Die Wohnung ist vermietet, der Vertrag unterschrieben. Damit verwandeln sich die Räumlichkeiten in einen vom Gesetz geschützten privaten Raum des Mieters, in dem er das Hausrecht besitzt und in dem der Vermieter erst einmal nichts zu suchen hat. Aber natürlich gibt es Anlässe, zu denen der Mieter seinem Vermieter Zutritt zur Wohnung gewähren muss.
1. Der Notfall
Unstrittig ist das Recht der Vermieters, die Wohnung im Notfall zu öffnen. Dringt beispielsweise Rauch aus der Wohnung oder gibt es deutliche Hinweise auf einen Rohrbruch, kann der Vermieter sich Zugang verschaffen. Allerdings ist er gut beraten, wenn er versucht, zuvor den Mieter zu erreichen und ihn zu informieren.
Zudem ist es hilfreich, wenn der Mieter für solche Notfälle einen Schlüssel bei einer Vertrauensperson hinterlegt, und den Vermieter darüber informiert. Eine so genannte Notöffnung ohne Schlüssel kann sonst kostspielig werden (Schlüsseldienst).
2. Eine Wohnungsbesichtigung durch Interessenten
Soll eine Wohnung verkauft oder nachvermietet werden, muss der Mieter die Räume für Kaufinteressenten oder Nachmieter öffnen. Allerdings sind den Wünschen des Wohnungsbesitzers Grenzen gesetzt. Bevor eine Wohnungsbesichtigung statt finden kann, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren und den Grund für die Besichtigung nennen. Der Termin sollte wochentags, mit mehreren Tagen Vorlauf statt finden, üblich sind Termine zwischen 10:00 Uhr und 13:00 Uhr bzw. zwischen 15:00 Uhr und 18:00 Uhr.
Um eine Konfrontation von vorneherein zu vermeiden, lohnt es sich, wenn der Vermieter dem Mieter deutlich macht, dass er versteht, dass dadurch Unannehmlichkeiten für diesen entstehen. Am besten lässt sich dann gemeinsam klären, wie die unvermeidlichen Besichtigungstermine möglichst unaufwändig vonstatten gehen können.
Wenn es zu Reibungen kommt
Schlägt der Wohnungsbesitzer dem Mieter mehrere Termine zur Auswahl vor und er lehnt sie ab, muss er seinerseits Ersatztermine benennen.
Vielleicht ist der Vermieter auch berufstätig und er möchte den Vermieter und die Interessenten nicht alleine in die Wohnung lassen. Nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt (2002) ist es in diesem Fall zumutbar, dass der berufstätige Mieter seine Wohnung 3 Mal im Monat werktags, zwischen 19:00 Uhr und 20:00 Uhr für Besichtigungen von bis zu 45 Minuten Dauer öffnet.
3. Reparaturen und Instandhaltung
Zur Vorbereitung, Planung und Durchführung von notwendigen handwerklichen Arbeiten an der Wohnung hat der Vermieter und die von ihm beauftragten Personen (z. B. Handwerker oder Gutachter) das Recht, eine Wohnung zu betreten. In diesem Fall ist es ebenfalls notwendig, sich mit dem Mieter über einen passenden Termin abzustimmen. Wichtig: Die mit der Schadensbeseitigung befassten Personen dürfen ausschließlich den betroffenen Teil der Wohnung besuchen – der Rest ist für sie tabu.
Auch wenn der Mieter einen Schaden (z . B. Schimmelbefall) angezeigt hat und dieser begutachtet werden soll, um daraus sanierende Maßnahmen abzuleiten, muss der Mieter seine Wohnung öffnen; genauso, wenn der Vermieter bzw. die von ihm beauftragte Person in seiner Wohnung die Ursache für einen Schaden im Haus vermuten (Wasserrohrbruch etc.).
4. Weitere Gründe, eine Wohnung zu betreten
Ablesen von Wasseruhren und anderen Messgeräten sowie Vermessen der Wohnng
Der Mieter muss seine Wohnung öffnen, wenn Messgeräte abgelesen werden müssen, die in direktem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen (Nebenkostenberechnung). Ebenfalls hat der Vermieter das Recht, die Wohnung zu betreten, um die Räumlichkeiten auszumessen.
Begründeter Verdacht auf vertragswidrige bzw. unsachgemäße Nutzung der Mietsache
Hegt ein Vermieter den begründeten Verdacht, dass der Mieter gegen den Mietvertrag verstößt, kann er ebenfalls Zutritt zur Wohnung verlangen. Dies kann z. B. gegeben sein, wenn der Vermieter Anhaltspunkte für eine unerlaubte Untervermietung hat oder bei einer im Mietvertrag ausgeschlossenen Tierhaltung.
Recht zur Begutachtung der Wohnung im 5-Jahres-Turnus
Auch ohne dass ein besonderer Grund vorliegt, hat der Vermieter das Recht, sich alle 5 Jahre vom Zustand der vermieteten Wohnung zu überzeugen.
Achtung!
Dem Wunsch des Vermieters, Fotos oder Videos von der Wohnung aufzunehmen, etwa um dieses Material für ein Inserat zu nutzen, muss der Mieter nicht entsprechen.
Wenn der Mieter den Vermieter nicht in die Wohnung lässt
In dem Fall, dass der Mieter dem Vermieter trotz berechtigtem Interesse und freundlicher Ansprache einen Besuchstermin verweigert, darf sich der Abgewiesene dennoch nicht einfach Zutritt verschaffen. Sollte er das tun, macht er sich unter Umständen des Hausfriedensbruchs schuldig.
Dem Vermieter bleibt nichts anderes übrig, als sein Recht über eine gerichtliche Klage zu erstreiten. Da ein solche rechtliche Auseinandersetzung sich hinziehen kann, lohnt in jedem Fall der Versuch, eine gütliche Einigung zu erzielen. Sollten alle konstruktiven Versuche nichts fruchten, sollte der Vermieter dem Mieter deutlich machen, dass dieser die Kosten des nun folgenden Rechtsstreites zu tragen hat.
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