Renovierungsarbeiten als Mieter – das große Roundup

Sowohl Mieter als auch Vermieter haben ein Interesse und einen Rechtsanspruch darauf, dass die Wohnung über lange Zeit auf einem wohnlichen, hohen Niveau bleibt. Was Mieter in diesem Feld tun dürfen und müssen, um die Wohnung nach ihrem Geschmack wohnlich zu gestalten, erklärt der folgende Artikel.

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Schönfärberei

Häufig wird in diesem Bereich der Begriff Schönheitsreparatur verwendet – ein Euphemismus, denn bereits damit sind handfeste Renovierungsarbeiten gemeint, deren Pflicht zur Erfüllung eigentlich beim Vermieter liegt. Dazu gehört alles, was mit Farbe, Tapete und Gips repariert werden kann.

Dabei handelt es sich jedoch nur de facto um eine Aufgabe, die dem Vermieter obliegt, jedoch in der großen Majorität aller Fälle schon im Mietvertrag auf den Mieter der Wohnung übertragen wird. Genaue Zeitangaben können gemacht werden. Fehlen diese jedoch, gelten folgende Fristen:

  • Alle drei Jahre: Küche und Bäder
  • Alle fünf Jahre: Wohn- und Schlafräume
  • Alle acht Jahre: andere Nebenräume

 Dabei müssen Tapeten erneuert werden, so sie verschlissen sind (dann aber Wohnungs-einheitlich), Dübellöcher zugegipst werden und frische Anstriche aufgebracht werden.

Wichtig: Diese Schönheitsreparaturen sind stark eingegrenzt. Das bedeutet, die Fristen gelten nur, wenn tatsächlich eine sichtbare Abnutzung stattgefunden hat. Strahlt beispielsweise die Farbe der Heizkörper noch ohne Macken und Flecken, gibt es in den Tapeten keine Löcher etc., entfällt auch die Pflicht zur Renovierung durch den Mieter. Im Übrigen sind auch Klauseln, in denen das Streichen in neutralen Farben gefordert wird, unwirksam. Während der Vertragslaufzeit dürfen Mieter in allen Farben streichen, die sie wünschen – müssen dann allerdings beim Auszug wieder für eben jene Neutralfarben sorgen.

Zudem dürfen vom Vermieter keine weiterführenden Arbeiten gefordert werden. Fußböden gehören zu seinem Metier, das gilt sowohl für die Pflege von Hartböden (Parkett, Dielen) als auch Teppichböden. Ebenfalls wichtig: Sofern eine Vertragsklausel unwirksam ist (etwa, weil zu kurze Fristen gesetzt wurden), gilt der ganze Renovierungsbereich des Vertrages als unwirksam und die Pflicht zur Erfüllung wie zur Kostenübernahme geht wieder auf den Vermieter über.

Recht auf Modernisierung?

Ein regelmäßiger Streitpunkt ist das, was zum Inventar einer Wohnung gehört, sich aber eben nicht auf die Schnelle mit Pinsel und Tapetenrolle renovieren lässt. Namentlich sind das beispielsweise Fliesen in Bad und Küche, Sanitärinstallationen und Böden.

Hier ist die Rechtslage sehr eindeutig und geht zulasten des Mieters. Denn es gibt keinen Rechtsanspruch auf zeitgenössische Optik. Der Vermieter ist nicht in der Pflicht, regelmäßig dafür zu sorgen, dass beispielsweise ein Badezimmer auf modern getrimmt wird. Er hat lediglich dafür einzustehen, dass alle Installationen sachgemäß funktionieren. Die Optik muss der Mieter nicht nur erdulden, er hat zudem auch keinen Anspruch darauf, selbst tätig werden zu können. Bei Zuwiderhandlung, etwa eigenmächtigem Neu-Fliesens des Bads, kann der Vermieter Schadenersatz fordern.

