Der Gewerbemietvertrag lässt den Vertragspartnern mehr Freiheit als andere Mietverträge. So können Sie zum Beispiel Miethöhe, Kaution und Mietdauer individuell festlegen, weil das Gesetz davon ausgeht, dass es nicht eines besonderen Schutzes durch rechtliche Regelungen bedarf.
Schriftlich vor mündlich
Schließen Sie den Mietvertrag möglichst schriftlich. Dies ist sogar zwingend vorgeschrieben bei Mietverträgen, deren Laufzeit 12 Monate überschreitet. Ohne schriftliche Form gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das heißt, ist das Jahr um, kann er vorzeitig gekündigt werden. Auch nachträgliche Vertragsänderungen sollten Sie verschriftlichen und am besten an den Originalvertrag anheften.
Klar muss auch sein, welche Personen genau als Mieter für die Mietsache und das Mietverhältnis verantwortlich sind. Achten Sie darauf, dass die Mieterpartei nicht nur mit allen für das Unternehmen verantwortlichen Personen unverwechselbar benannt ist (Namen, Anschrift, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit), sondern dass auch die entsprechende Rechtsform des Unternehmens eingetragen wird (GbR, KG, AG, GmbH etc.). Bei so genannten Personengesellschaften sind alle Mitglieder zeichnungspflichtig, das heißt, sie müssen alle den Mietvertrag unterschreiben. Im Falle einer Vertragsänderung oder Kündigung müssen ebenfalls alle Mieter unterschreiben. Das schließt allerdings nicht aus, das sich die beteiligten Personen gegenseitig bevollmächtigen können.
Miete ist frei verhandelbar
In Gewerbeverträgen ist die Höhe der Miete frei verhandelbar so lange die gesetzlichen Bestimmungen beachtet werden. Nutzt der Vermieter aber die Unerfahrenheit oder Zwangslage eines Mieters aus, um die Miete auf mehr als 200 % eines vergleichbaren Mietobjekts festzusetzen, kann es sich um Wucher handeln.
Es können unterschiedliche Formen der Miete vereinbart werden:
- Die Klassische Miete: Bei dieser Form wird eine feste Miete für die gesamte Vertragslaufzeit vereinbart. Eine Mieterhöhung ist dabei nicht vorgesehen
- Die Staffelmiete: Wird eine Staffelung vereinbart, erhöht sich die Mietzahlung nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums um einen definierten Betrag, oder um einen prozentualen Anteil
- Die Gleitmiete: Diese orientiert sich an den (in der Regel steigenden) allgemeinen Lebenshaltungskosten. Verändert sich der zugehörige Kosten-Index zum Beispiel um 1%, dann passt sich die Miete daran an.
- Die Umsatzbezogene Miete: Diese Form der Miete orientiert sich am Umsatz, z.B. eines Einzelhandelsgeschäftes. Meist legen die Vertragsparteien eine Grundmiete fest, die in jedem Fall zu zahlen ist, während der zusätzliche, umsatzbezogene Anteil sich auf den tatsächlichen Umsatz des Betriebs bezieht. Aus Mietersicht ist es sinnvoll, für den umsatzabhängigen Anteil eine Obergrenze festzulegen. Auch sollte die Art der Umsätze exakt bestimmt werden und auch, ob es sich dabei um Brutto- oder Nettobeträge handelt.
Umlage von Betriebskosten
Das Gewerbemietrecht sieht vor, dass auch Kosten auf den Mieter umgelegt werden können, die im Wohnmietrecht ausgeschlossen sind. Diese Kosten müssen aber konkret und klar im Mietvertrag aufgelistet sein. Solche Unterhaltskosten können z. B. sein: Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung, Gebäudereinigung, Aufzugs- und Beleuchtungskosten, Wasser und Abwasser, Grundsteuer, Versicherungen, Hausverwaltung, Kosten für eine Gemeinschaftsantenne, Kosten für eine Instandhaltung des Gartens.
Die Kautionszahlung
In der Regel hinterlegt der Mieter eine Kautionsleistung. Der Vermieter kann sich daraus im Falle rechtmäßiger Ansprüche an den Mieter bedienen (z.B. Reparaturen, Mietausfall). Diese Kaution kann zwischen den Mietparteien weitgehend frei ausgehandelt werden. Während in Wohnraummietverträgen die Obergrenze bei 3 Monatsmieten liegt, kann die Kaution hier deutlich höher angesetzt werden, wenn eine besondere räumliche oder technische Ausstattung vorliegt. In 3 Varianten können Sie diese Sicherheitsleistung hinterlegen:
- Hinterlegung auf dem eigenem Sparkonto des Mieters – versehen mit einer entsprechenden Erklärung zur Verpfändung des Betrags
- Einzahlung der Kaution auf ein (vom Vermietervermögen getrenntes Sparbuch) des Vermieters
- Kautionsbürgschaft – eine über Versicherungen oder Banken bezogene Bürgschaft. Dies kann interessant sein, wenn Sie durch eine Barhinterlegung Ihre Liquidität gefährden würden.
Hinterlegen Sie den Kautionsbetrag auf einem Konto des Vermieters, ist dieser – im Gegensatz zu der Regelung bei einem Wohnraummietvertrag – nicht dazu verpflichtet, die Kaution zu verzinsen.
Baurechtliche Risiken
Manchmal versuchen Vermieter, baurechtliche Risiken für sich auszuschließen bzw. diese auf den Mieter zu übertragen. Dies in nicht möglich und entsprechende Klauseln sind unwirksam. Werden z.B. Räumlichkeiten für ein Restaurant vermietet, aber aus baulichen Gründen ist es nicht möglich, den benötigten Fettabscheider in das Abwassersystem einzubauen, haftet der Vermieter für diesen Mangel und muss ihn beseitigen.
Der Mieter seinerseits kann allerdings nicht einfach außerordentlich kündigen, wenn beispielsweise aufgrund des festgestellten Mangels durch die Behörde eine erforderliche Konzession verweigert wird. Dies kann er erst tun, wenn der beabsichtigte Geschäftsbetrieb abschließend verboten wird.
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