Sowohl Mieter als auch Vermieter können einen bestehenden Mietvertrag anfechten. Dazu müssen allerdings ganz bestimmte Umstände vorliegen und rechtliche Vorgaben eingehalten werden. Denn grundsätzlich ist ein Vertragsabschluss rechtlich sehr gut geschützt.
Was sind gute Gründe für eine Anfechtung des Mietvertrags?
Aus rechtlicher Sicht kommen hier 3 Kategorien von Gründen in Frage:
- Eine arglistige Täuschung
- Ein (relevanter) Irrtum
- Eine (widerrechtliche) Drohung
Die Anfechtungsgründe im Einzelnen
Arglistige Täuschung
Eine solche Täuschung liegt vor, wenn einer der beiden Vertragspartner den anderen bewusst über einen wichtigen Sachverhalt, der das Mietverhältnis betrifft, gar nicht oder falsch informiert hat.
Beispiel: Der Mieter macht grob falsche Angaben über seine finanziellen Verhältnisse bzw. der Vermieter täuscht den Mieter über eine „seltene Geruchsbelästigung“ durch eine benachbarte Fabrik, während die penetrante Geruchsbelästigung dauerhaft und pausenlos besteht.
Irrtum
Ein Irrtumsgrund liegt vor, wenn Mieter oder Vermieter bei Kenntnis bestimmter Tatsachen dem Vertrag nicht zugestimmt hätten.
Beispiel: Der Vermieter schließt irrtümlicherweise einen Mietvertrag mit der falschen Person, weil sein Makler eine Person angekündigt hatte und der Vermieter diese avisierte Person mit einer Dritten verwechselte, die zufällig zu diesem Zeitpunkt bei ihm wegen des Mietobjekts vorstellig wurde.
Wichtig: Der Vertragspartner, der einen solchen Irrtum geltend machen möchte, muss sich vor Vertragsabschluss ein relevantes Bild über seinen Vertragspartner gemacht haben (Informationen eingeholt). Hat er dies versäumt, kann er auch keinem für die Sachlage relevanten Irrtum unterlegen sein. Möchte ein Vermieter beispielsweise ausschließlich an verheiratete Paare vermieten, hat dies aber vorher nicht bei der Mieterpartei nachgefragt, kann er zu diesem Tatbestand auch keinem relevanten Irrtum unterliegen.
Wenn der Vermieter fehlerhafte oder falsche Angaben im Mietvertag gemacht hat, indem er z.B. die Miete falsch beziffert hat oder vergessen hat, die Mietnebenkosten oder einen Mieterhöhungspassus einzutragen, liegt kein Irrtum im Sinne eine Anfechtungsgrundes vor. Ebenso besteht kein relevanter Irrtum, wenn der Mieter einen Vertrag unterschreibt, ohne diesen vorher gelesen oder (wegen fehlender Sprachkenntnisse) verstanden zu haben. Auch wenn der Mieter die Wohnung in der fälschlichen Annahme angemietet hat, mit mehreren Personen einzuziehen, oder in Erwartung eines nahe gelegenen Arbeitsplatzes, liegt kein relevanter Irrtum vor. Hier handelt es sich gesetzlich gesprochen um so genannte Motivirrtümer, die allerdings keinen Anfechtungsgrund liefern.
Drohung
Eine solche liegt vor, wenn eine der beiden Parteien die andere durch eine Drohung derart beeinflusst hat, dass diese dem Vertrag zustimmte.
Beispiel: Der Vermieter ist auch Eigentümer der alten Wohnung des Mieters und droht damit, ihn wegen Eigenbedarfs zu kündigen, wenn er nicht den Mietvertrag zu der neuen Wohnung unterschreibt.
In welchen Zeitraum muss der Vertrag angefochten werden?
Die Anfechtung des Mietvertrags kann sowohl vor dem Einzug als auch danach erfolgen. Liegt eine arglistige Täuschung vor, kann zudem ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegen. Wichtig: Liegt eine arglistige Täuschung vor, hat der Mietpartner 1 Jahr Zeit, den Mietvertrag anzufechten. Diese Zeitspanne berechnet sich ab dem Zeitpunkt, da der Vertragspartner Kenntnis von diesem Umstand erhalten hat.
Bei einem erkannten Irrtum ist der Mietvertrag unverzüglich anzufechten.
Die Form der Anfechtung
Günstigerweise sollte die Anfechtung schriftlich und mit einer entsprechenden Begründung erfolgen.
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