Was Vermieter tun sollten, wenn der Mieter die Miete mindert

Sie stellen fest, dass Ihr Mieter nicht den vollen Mietbetrag überwiesen hat. Seine Begründung: ein Mangel, der die Wohnung bzw. die Wohnsituation betrifft. In diesem Fall ist es gut zu wissen, was der Mieter darf und was nicht. Und was Ihre eigenen Optionen sind, wenn Sie sich damit auseinandersetzen müssen.

Der Mieter muss den Vermieter informieren

Der Mieter kann nicht einfach so die Miete kürzen – er muss darlegen, warum genau er das tut. Im Normalfall wird er Ihnen den Mangel anzeigen und zur Behebung der Beeinträchtigung innerhalb einer bestimmten Frist auffordern. Die entsprechende Mietminderung kann er allerdings bereits ab dem Tag geltend machen, da der Mangel erstmals auftritt.

Wie hoch darf eine Mietminderung ausfallen?

Hat der Mieter seine Meldepflicht erfüllt, kann er einen Teil der Miete einbehalten, bis der entsprechende Mangel beseitigt ist. Allerdings ist im dafür maßgeblichen Gesetzestext, dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), nicht  geregelt, wie hoch die Mietminderung bei welchem Mangel ausfällt. Doch zumindest in einer Sache ist das BGB unmissverständlich, es muss sich bei einer Mietminderung um einen erheblichen Mangel handeln, der den vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache deutlich einschränkt. Zum Beispiel stellt eine schlecht schließende Tür in der Wohnung in aller Regel keinen erheblichen Mangel dar – eine nicht funktionsfähige Heizung im Winter dagegen schon.

Dass es keine eindeutigen Angaben zu Mietminderungsfällen gibt, hat auch damit zu tun, dass die einzelnen Fälle oft nicht vergleichbar sind. Für eine teure Luxuswohnung wird der Mieter andere Maßstäbe anlegen dürfen, als für eine durchschnittliche Mietwohnung. Ebenso wird starke Lärmbelästigung in einem ruhigen Vorort anders zu gewichten sein, als die gleiche Lärmbelästigung in einem Wohnobjekt, das eine Diskothek beherbergt.

Da absolute Zahlen fehlen, orientieren Mieter sich bei ihrer Mietminderung häufig an Gerichtsurteilen. Einige Beispiele daraus:

bis 100% Mietminderung:

  • Heizung vollständig ausgefallen (im Winter)
  • Stromversorgung vollständig ausgefallen
  • Starker Mangel an der Bausubstanz der bewohnten Räumlichkeiten (z.B. Baufälligkeit tragender Wände)
  • Baustelle im Haus (die bei Einzug nicht angekündigt wurde)

bis 50% Mietminderung:

  • Wasserschaden
  • Lärmbelästigung durch Handwerker
  • Schimmelbefall

bis 25% Mietminderung.

  • Baulärm von außerhalb
  • Heizungstemperatur nicht wohngerecht (zu niedrig)
  • Wohnung bei Bezug nicht fertig renoviert

bis 10% Mietminderung:

  • Aufzug ausgefallen
  • erheblicher Gaststättenlärm
  • vertraglich zugesagter Pkw-Stellplatz kann nicht genutzt werden

Schnell reagieren

Als Vermieter sollten Sie möglichst schnell auf eine Mängelanzeige reagieren. Denn für jeden weiteren Tag, an dem ein erheblicher Mangel besteht, kann der Mieter einen Teil der Miete einbehalten.

Allerdings gilt: Es ist laut Gesetzgeber unerheblich, ob Sie als Vermieter tatsächlich Einfluss auf den Mangel nehmen können, der die Wohnung betrifft. Es kann also sein, dass Sie eine Mietminderung akzeptieren müssen, obwohl Sie zum Beispiel den Baulärm aus der Nachbarwohnung nicht selbst zu verantworten haben.

Ist die Mietminderung gerechtfertigt?

Nicht jede Mietminderung ist gerechtfertigt. In folgenden Fällen können Sie einer Mietminderung widersprechen:

  • Es handelt sich um einen Bagatellschaden. Zum Beispiel, wenn der Türgriff an der Haustür etwas Spiel hat.
  • Der Mieter war bereits vor Abschluss des Mietvertrags über anstehende Renovierungsarbeiten informiert.
  • Der Mieter hat selbst die Verantwortung für einen Mietschaden zu tragen. Zum Beispiel, indem er durch unsachgemäßes Lüften der Wohnung Schimmelbefall provoziert.

Wenn der Mieter die Miete ungerechtfertigt einbehält

Wenn der Mieter die Mietzahlung ungerechtfertigt gemindert hat, sollten Sie das dem Mieter schriftlich anzeigen und ihm eine Frist nennen, innerhalb derer er seine Schulden zu begleichen hat; verbunden mit dem Hinweis, dass er bei Nichteinlenken mit einer Klage rechnen muss.

Der Mieter ist im Falle einer unberechtigten Mietminderung verpflichtet, den Mietrückstand zu begleichen. Bei einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten ist sogar eine fristlose Kündigung möglich.

Bitte beachten Sie: Dieser Artikel ist nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert und erstellt. Wir können jedoch keine Gewähr für die Richtigkeit der Angaben übernehmen. Eine Haftung ist somit ausgeschlossen.