Freiwillige Renovierungen

Damit kommen wir zu dem großen Feld der rechtlichen Grauzonen. Denn weg von mietrechtlichen Gesetzen gibt es natürlich die Möglichkeit privater Vereinbarungen. Darauf hat zwar keine Partei einen Rechtsanspruch, dennoch sind sie natürlich möglich.

Grundsätzlich gilt dabei, dass die Wohnung Eigentum des Vermieters ist. Ohne seine Zustimmung dürfen nur Renovierungsarbeiten in geringem Umfang durchgeführt werden. Dieser deckt sich mit den bereits erwähnten Schönheitsreparaturen. Bei freiwilliger Renovierung hat der Mieter auch die Möglichkeit, einen Renovierungskredit in Anspruch zu nehmen. Denn das grundlegendste Detail dieser Variante der Finanzierung ist, dass kein Grundbucheintrag erfolgt – man muss die Wohnung also nicht besitzen, um das Geld beantragen zu können. Zudem umfasst das Leistungsspektrum alle notwendigen Arbeiten:

  • Streichen und Tapezieren
  • Modernisieren von Böden und Decken
  • Arbeiten an Terrasse und Balkon
  • Neue Einbaumöbel

 

Natürlich gilt hier: Wer bestellt, bezahlt auch. Das bedeutet, es gibt keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter einen Teil der Kosten übernimmt, auch dann nicht, wenn der Mieter die Finanzierung aufnehmen muss, um seinen vertraglichen Renovierungsverpflichtungen nachzukommen.

Doch keine Regel ohne Ausnahme: Handelt es sich dabei um Arbeiten, die über die Renovierungspflicht hinausgehen und in beiderseitigem Interesse sind, besteht natürlich die Option, dass sich Mieter und Vermieter auf eine Aufteilung der Kosten einigen. Allerdings gibt es auch hier kein Recht und in diesem Fall sollte alles schriftlich vertraglich fixiert werden, um spätere Streits von vornherein zu vermeiden.

Jedoch sollte bei einer solchen Aufteilung bedacht werden, dass dadurch, dass dem Vermieter dann Kosten entstehen, dieser auch das Recht zu einer Mieterhöhung hat. Bezahlt der Mieter indes die Renovierung komplett aus eigener Tasche (auch per Kredit), darf keine Mieterhöhung erfolgen.

Hilfe im Netz. Zahlreiche Webseiten ermöglichen es auch Laien, Renovierungsarbeiten in einer zufriedenstellenden Qualität durchzuführen. Fotolia.com schulzfoto
Hilfe im Netz. Zahlreiche Webseiten ermöglichen es auch Laien, Renovierungsarbeiten in einer zufriedenstellenden Qualität durchzuführen. Fotolia.com schulzfoto

Qualität der Arbeiten

Wenn renoviert wird, möchten naturgemäß auch Mieter die Kosten für sich niedrig halten. Wer deshalb aber zu Arbeiten in Eigenregie greift, begibt sich auf äußerst dünnes Eis. Zwar gibt es keine Pflicht, Fachleute für die Arbeiten zu beauftragen, aber „Passt schon“-Qualität ist bei der Renovierung ebenso unzulässig.

  • Farbnasen
  • Nicht auf Stoß geklebte oder schiefe Tapeten
  • Fleckige, nicht deckende Anstriche
  • Pinselfasern sichtbar
  • Schief verlegte Fliesen
  • Unsachgemäß verlegtes Laminat

und ähnliche Fehler muss der Vermieter nicht hinnehmen. Er hat ein Recht darauf, dass wenn eine Renovierung stattfindet, diese qualitativ auf einem zumindest zufriedenstellenden Level ausgeführt wird. Kann der Mieter das nicht garantieren, kann der Vermieter auf Nachbesserung pochen. Übrigens sind Vertragsklauseln, die den Mieter verpflichten, für Renovierungsarbeiten einen Fachbetrieb zu beauftragen, unwirksam.

