Ihr Mietvertrag – Mietnebenkosten und Miete

Oft herrscht Unklarheit darüber, welche Ausgaben des Vermieters tatsächlich zu denjenigen Nebenkosten gehören, die dem Mieter berechnet werden dürfen. Die Folge: Jede zweite Nebenkostenabrechnung erweist sich laut Branchenexperten als fehlerhaft.

Die Mietzahlung

Die Zahlung der Miete ist zu dem Termin zu leisten, der im Mietvertrag vereinbart wurde. Fehlt eine solche Vereinbarung, tritt die gesetzliche Regelung in Kraft, nach der die Miete bis zum 3. Werktag des betreffenden Monats zu zahlen ist.

Kaltmiete und Nebenkosten sind im Vertrag zu unterscheiden

Im Mietvertrag ist die Mietzahlung in zwei separate Posten aufzuschlüsseln:

  1. Die Netto-Kaltmiete
  2. Die Mietnebenkosten (Betriebskosten)

Mietnebenkosten sind jene Aufwendungen, die durch den betimmungsgemäßen Gebrauch eines Gebäudes oder einer Wohnung entstehen.  Diese Mietnebenkosten müssen nicht alle einzeln aufgelistet werden, es genügt dazu ein entsprechender Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Achtung: Sind die Mietnebenkosten nicht mit einem separat bezifferten Betrag ausgewiesen, gelten die Nebenkosten als mit der im Vertrag angegebenen Miete abgegolten und können nicht zusätzlich eingefordert werden.

Mietnebenkosten korrekt berechnen

Normalerweise vereinbaren Vermieter und Mieter eine monatliche Abschlagszahlung für die Mietnebenkosten. Dieser Betrag darf nicht willkürlich festgesetzt werden, sondern muss so gewählt sein, dass die entstehenden Kosten in etwa gedeckt sind (s. § 556 Abs. 2 BGB). Am Ende des Jahres muss der Vermieter dem Vermieter eine Abrechnung über diese Zahlungen erstellen. Daraus kann sich eine Nachforderung bzw. eine Rückzahlung ergeben.

Beispiele für Mietnebenkosten: Kosten für Wasserversorgung, Abwasser, Müllbeseitigung, Warmwasserbereitung, Gartenpflege, Schornsteinfeger, Kabelanschluss, Straßenreinigung, Grundsteuer.

Eine korrekte Nebenkostenabrechnung erfolgt schriftlich. Sie ist übersichtlich und rechnerisch nachvollziehbar erstellt. Sie gibt den Abrechnungszeitraum und den geltenden Verteilungsschlüssel an. Ebenso enthält sie eine nachvollziehbare Aufstellung der Gesamtkosten sowie eine Aufstellung über die Verrechnung  der Vorauszahlungen mit den Gesamtkosten. Der Abrechnungszeitraum muss 12 Monate betragen und dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende dieses Abrechnungszeitraums vorliegen.

 Wichtige Hinweise

  • Laut Branchenexperten ist beinahe jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft.  Typische Fehler: Verteilerschlüssel falsch angewendet, Auflistung von Betriebskosten, die nicht umlagefähig sind, oder eine verspätet zugestellte Abrechnung. Prüfen Sie also als Mieter Ihre Abrechnung.
  • Der Vermieter kann statt des Nebenkostenabschlags auch eine so genannte Nebenkostenpauschale mit dem Mieter vereinbaren. Bei dieser Art die Betriebskosten zu begleichen, muss der Vermieter keine Mietkostenabrechnung erstellen. Aber: Er darf dann auch keine Nachforderungen an den Vermieter stellen, falls die Kosten höher sein sollten als erwartet. Das Verfahren dieser Pauschale kommt heute nur noch selten zum Einsatz, da Heizung und Warmwasser generell vom Vermieter nicht mehr pauschaliert abgerechnet werden dürfen.

Zum Vertiefen:

Welche Betriebskosten kann der Vermieter im Einzelnen abrechnen – und welche nicht? Siehe dazu: § 2 BetrKV

Bitte beachten Sie: Dieser Artikel ist nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert und erstellt. Wir können jedoch keine Gewähr für die Richtigkeit der Angaben übernehmen. Eine Haftung ist somit ausgeschlossen.