Niedrige Zinsen haben in den letzten Jahren dem Immobilienmarkt Schwung verliehen. Zuerst langsam, ist der Markt zunehmend in Fahrt gekommen. Viele Haushalte, für welche der Erwerb von Wohneigentum lange kein Thema war, haben sich für das eigene Haus oder die Eigentumswohnung entschieden. Wie stark die Nachfrage nach Wohnraum für Selbstnutzer ist, lässt sich anhand der Statistiken der Bundesbank erahnen. Hier werden nicht nur Zinssätze in Zeitreihen, sondern auch die Volumina ausgereichter Darlehen „protokolliert“. So haben im Dezember 2017 Banken mehr als 3,2 Milliarden Euro über neu verhandelte Wohnungsbaukredite ausgegeben.

Die Zinsstatistiken verdecken allerdings, dass die über Jahre so stark gestiegene Nachfrage inzwischen zu einem deutlichen Anziehen der Immobilienpreise geführt hat. Der vdp Immobilienpreisindex hat beispielsweise für das 3. Quartal 2017 eine Zunahme der Preise gegenüber dem Vorjahr von 7,7 Prozent verzeichnet. Und die Preissteigerung für Einfamilienhäuser lag über dem Gesamtindex. Heute kostet eine Immobilie, die vor 15 Jahren vielleicht noch 200.000 Euro gekostet hätte, schon 250.000 Euro oder 300.000 Euro. Für Durchschnittsverdiener ist damit allmählich eine Schmerzgrenze erreicht. Es stellt sich die Frage, ob der Kauf von Wohneigentum noch Sinn macht oder Mieten die bessere Option ist.

Eine Immobilie erwerben oder weiterhin zur Miete wohnen? Diese Frage muss jeder für sich beantworten.
Eine Immobilie erwerben oder weiterhin zur Miete wohnen? Diese Frage muss jeder für sich beantworten.

 

Argumente für den Kauf einer Immobilie oder Wohnung

Kauf oder Miete – wer auf eine pauschale Antwort aus ist, wird enttäuscht sein. Der Grund: Es kann sich der Erwerb von Wohneigentum rechnen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Ohne die Rahmenbedingungen zu kennen, gibt es keine zufriedenstellende Antwort. Was spricht für den Kauf von Wohneigentum? Grundsätzlich hat dieser Schritt den Vorteil, dass Familien für sich einen bleibenden Wert schaffen – etwa für die Altersvorsorge. Gleichzeitig koppelt sich der Haushalt durch das Wohneigentum von Mietsteigerungen ab. Gerade in den Ballungsräumen sind Mieten in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Welche Argumente sprechen für den Kauf einer Immobilie?

  • Endlich sesshaft werden: Wohneigentum kann in Erwägung gezogen werden, wenn Familien oder Singles in Zukunft keine räumliche Veränderung mehr planen. Dieser Zeitpunkt ist meist dann gekommen, wenn der Kinderwunsch erfüllt ist und auch beruflich alles glatt läuft.
  • Günstige Immobilie gefunden: Niedrige Zinsen für Baukredite schaffen Nachfrage. Ein Zusammenhang, der 2017 besonders deutlich geworden ist. Interessenten dürfen nicht den Fehler machen, den Einfluss der Zinsen zu überschätzen. Eine überteuerte Immobilie günstig finanziert macht daraus trotzdem eine Fehlinvestition.
  • Rate & Nebenkosten machbar: Wohneigentum finanziert kaum ein Haushalt aus der Portokasse. Baufinanzierungen sind eher die Regel. Grundsätzlich muss nicht nur die eigentliche Rate tragbar sein. Jeder angehende Eigenheimbesitzer sollte sich im Klaren sein, dass Nebenkosten zu tragen sind – und auch für die Instandhaltung Geld übrig sein sollte.

Ein spezieller Aspekt sind die Hypothekenzinsen. Letztere sind – aufgrund der lockeren Geldpolitik – auf einem historisch niedrigen Niveau angekommen. Für viele Berater sind die Kreditzinsen letztlich das Argument, welches jetzt für den Kauf spricht. Allerdings ist dieser Schritt abzuwägen.

Beispiel: Darlehen A mit 200.000 Euro und 3,50 Prozent p. a. braucht bis zur Volltilgung bei circa 1.000 Euro Rate pro Monat rund 22 Jahre. Darlehen B mit 300.000 Euro und 2,15 Prozent p. a. nimmt mehr als 33 Jahre in Anspruch. Sehr deutlich fällt der Unterschied zwischen den Zinsen und Gebühren aus – mit 86.600 Euro zu 118.900 Euro.