Um jeglichem Ärger vorzubeugen, sei dabei dem Mieter dringend empfohlen, seine eigenen Fähigkeiten nicht zu überschätzen. Das Internet bietet heute für jede nur denkbare Renovierungsarbeit Anleitungen. Reicht das Eigenwissen nicht aus und soll auch kein Fachmann engagiert werden, wird dazu geraten, solche Seiten zu konsultieren. Sie ermöglichen es auch Laien, die Arbeiten in einer zufriedenstellenden Qualität durchzuführen.

 

Freiwillige Renovierung und Fristen

Was in diesem Bereich häufig vergessen wird, ist die Tatsache, dass eine freiwillige Renovierung auch einen vertragsrechtlichen Automatismus zur Folge hat. Und zwar setzt das freiwillige Renovieren bestehende Fristen wieder auf null – selbst wenn diese zum Zeitpunkt der Arbeiten noch nicht gänzlich ausgeschöpft waren.

Dabei gilt der Abschluss der Arbeiten. Sprich: Wäre im März 2018 eine rechtlich bindende Renovierung der Wohn- und Schlafräume notwendig gewesen und hat der Mieter dies im August 2017 bereits beendet, so gilt der August als das Stichdatum, bei dem erneut die Fünfjahresfrist für diese Räume beginnt. Die nächste Renovierung (so bis dahin tatsächliche Abnutzungserscheinungen auftreten), wäre demnach im August 2022 fällig und nicht erst im März 2023.

 

Unzulässige Renovierungsarbeiten

Wie bereits erörtert ist erst einmal alles, was über das Streichen beziehungsweise Tapezieren der Wände hinausgeht, keine Renovierungsarbeit, auf deren Durchführung der Mieter Anspruch hat. In diesem Umfeld gibt es jedoch ebenfalls Punkte, die unzulässig sind, sofern der Vermieter diesen nicht ausdrücklich zugestimmt hat. Insbesondere gehören dazu Arbeiten, die das feste Inventar der Wohnung in erheblichem Umfang verändern. Dazu gehört beispielsweise das Überstreichen von Fliesen mit Fliesenfarbe, denn diese lässt sich nur unter erheblichem Arbeitsumfang wieder entfernen.

Ebenfalls kritisch ist das Durchbohren von Fliesen zum Zweck der Befestigung von Einrichtungsgegenständen (etwa Seifenhalter). Hier wird dringend dazu geraten, in diesen Fällen in die Fugen zu bohren, damit die Fliese selbst intakt bleibt.

War in der Wohnung kein Teppichboden verlegt, so darf der Mieter diesen zwar verlegen. Aber nur dann, wenn der bereits vorhandene Boden dadurch nicht beschädigt wird. Anders sieht es indes aus, wenn bereits Teppich vorhanden war. Dieser darf nicht herausgerissen und ausgetauscht werden.

Bei Einbauküchen, sofern diese zum vermieteten Inventar dazugehören und nicht vom Mieter gekauft wurden, ist die Sachlage indes leider recht diffus. Gerichtsurteile reichen hier von einer zehnjährigen Lebensdauer der Möblierung, bis zu 25 Jahren. Während dieser darf der Mieter sich nicht in Eigenregie durch Maßnahmen hervortun, die den Charakter der Küchenzeile ändern. Auch hier dürfen nur Arbeiten durchgeführt werden, die sich spurenlos beseitigen lassen (etwa das Folieren der Schrankfronten).

 

Fazit

Alles kann, wenig muss. Mit dieser Formulierung lassen sich Renovierungsarbeiten durch den Mieter recht prägnant zusammenfassen. Grundsätzlich dürfen Mieter sich nur an Wandfarbe und Tapete ohne konsultieren des Vermieters austoben. Indes sind mit dessen (schriftlicher) Zustimmung jedoch auch sehr viel weiterreichende Arbeiten möglich. „Erst loslegen, dann fragen“ ist jedoch die falsche Vorgehensweise, die im Zweifelsfall nicht nur zu Schadenersatzforderungen, sondern bis hin zu einer fristlosen Kündigung führen kann.