Ihr Mietvertrag – Lage und Größe der Wohnung

Lage und Grösse der Wohnung sollten Sie im Mietvertrag möglichst genau beschreiben. Speziell bei der Flächenberechnung gibt es dazu einiges zu beachten.

 Die Lage der Wohnung

Fertigen Sie einen Mietvertrag, so muss die genaue Lage der Wohnung angegeben werden. Sollte die Immobilie, in der die Wohnung liegt, über mehrere Stockwerke verfügen, muss auch das Stockwerk exakt bezeichnet werden, und wo genau die Wohnung auf diesem Stockwerk liegt.
Zum Beispiel: Mustergasse 11, 5467 Immohausen, 4. Stock, Wohnung links

 Die Zahl der Räume

Geben Sie hier alle Räume an, auch die, welche außerhalb der Wohnung liegen (z.B. Kellerraum) oder von anderen Mietern mit genutzt werden (z.B. Trockenboden).
Wollen Sie flexibel bleiben, erstellen Sie einen zusätzlichen, eigenen Mietvertrag für Garage oder Pkw-Stellplatz. Benötigen Sie irgendwann die Garage oder den Stellplatz für sich selbst, ist der Vertrag in dieser separaten Form leichter kündbar.

 Die exakte Wohnfläche

Zur Berechnung der Wohnfläche stehen verschiedene Methoden zur Verfügung. Wurde die Immobilie im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus gefördert, muss die so genannte Wohnflächenverordnung (WoFIV) herangezogen werden. Handelt es sich aber um eine unabhängig finanzierte Immobilie, können Sie sich mit ihrem Vertragspartner auf eine gängige Berechnungsart einigen. Verzichten Sie auf eine solche Einigung, ziehen Gerichte im Streitfall jene Methode heran, die üblicherweise in ihrem Ort angewendet wird. Sollte diese Methode nicht zu ermitteln sein, treten die Bestimmungen nach § 42 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) in Kraft.

Welche Räume werden bei der Berechnung einbezogen?

Zur Wohnfläche gehört jeder Raum der Wohnung, der zum Wohnen genutzt wird. Dazu zählen auch Wintergarten, Terrasse, Balkon, Loggia, Dachgarten, und andere Räume, die Wohnzwecken dienen.
So genannte Nebenräume werden bei der Flächenberechnung nicht berücksichtigt. Solche Räumlichkeiten sind zum Beispiel: Kellerraum, Dachboden, Trockenraum, Heizungsraum und Garage.

Beispiel für eine gängige Art der Wohnflächenberechnung

Berechnung der Fläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV, 1.1.2004)

Lichte Raumhöhe: 200 cm und mehr 100 % der Fläche werden angerechnet
Lichte Raumhöhe: 100 cm bis 199 cm 50 %
Balkon, Terrasse, Loggia, Dachgarten 25%, in Ausnahmefällen bis zu 50 %
Schwimmbäder, unbeheizte Wintergärten und sonstige Räume, die nach allen Seiten geschlossen sind 50 %

Beachten Sie bei der Berechnung der korrekten Wohnfläche auch, dass folgende Bereiche bei der Flächenberechnung mit einbezogen werden dürfen: Fußleisten, Sockelleisten, Schrammleisten, freiliegende Installationen, Tür- und Fensterverkleidungen bzw. Umrahmungen, fest verbaute Einrichtungen (z.B. Ofen, Herd, Badewanne, Dusche, Heizung), mobile Raumteiler und eingebaute Möbel.

Und wenn die Fläche im Vertrag falsch ausgewiesen ist?

Weicht die Quadratmeterzahl im Mietvertrag von der tatsächlichen Größe der Wohnung ab, errechnet sich im Streitfall eine Mieterhöhung oder Mietminderung nach der tatsächlichen Fläche. Früher trat im Fall einer solchen Abweichung nach oben oder unten eine 10-prozentige Toleranz in Kraft. Blieb die Abweichung innerhalb dieser Toleranz, hatte sie keinen Einfluss auf die Miete. Das gilt heute nicht mehr.
Soll die Miete auf Grundlage der neu berechneten (tatsächlichen) Fläche erhöht werden, ist die örtliche Kappungsgrenze zu beachten. Zeigt sich beispielsweise, dass die Wohnung 25 % größer ist als im Vertrag ausgewiesen, kann die Miete bei einer bestehenden örtlichen Kappungsgrenze von 15 % für den betreffenden Mieterhöhungszeitraum zunächst maximal um diese 15 % erhöht werden.

Bitte beachten Sie: Dieser Artikel ist nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert und erstellt. Wir können jedoch keine Gewähr für die Richtigkeit der Angaben übernehmen. Eine Haftung ist somit ausgeschlossen.