Eine Vermietung an verwandte Personen sollte kein Problem sein, oder? Im Prinzip ist es das auch nicht. Aber der Wohnungseigentümer muss aufpassen, dass er oder sie sich damit keine Nachteile einhandeln, z.B. bei der steuerlichen Behandlung der Einkünfte.
Die Höhe der Miete
Wer an Verwandte vermietet, tut dies häufig zu einem Sonderpreis. Hier will allerdings der Staat mitreden. Schließlich muss der Wohnungseigentümer seine Einnahmen aus der Vermietung versteuern. Dabei werden die Einnahmen aus der Vermietung mit den Kosten für die Unterhaltung der Wohnung verrechnet. Sind diese so genannten Werbungskosten hoch und die Einnahmen vergleichsweise niedrig, wird der Gewinn stark gemindert und es kann sogar ein Verlust herauskommen. Auf diesen Verlust entfällt keine Steuer – also geht er Staat leer aus. Und das ist auch in Ordnung so.
Es sei denn, der Mietpreis beträgt weniger als 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete. Liegt er unter dieser Marke, erkennt das Finanzamt im Gegenzug die absetzbaren, also vom Gewinn abziehbaren, Kosten nur noch teilweise an.
Wie errechne ich die Vergleichsmiete?
In der Regel wird der örtliche Mietspiegel herangezogen, um die Höhe der Vergleichsmiete zu ermitteln. Allerdings kann es passieren, dass Gerichte den örtlichen Mietspiegel ablehnen, wenn sie dessen Qualität bemängeln. In anderen Fällen existiert für den betreffenden Ort gar kein solcher Mietspiegel. Was dann?
Alternativen zum Mietspiegel
Neben der einfachsten Art, nämlich die Vergleichsmiete über den Mietspiegel zu ermitteln, gibt es einige Alternativen:
- Sollte in einer benachbarten Gemeinde ein anerkannter Mietspiegel bestehen, kann der Vermieter diesen heranziehen.
- Ebenso kann der Wohnungseigentümer von einem Sachverständigen ein kostenpflichtiges Gutachten erstellen lassen.
- Oder der Vermieter benennt die Adressen und Mietpreise von 3 vergleichbaren Wohnung an seinem Ort.
Wichtig! Auch wenn der Eigentümer sich mit seiner Miete zum Zeitpunkt, da der Mietvertrag abgeschlossen wird, im grünen Bereich bewegt (66%), ist er deshalb nicht für alle Zeiten auf der sicheren Seite. Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete so weit, dass er mit seiner vereinbarten Miete unter die 66%-Grenze fällt, verliert er einen Teil seiner Steuerersparnis (Werbungskosten). Abhilfe schafft hier nur eine rechtzeitige Mieterhöhung.
Wenn Verwandte kostenlos wohnen
Überlässt der Vermieter Angehörigen seine Wohnung kostenfrei, kann er dies natürlich tun. Allerding erkennt der Staat dann keinerlei Werbungskosten an. Der Vermieter kann also seine Ausgaben für den Unterhalt der Wohnung steuerlich nicht geltend machen.
Mietvertrag: ja oder nein?
Schon, um im Falle von Streitigkeiten auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt sich ein schriftlicher Mietvertrag. Diesen benötigt der Vermieter auch, wenn er das Mietverhältnis gegenüber dem Finanzamt nachweisen will oder muss. Dieser Vertrag muss nach Inhalt und Ausstattung vergleichbar sein mit einem Vertrag wie er mit einer nicht mit dem Vermieter verwandten Person geschlossen würde.
Zusätzlich sollte der Wohnungseigentümer folgendes beachten:
- Die Form der Mietzahlung muss vergleichbar sein mit der Vermietung an Fremde. Von Barzahlungen ist also abzusehen, die Mieten müssen periodisch überwiesen werden und per Kontoauszug nachweisbar sein.
- Auch die Nebenkosten müssen jährlich abgerechnet und die entsprechenden Beträge nachgezahlt bzw. rückerstattet werden.
- Die Vermietung sollte plausibel sein. Das heißt, der Angehörige sollte nachvollziehbare Gründe dafür haben, dass er gerade diese Wohnung angemietet hat und er sollte sie sich leisten können. Andernfalls könnte der Staat misstrauisch werden und sich fragen, ob hier vielleicht ein illegales Scheingeschäft zu Lasten des Fiskus getätigt wird.
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