Mietminderung bei gravierenden Mängeln

Wenn eine angemietete Wohnung erhebliche Mängel aufweist, kann der Mieter einen prozentualen Betrag der Mietzahlung einbehalten, bis die Mängel beseitigt sind. Hier lesen Sie, wann ein solcher gravierender Wohnungsmangel vorliegt und was Sie als Mieter dann tun müssen.

Wenn die Wohnqualität leidet

Wenn Sie als Mieter die Miete kürzen wollen, muss die Wohnqualität erheblich beeinträchtig sein. Wann genau und in welchem Maß das der Fall ist, darüber lässt sich streiten, und das wird vor Gericht auch gerne getan. Denn eine rechtsverbindliche Tabelle zur Mietminderung gibt es nicht. Allerdings existieren viele Gerichtsurteile, an denen man sich orientieren kann.

Mietminderung bis 100 Prozent

So gelten weder eine verschmutztes Treppenhaus noch (normaler) Kinderlärm aus der Nachbarwohnung als ausreichender Grund, die Miete zu reduzieren. Fällt allerdings an kalten Tagen die Heizung aus, laufen Mäuse durch die Wohnung oder entsteht ein Wasserschaden an der Wohnung, ist von einem gravierenden Mangel zu sprechen. Eine Mietminderung bis 100 Prozent ist möglich, wenn die Wohnung aufgrund eines Schadens nicht mehr bewohnbar ist. Auch ein großflächiger Befall mit Schimmel kann eine hohe Mietminderung rechtfertigen. Allerdings dürfen Sie als Mieter die Miete nicht einfach einbehalten.

Zeigen Sie dem Vermieter den Mangel an

Bevor Sie eine Mietzahlung kürzen können, müssen Sie den Vermieter über den Mangel informieren. Am besten schriftlich, indem Sie entweder die Mängelanzeige persönlich übergeben und sich den Empfang quittieren lassen, oder als Einschreiben per Post. Schießen Sie dabei nicht mit Kanonen auf Spatzen. Soll heißen: Gefährden Sie nicht ein bestehendes gutes Verhältnis zu Ihrem Vermieter durch ein aggressives Vorgehen. Betonen Sie vielmehr, dass Sie selbstverständlich davon ausgehen, dass er die Mängel schnell beseitigt, und dass das Schriftstück lediglich dazu dient, dass „alles seine Ordnung hat“.

Eine Minderung der Miete können Sie übrigens auch dann geltend machen, wenn Sie zu der betreffenden Zeit (beispielsweise wegen Urlaubs) gar nicht in der Wohnung sind.

Ab wann gilt die Mietminderung?

Eine Minderung der Mietzahlung darf nicht rückwirkend geltend gemacht werden. Die Mietminderung gilt erst ab dem Tag der Anzeige beim Vermieter. Entdecken Sie zum Beispiel, dass in Ihren Nachtspeicheröfen asbesthaltige Bauteile verwendet wurden und machen deshalb eine 50-prozentige Mietminderung geltend, dann reduzieren Sie die Bruttomiete für die Anzahl der Tage bis Abhilfe geschaffen wurde um die Hälfte. Angenommen, von der Meldung des Mangels am 1. April bis zur Beseitigung vergehen 20 Tage, dann gilt bei einer Bruttomiete von 1000 Euro folgende Rechnung:

1000 Euro : 30 = 33,33 Euro (Miete pro Tag)

33,33 Euro x 20 = 666,60 Euro (Miete für 20 Tage)

666,60 Euro : 2 = 333,30 Euro Mietminderung (50 Prozent der Miete für 20 Tage)

Diesen Minderungsbetrag ziehen Sie anlässlich der nächsten Mietzahlung von der üblichen Miete ab.

Wie lässt sich die Mietminderung berechnen?

Wie gesagt: Allgemein gültige Formeln und Tabellen dafür gibt es nicht, auch die Gerichte müssen zu diesem Zweck schätzen. Per Internetrecherche können aber Sie Minderungstabellen zu Rate ziehen. Diese Listen stützen sich auf entsprechende Gerichtsurteile, können allerdings auch sehr ungenau sein. Wenn eine solche Tabelle zum Beispiel von Wasserschaden spricht, lässt sich daraus noch lange nicht ableiten, wie groß die resultierende Beeinträchtigung der Wohnung war – und in wie weit dieser Fall also mit dem Ihren vergleichbar ist.

Nutzwertanalyse und Mietminderungstabelle

In der Rechtsprechung wird deshalb gerne die so genannte Nutzwertanalyse herangezogen, die den Nutzwert jedes einzelnen Raumes eines Mietobjekts ermittelt und daraus die Beeinträchtigung errechnet. Für eine grobe Orientierung lassen sich allerdings die oben genannten Mietminderungstabellen gut verwenden. Recherchieren Sie möglichst mehrere dieser Tabellen und ermitteln Sie so viele Details wie möglich, um Ihren eigenen Fall gut einordnen zu können. Natürlich können Sie auch eine Beratung bei einem Mieterverein in Betracht ziehen oder einen Anwalt befragen, nachdem Sie sich zuvor über die Kosten dafür erkundigt haben. Wenn Sie unsicher sind, aber dennoch keinen externen Rat einholen möchten, sollten Sie mit Ihrer Mietminderung eher tiefer zielen als zu hoch. Denn eine in der Höhe unberechtigte Mietminderung kann letztlich teuer für Sie werden.

Wenn die Mietminderung unberechtigt ist

Stellt sich zum Beispiel heraus, dass Sie als Mieter unberechtigt mehr als eine Monatsmiete als Gesamtbetrag einbehalten haben, weil Sie selbst den Schaden verursacht haben, dann kann der Vermieter Ihnen kündigen. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden.

Es ist allerdings unerheblich für eine Mietminderung, ob der Vermieter selbst für den Schaden verantwortlich ist oder nicht. Sollte zum Beispiel ein anderer Mieter im Haus durch einen geplatzten Wasserschlauch an der Waschmaschine Ihre Wohnung unter Wasser gesetzt haben, können Sie die Miete mindern. Der Vermieter muss sich dann die entgangene Mietzahlung von dem Verursacher zurückholen.

Einige Beispiele für eine Mietminderung

  • Baulärm und Lärm aus anderen Quellen: Vor allem, wenn er Lärm direkt im Haus erzeugt wird, wird Baulärm als Grund für eine Mietminderung anerkannt. Zeichnen Sie die Lärmbelästigung mit Datum und Länge auf, damit Sie verlässliche Fakten zur Hand haben.
  • Schimmel: Bei Schimmelbefall kommt es oft zum Streit, ob dafür bauliche Mängel verantwortlich sind ( der Vermieter ist verantwortlich) oder ob der Mieter nicht ausreichend gelüftet hat. Eventuell muss das durch einen Sachverständigen entschieden werden.
  • Geruchsbelästigung: Starke Gerüche, zum Beispiel durch eine Großküche, können ebenfalls eine Mietminderung nach sich ziehen. Hier, wie in anderen Fällen gilt allerdings, dass nur dann ein Grund für Mietminderung besteht, wenn dies dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht bekannt war.
  • Ausfall der Heizung: Fällt die Heizung an sehr kalten Tagen für längere Zeit aus, kann dies eine Mietminderung  bis zu 100 Prozent nach sich ziehen.
  • Nichterfüllung des Mietvertrags: Wenn zum Beispiel ein im Mietvertrag zugesicherter Balkon oder eine Garage vom Mieter nicht genutzt werden können, dürfen Sie ebenfalls die Miete mindern.

Nicht geltend gemacht werden können Mängel, die dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags bereits bekannt waren.

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