Vermieter täuscht Eigenbedarf vor

Im voran gegangenen Artikel konnten Sie lesen, was bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten ist: Welche Voraussetzungen der Vermieter erfüllen muss, damit die Kündigung wirksam ist und was auf der anderen Seite der Mieter tun muss, um seine Rechte zu wahren. Allerdings kommt es in der Praxis vor, dass der Vermieter einen Eigenbedarf nur vortäuscht, um seinen Mieter kündigen zu können. Wird ihm dieser Betrug nachgewiesen, kann ihn das teuer zu stehen kommen.

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Wann liegt eine Täuschung bezüglich Eigenbedarf vor?

Der Tatbestand einer Täuschung ist erfüllt, wenn

a) der Vermieter den angekündigten Eigenbedarf von Beginn an nur vorgetäuscht hat, oder

b) der anfängliche Grund für die Eigenbedarfkündigung weggefallen ist, nachdem der Vermieter die Kündigung ausgesprochen hat – und er den Mieter über diese neue Lage nicht informiert hat.

Woran kann der Mieter einen Täuschungsversuch erkennen?

Folgende Indizien können auf einen vorgetäuschten Eigenbedarf hinweisen:

  • Sie haben erfahren, dass der Vermieter die Wohnung oder die Wohneinheit gerne verkaufen würde. Ein solcher Verkauf gestaltet sich manchmal profitabler, wenn die Wohnung bzw. die Einheit mieterfrei sind.
  • Der Vermieter ist bereits vorher dadurch aufgefallen, dass er angemeldeten Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht hat.
  • Die Wohnung erscheint ungeeignet für die genannte Bedarfsperson. Etwa, wenn die Wohnung im oberen Stockwerk eines Hauses ohne Fahrstuhl liegt, aber für einen gehbehinderten Familienangehörigen gedacht ist.
  • Der Vermieter konnte im Vorfeld eine Erhöhung der Miete bzw. der Mietnebenkosten nicht durchsetzen.

Was kann der Mieter im Ernstfall tun?

Je nachdem, ob der Mieter vor oder nach seinem Auszug von der Täuschung erfährt, kann er sich mit entsprechenden Mitteln dagegen zur Wehr setzen.

1. Die Täuschung wird vor dem Auszug aus der Wohnung erkannt

In diesem Fall sollte der Mieter den Vermieter günstiger weise persönlich darauf ansprechen, um eine außergerichtliche Lösung zu erzielen. Zusätzlich sollte der Mieter dem Wunsch des Vermieters schriftlich widersprechen; verbunden mit der Ankündigung, die Wohnung zu Ende der Kündigungsfrist nicht zu räumen. Dieser Widerspruch sollte dem Vermieter unter Zeugen oder per bestätigter Post (z. B. Einschreiben) zugehen.

Ist der Eigenbedarf tatsächlich vorgetäuscht, ist der Mieter auf der sicheren Seite und verletzt mit seinem Verhalten (nicht auszuziehen) keine vertraglichen Pflichten. Ist der Mieter unsicher, z. B. weil zwar Indizien vorliegen, er aber nicht wirklich sicher sein kann, dass der Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht wird, dann sollte er sich fachlichen Rat holen; zum Beispiel bei einem Mieterverein oder einem Anwalt.

Einspruch per Feststellungsklage

Geht der Vermieter nicht auf den Einspruch des Mieters ein und verlangt weiterhin die Räumung der Wohnung, bleibt der gerichtliche Weg offen, z. B. über eine so genannte Feststellungsklage. Hier trägt der Mieter die Beweislast – das heißt, er muss beweisen, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht. Jedoch genügt es zunächst, wenn der Mieter in seiner Klageschrift konkret und nachvollziehbar die Indizien darlegt, die auf unrechtmäßig behaupteten Eigenbedarf hinweisen. In einem nächsten Schritt wird dann der Vermieter aufgefordert, sich zu diesen Vorwürfen zu äußern.

Einspruch gegen eine Räumungsklage

Statt lediglich an seiner Kündigung festzuhalten, kann der Vermieter auch den Weg der Räumungsklage gehen. Möchte der Mieter dieser gerichtlichen Verpflichtung zur Räumung entgehen, muss er dagegen Einspruch erheben. Dann ist es wiederum Sache des Vermieters zu beweisen, dass sein Anspruch auf Eigenbedarfkündigung rechtmäßig ist.

2. Die Täuschung wird erst nach erfolgtem Auszug entdeckt

In diesem Fall hat der Vermieter den Mietvertrag verletzt und ist verpflichtet, den entstandenen Schaden zu ersetzen. Schadenersatzpflichtig können zum Beispiel folgende, dem Mieter entstandene, Kosten sein:

  • Kosten für die Wohnungssuche (Makler, Inserate, Zeitaufwand für die Besichtigung von Wohnungen)
  • Kosten für den Umzug (Transport, Räumung, Neubezug)
  • Renovierungskosten für die neu bezogene Wohnung
  • Differenzbetrag zwischen vormaliger und aktueller Miete
  • Gerichts-, und Anwaltskosten

Sollte der Mieter zum Zeitpunkt, da der Betrug offensichtlich wird, noch keine neue Wohnung gefunden haben und seine alte Wohnung noch nicht wieder vermietet sein, kann er verlangen, dass der Vermieter ihm die Wohnung erneut überläßt. Dieses Recht kann er sich per einstweiliger Verfügung sichern. Dies verhindert, dass der Vermieter die Wohnung anderweitig vergeben kann, bevor der Streit um die Mietsache entschieden ist.

Bitte beachten Sie: Dieser Artikel ist nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert und erstellt. Wir können jedoch keine Gewähr für die Richtigkeit der Angaben übernehmen. Eine Haftung ist somit ausgeschlossen.

2 Kommentare zu “Vermieter täuscht Eigenbedarf vor”

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