Kündigung wegen Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist ein brisantes Thema. Für die Mieter, weil sie sich dann eine neue Wohnung suchen müssen. Für die Vermieter, weil ihr Anspruch wasserdicht sein muss, sonst gibt es Probleme.

Was ist Eigenbedarf?

Eigenbedarf besteht, wenn ein Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst, einen engen Familienangehörigen oder für eine wichtige, zum Haushalt gehörige, Person beansprucht. Zu diesem Zweck kündigt der Vermieter das bestehende Mietverhältnis. Ist der Eigenbedarf gut begründet und nachvollziehbar, ist der Vermieter meist auf der sicheren Seite.

Anders sieht es aus, wenn der Vermieter keine natürliche sondern eine juristische Person ist und etwa in Form einer GmbH, einer AG oder einer KG auftritt. Dann ist eine Eigenbedarfkündigung ausgeschlossen. Eine andere Gesellschaftsform, die GbR, ist allerdings berechtigt, Eigenbedarf anzumelden.

Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden?

Am häufigsten machen Vermieter für enge Familienangehörige Eigenbedarf geltend. Solche Personen sind: Ehepartner bzw. eingetragene Lebenspartner, Kinder und Enkelkinder, Eltern und Geschwister. Aber auch die Schwiegereltern und Stiefkinder sowie Schwager und Schwägerin bzw. Neffe und Nichte kommen in Frage. Für weiter entfernte Verwandte kann nur dann Eigenbedarf beansprucht werden, wenn gegenüber diesen Personen nachweislich ein besondere Fürsorgepflicht besteht.

Ebenfalls Eigenbedarf kann angemeldet werden zugunsten von eng zum Haushalt gehörigen Personen, wie es zum Beispiel bei Pflegepersonal oder einer Haushaltshilfe der Fall ist.

Welche Kündigungsfristen gelten bei Eigenbedarf?

Wohnt der Mieter bis zu 4 Jahren in der Wohnung, dann beträgt die Kündigungsfrist mindestens 3 Monate, ab 5 Jahren erhöht sie sich auf 6 Monate, ab 8 Jahren beträgt sie 9 Monate. Natürlich sind die Vertragspartner frei, das Mietverhältnis einvernehmlich zu einem anderen Zeitpunkt zu beenden. Eine solche Absicht sollte aber schriftlich festgehalten und bezeugt werden.

Ein Mietshaus wird in Eigentumswohnungen überführt und ein  Neueigentümer meldet Eigenbedarf an

Wurde die entsprechende Wohnung in dem Haus erst nach Abschluss des Mietvertrags verkauft und der neue Eigentümer möchte Eigenbedarf anmelden, dann kann er dies erst nach Ablauf von mindestens 3 Jahren tun. Je nach Bundesland kann diese Frist auch länger sein.

Welche Form muss die Kündigung wegen Eigenbedarf haben?

Der Vermieter muss dem Mieter schriftlich kündigen. Das Kündigungsschreiben muss vom Vermieter persönlich unterschrieben sein und die Gründe müssen detailliert benannt werden: Zum Beispiel, indem der Vermieter erklärt, dass er Eigenbedarf für eine Pflegehilfe anmeldet, die den im Haushalt lebenden Vater versorgen soll. Zudem muss nachvollziehbar sein, warum der Vermieter exakt diese Wohnung zu genau diesem Zeitpunkt benötigt. Besitzt er mehrere Wohnungen, dann sollte aus der Kündigung ersichtlich sein, warum keine der anderen Wohnungen alternativ in Frage kommt.

Sollte sich der Grund für den Eigenbedarf ändern, muss das unverzüglich dem Mieter mitgeteilt werden. Entfällt der Grund gar, kann der Mieter darauf bestehen, das Mietverhältnis weiterzuführen.

Wann ist ein Widerspruch gegen Eigenbedarf sinnvoll?

Widerspruch kann der Mieter einlegen, wenn eine oder mehrere der oben angegebenen Bedingungen für eine rechtswirksame Eigenbedarfskündigung  nicht eingehalten werden. Weitere gute Gründe um Einspruch einzulegen, können sein:

  • Wenn der Vermieter die Räumlichkeiten nicht zum Wohnen verwenden will, sondern als Gewerberaum. Hier muss der Vermieter sehr starke Argumente vorbringen, im Sinne eines großen persönlichen Nachteils, wenn er dennoch Eigenbedarf geltend machen möchte.
  • Wenn die Gründe zur Anmeldung von Eigenbedarf schon vorlagen, als der Mietvertrag unterzeichnet wurde – und der Vermieter den Mieter darüber nicht informiert hat.
  • Wenn die Wohnung von der vorgesehenen Person wahrscheinlich gar nicht genutzt werden kann (z. B. aus gesundheitlichen Gründen)
  • Wenn die Wohnung absehbar nur für einen begrenzten Zeitraum für Eigenbedarf genutzt werden soll (allerdings gibt es hier Ausnahmen)
  • Wenn ein Umzug für den derzeitigen Mieter eine unzumutbare Härte bedeuten würde (z. B. im Krankheitsfall oder bei einer Schwangerschaft). In diesem Fall wägen damit befasste Gerichte die Interessen der beiden Parteien gegeneinander ab.

Widerspruch einlegen

Will der Mieter Einspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung einlegen, dann muss das schriftlich geschehen, mindestens 2 Monate bevor das Mietverhältnis enden würde.

Legt der Mieter keinen Widerspruch ein und es stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Vermieter unrechtmäßig gekündigt hat, zum Beispiel, weil er unzutreffende Gründe benannt hat oder wichtige Details verschwiegen wurden, dann kann er erhebliche Probleme bekommen. Lesen Sie dazu in Kürze mehr.

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