eigennutzer.

Das Vorhaben in die Tat umsetzen – der Immobilienkauf

Bevor Sie sich für ein bestimmtes Objekt entscheiden, sollten Sie das Haus bei einem Besichtigungstermin erst einmal anschauen und auf gewisse Punkte achten, die ausschlaggebend dafür sind, ob sich eine Investition lohnt oder ob Sie lieber weitersuchen sollten. Denn einem alten Immobiliengrundsatz zufolge hängt eine dauerhaft gute Rendite von der Lage des Objektes und seinem Zustand ab.

Die Lage des Objektes
So ist die Lage des Objektes das wichtigste Qualitätskriterium, das über den Preis und die weitere Entwicklung des Immobilienwertes entscheidet. Denn während der Zustand durch Renovierung oder Sanierung jederzeit verändert und aufgebessert werden kann, ist die Lage unveränderlich.

Je nach Region, Stadt oder Stadtteil ist eine Immobilie bei zukünftigen Mietern unterschiedlich stark gefragt. Dazu tragen auch der Charakter und die direkte Umgebung des Hauses sowie die unmittelbare Nachbarschaft bei. Beliebt sind Immobilien in einer ruhigen, gleichzeitig möglichst zentralen Lage mit wenig Durchgangsverkehr. Außerdem sollte eine Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel sowie an Fernverkehrsstraßen sowie Autobahnen bestehen.

Für die Mieter ist es entscheidend, dass der Arbeitsplatz nach Möglichkeit nur geringfügig weit entfernt ist. Auch Aspekte wie die Frage, ob es in der Nähe Einkaufsmöglichkeiten gibt, wie viel Verkehrslärm vor Ort herrscht und ob möglicherweise mit Hochwasser oder Erdbeben zu rechnen ist, beeinflussen, ob ein Standort gut ist oder nicht.

Investieren Sie nur in Immobilien an solchen Standorten, die eine langfristige Perspektive für eine Wertentwicklung und ein ausreichendes Mieterpotenzial bieten. Wirtschaftlich starke Großstädte und Universitätsstädte mit knappem Wohnangebot und entsprechend hohen Preisen sind daher für Immobilieninvestoren besonders interessant und gewinnversprechend.

Die Lage des Objektes ist das wichtigste Qualitätskriterium.

 

Zahlungsfähige Mieter
Strukturschwache Gebiete sollten gemieden werden, da hier trotz attraktiver Kaufpreise ein erhöhtes Risiko besteht, dass Mietwohnungen leer bleiben. Das wirkt sich schnell negativ auf die Rendite aus. Ein oder zwei fehlende Monatsmieten reichen schon, um die Rendite für das laufende Kalenderjahr drastisch zu senken.

Doch auch wenn ausreichend potenzielle Mieter zur Verfügung stehen, sollten Sie diese ganz genau auf ihre Bonität und ihren finanziellen Hintergrund hin prüfen, um Mietausfälle aufgrund mangelnder Geldpolster oder anderer Schwierigkeiten zu vermeiden. Die Mieter sollten außerdem in der Lage sein, eventuelle Mieterhöhungen zu tragen.

Der Zustand der Immobilie
Nicht nur für die Mieter, sondern auch für Sie ist die Qualität der Bausubstanz der Immobilie von Bedeutung. Sie ist allerdings nicht zwingend von dem Alter des Gebäudes abhängig, sondern davon, wie gut der Erhaltungszustand ist und wie gut und sachgerecht das Gebäude bislang gepflegt wurde. Daher sollten Sie das Objekt eingehend besichtigen und alle nötigen Informationen einholen.

Wichtig zu wissen ist, wann das Haus gebaut wurde und wann zuletzt Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind und welche davon in den letzten zehn Jahren.  Je älter ein Haus ist, desto mehr Maßnahmen sollten durchgeführt worden sein.

Denn je nachdem, inwiefern das Haus noch saniert oder modernisiert werden muss, kommen auf Sie als neuer Eigentümer mitunter hohe Kosten zu, die in den Investitionsplan miteinzuberechnen sind.  Treten Sie capital.de zufolge Besichtigungstermine daher nach Möglichkeit in Begleitung eines Bausachverständigen an, der den Zustand des Hauses genau beurteilen kann. Denn nicht selten kommt es vor, dass in Immobilienanzeigen oder vom Verkäufer so manche Mängel schöngeredet oder verschwiegen werden.

Lassen Sie sich zudem die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen vorlegen, um zu sehen, was bemängelt und was behoben wurde. Erfragen Sie auch, wie hoch die Betriebskosten im Verhältnis zur Miete sind und lassen Sie sich die Baubeschreibung oder Hauspläne zeigen.

Bilder
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