Eine Eigentumswohnung zu vermieten kann eine komplexe Angelegenheit sein. In Teil 1 haben wir uns mit dem Mietpreis, der Auswahl des Mieters und dem Mietvertrag beschäftigt. In Teil 2 finden Sie weitere wichtige Hinweise, damit Ihre Vermietung ein Erfolg wird.
8. Achtung Eigentümergemeinschaft!
Das Wohnungseigentumsgesetz legt fest, dass Sie mit Ihrer eigenen Wohnung grundsätzlich tun und lassen können, was Sie wollen. Solange Sie nicht gegen ein Gesetz verstoßen, können Sie also frei entscheiden, wie und an wen Sie vermieten. Allerdings sind dabei im Vorfeld getroffene Vereinbarung mit mittelbar beteiligten Dritten zu beachten. Eine solche dritte Partei können beispielsweise die Eigentümer weiterer Wohnungen in Ihrem Wohnkomplex stellen. Das wichtigste: Eine solche Eigentümergemeinschaft kann keinerlei Einspruch erheben, wenn eine Räumlichkeit rein zu Wohnzwecken vermietet werden soll. Beachten müssen Sie allerdings zwei Dokumente im Zuge einer Vermietung:
- Die so genannte Teilungerklärung und
- die Gemeinschaftsordnung.
Was genau regeln Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung?
In diesen beiden Dokumenten ist das Regelwerk der Eigentümergemeinschaft bindend niedergelegt. Während die Teilungserklärung im wesentlichen klärt, welchem Eigentümer was an der Gesamtanlage gehört, und wer unter welchen Bedingungen was an der Anlage nutzen darf, besteht die Gemeinschaftsordnung aus weiteren Beschlüssen, welche sich die Eigentümerversammlung selbst gegeben hat. So können die Eigentümer beispielsweise gemeinsame Regelungen zu Ruhezeiten oder zur Haustierhaltung treffen. Diese Regelungen müssen dem zukünftigen Mieter unbedingt zusammen mit dem Mietvertrag ausgehändigt und transparent gemacht werden (z. B. als Hausordnung).
Es ist also wichtig, dass der Mietvertrag im Einklang steht mit dem gemeinschaftlich verfassten Willen der Eigentümer. Zudem sollten die Eigentümerbeschlüsse sich natürlich am Mietrecht orientieren. So kann zum Beispiel nach geltendem Gesetz die oben genannte Haltung von Haustieren nicht generell verboten, wohl aber eingeschränkt werden.
Eigentümerbeschluss versus Recht des Mieters
Da Eigentümerbeschlüsse mit den Vorstellungen und Wünschen des Mieters kollidieren können, sind Sie als Vermieter gut beraten, schon im Vorfeld die passenden Mieter auszuwählen, um eine mögliche (gerichtliche) Auseinandersetzung zu vermeiden. Denn für den Ernstfall einer solchen Auseinandersetzung stehen Sie als Vermieter zwischen der Eigentümergemeinschaft einerseits und ihrem Vermieter andererseits – wenn der sich beispielsweise nicht an die Beschlüsse hält. Im ungünstigsten Falle, wenn ein Mieter zum Beispiel gegen eine Eigentümervereinbarung verstößt, diese aber nicht im Mietvertrag vermerkt ist, könnten Sie als Vermieter schadenersatzpflichtig werden gegenüber den anderen Eigentümern.
Wichtig: Auch zukünftige Eigentümerbeschlüsse sind bindend für den Mieter
Der Mietvertrag sollte also alle jene Regelungen aus Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung enthalten, die für die betreffende Mietsache und deren Mieter relevant sind. Wichtig: Als Vermieter sind Sie – und damit ihr Mieter – auch an solche Beschlüsse der Eigentümerversammlung gebunden, die zeitlich gesehen nach Abschluss des Mietvertrags getroffen wurden. Auch das muss der Mieter wissen und dieser Umstand sollte deshalb im Mietvertrag vermerkt sein.
9. Die Wohnungsübergabe
Haben Sie Ihren Mietvertrag entsprechend den obigen Hinweisen konzipiert und auch andere wichtige Vertragsmodalitäten berücksichtig (z.B. zu Mietnebenkosten und Schönheitsreparaturen), steht dem Vertragsabschluss nichts mehr im Wege. Fertigen Sie bei Übergabe der Mietsache ein Übergabeprotokoll an. Dieses enthält alle wichtigen Details zum Zustand der Wohnung, z. B. bezüglich der Anzahl der übergebenen Schlüssel oder eventueller Mängel in der Wohnung.
10. Gut versichert?
Zu guter Letzt kann es sinnvoll sein, sich gegenüber den anderen Eigentümern zu versichern gegen Schäden, die von Ihrer Wohnung ausgehen. Haben Sie bereits eine private Haftpflichtversicherung, sollten Sie prüfen, ob diese eventuell anfallende Schäden übernimmt. Falls nicht, können Sie den Abschluss eine Haftpflichtversicherung „Wohnung“ erwägen.
Lesen Sie hier Teil 1 des Artikels zu Mietpreis, Mieterauswahl und Mietvertrag.
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