Wer ein Haus finanzieren möchte, sollte sich immer die Konditionen der einzelnen Banken anschauen und auf Portalen wie bauzins.org genau vergleichen. Auf diese Weise lassen sich die Kosten häufig auf einem niedrigen Niveau halten.

Argumente gegen das Eigenheim

Was gegen den Erwerb von Wohneigentum spricht, ist die aktuelle Preisentwicklung. Derzeit werden sowohl für einen Kauf aus dem Bestand als auch den Neubau Preise aufgerufen, bei denen vor fünf Jahren so gut wie jeder potenzielle Käufer mit dem Kopf geschüttelt hätte. 300.000 Euro sind in einigen Regionen günstige Kaufpreise, in Ballungszentren können 500.000 Euro bereits zu wenig sein. Summen in dieser Größenordnung werden auch durch das Zinsniveau nicht mehr gerechtfertigt.

Vom Hauskauf ist abzusehen, wenn der Kaufpreis und die finanziellen Verhältnisse sich nicht aufeinander abstimmen lassen. Jedem Haushalt muss an diesem Punkt klar sein, dass Banken günstige Zinsen in der Baufinanzierung nicht ewig festschreiben. Bedeutet: Läuft die Sollzinsbindung aus, muss eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden. Und diese kann – durch inzwischen gestiegene Zinsen – deutlich teurer ausfallen.

Was kann noch gegen den Kauf sprechen? Faktoren wie:

  • berufliche Veränderungen in absehbarer Zeit
  • Familienplanung
  • Fehlendes Eigenkapital

sind Faktoren, welche in die Entscheidung einfließen müssen. Gerade beim Thema Eigenkapital darf die Tatsache, dass Vollfinanzierungen möglich sind, nicht zu Fehlentscheidungen verleiten.

Ein weiterer Aspekt ist die Wertentwicklung. Damit Käufer auf lange Sicht wirtschaftlich die Nase vorn haben, muss eine Immobilie im Wert zulegen. Aktuell sind Wertsteigerungen kein Thema. Aber ob dieser Trend bei heute teuer verkaufen Eigenheimen in 10 Jahren noch anhält?

Auch Mietwohnungen haben Vorteile – vor allem in Bezug auf finanzielle Risiken.

 

Was lohnt sich für wen?

Mieten oder kaufen ist am Ende eine Typfrage. Die Lebensplanung spielt eine sehr große Rolle. Parallel darf nicht unterschätzt werden, wie Kaufpreis und Zinsen Einfluss auf die Entscheidung nehmen. Gerade die Preissteigerungen der letzten Jahre müssen zu denken geben. Über den Kauf kann nachgedacht werden, wenn der Baukredit mit einer Tilgung zwischen zwei Prozent bis vier Prozent bedient werden kann und die finanziellen Belastungen bisherige Mietzahlungen nicht wesentlich überschreiten.

Auch Mietwohnungen haben Vorteile – vor allem in Bezug auf finanzielle Risiken.

Fazit: Hohe Hauspreise fressen niedrige Zinsen auf

Immer wieder ist zu lesen, dass jetzt – angesichts niedriger Zinsen – der beste Zeitpunkt zum Kaufen einer Immobilie ist. Pauschalisierungen führen zu Fehlentscheidungen. Inzwischen haben die Preise für Wohneigentum in einer Weise angezogen, dass die niedrigen Zinsen aufgezehrt werden. Diese Entwicklung führt zu Baufinanzierungen, mit denen Haushalte Gefahr laufen, unangenehme Überraschungen zu erleben. Teils wird nicht darüber nachgedacht, dass die Zinsen wieder steigen könnten – wenn die EZB einer anziehenden Inflation entgegenwirken muss. Wer in diesem Umfeld nach einer Anschlussfinanzierung sucht, wird vor Problemen stehen. Mieten ist auf der anderen Seite ebenfalls nicht die beste Lösung. Generell ist abzuwägen, welche Variante für einen Haushalt in Frage kommt – und sich mit den zur Verfügung stehenden Mitteln realisieren lässt.

Bildquellen:

Abbildung 1: © geralt (CC0-Lizenz) / pixabay.com

Abbildung 2: © Sephelonor (CC0-Lizenz) / pixabay.com

Kommentar schreiben

Ihre E-Mail wird nicht veröffentlicht.