Qualifizierter Mietspiegel für Mannheim

Bei dem im Dezember 2016 erschienenen Mannheimer Mietspiegel handelt es sich um die 22. Auflage, die die Stadt Mietern und Vermietern als Serviceleistung zur Verfügung stellt. Aus diesem kann die „ortsübliche Vergleichsmiete“ entnommen werden und bietet darüber hinaus eine Hilfestellung bei der Vermeidung unnötiger Rechtsstreitigkeiten. Der Mietspiegel für Mannheim basiert auf einer Erhebung repräsentativer und aktueller Mietverhältnisse. Deren wissenschaftliche Auswertung erfolgte durch die GEWOS Institut für Stadt- Regional- und Wohnforschung GmbH, die von dem „Gesprächskreis zum Mannheimer Mietspiegel“ und Vertreter von Mieter- und Vermieterinteressenverbände begleitet wurde. Der Mietspiegel für Mannheim erfüllt die Anforderungen im Sinne des Bürgerliches Gesetzbuch (§ 558 d Abs. 2) und gilt damit offiziell als „qualifizierter Mietspiegel“. 

Allgemeines zum Mietspiegel für Mannheim

Für die Erstellung des Mietspiegels für die Stadt Mannheim wurden 2.090 Mietverhältnisse beleuchtet und entsprechend ausgewertet. An dieser Stelle muss angemerkt werden, dass einige Wohnungen bzw. Wohngebäude nicht in den Mietspiegel für Mannheim eingeflossen sind. Hierzu zählen unter anderem Mietwohnungen, die sich in Ein- und Zwei-Familienhäusern befinden, (teil-)möblierte Wohnungen, Einzelzimmer oder Dienst- und Werkwohnungen. 

Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ in Mannheim

Der Mietspiegel für Mannheim bildet die Grundlage, um die „ortsübliche Vergleichsmiete“ zu ermitteln. Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ liegen Wohnungen vergleichbarer Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage zugrunde. Die Vergleichsmiete wird in Quadratmetern angegeben und bezieht sich auf die monatliche Nettokaltmiete. Es ist darauf zu achten, dass die ortsübliche Vergleichsmiete keine Betriebskosten wie beispielsweise die Grundsteuer oder die Müllabfuhrgebühren umfasst. 
Der Vermieter ist gesetzlich dazu berechtigt, die Miete bis zu der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ zu erhöhen. Eine Kündigung, um eine höhere Miete zu erhalten, ist laut § 573 Abs. 1 BGB nicht zulässig. Bei einer Neuvermietung gilt zunächst die Vertragsfreiheit. Der angeschlagene Mietpreis darf jedoch maximal 20% über der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ liegen, andernfalls kann der Verdacht der Mietpreisüberhöhung entstehen.

Die Ermittlung der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ für Mannheim
Die Ermittlung „ortsübliche Vergleichsmiete“ für die Stadt Mannheim erfolgt in drei Schritten: 

Schritt 1: Mit Hilfe der Tabelle 1 wird die monatliche Basis-Nettomiete (Miethöhe) in Euro nach der verfügbaren Wohnfläche in Quadratmetern bestimmt. 
Schritt 2: Mit Hilfe der Tabellen 2 bis 4 werden Zu- und Abschläge für die Beschaffenheit, die Lage und weiteren Wertkriterien der Wohnung bestimmt. 
Schritt 3: Mit Hilfe der Tabelle 5 werden die ermittelten Werte aus Schritt 1 und Schritt 2 zusammengefasst und ergeben damit die „ortsübliche Vergleichsmiete“. 

Die ermittelte „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist kein exakter, allgemein gültiger Wert. Es kann zu einer statistisch ermittelten Mietpreisspanne von ± 15% kommen, da viele Merkmale und Besonderheiten der Wohnung über die Zu- und Abschläge nicht abgedeckt werden konnten. Abwertende Merkmale können zum Beispiel das Fehlen eines Balkons oder das Vorhandensein von Fenstern mit Einfachverglasung sein. Aufwertende Merkmale stellen beispielsweise eine Gartennutzung oder ein eigenes Kellerabteil dar. 

Aufschlüsselung der Tabellen

Die Tabelle 1 stellt die monatliche Basis-Nettomiete in Abhängigkeit von der Wohnfläche dar. Bei der Wohnflächenbestimmung gibt es einige Grundsätze zu berücksichtigen, um die Wohnfläche exakt zu ermitteln. Räume und Raumteile werden voll angerechnet, wenn diese eine lichte Höhe von mindestens 2 Metern aufweisen. Beträgt diese Höhe weniger als 1 Meter, fließen diese Bereiche nicht in die Wohnflächenberechnung ein. 
Die Tabellen 2 bis 4 geben die Zu- bzw. Abschläge für bestimmte Wohnwertkriterien wider. Die Zu- bzw. Abschläge werden in Prozent bezogen auf die monatliche Basis-Nettomiete angegeben. In diesen Tabellen werden beispielsweise das Baujahr, die Lage und Besonderheiten der Ausstattung gezielt berücksichtigt. 
Die Tabelle 5 soll die Berechnung der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ erleichtern. Die ermittelten Werte aus den Tabellen 1 bis 4 können hier sauber und übersichtlich eingetragen werden. Die detaillierte Erklärung in der Mietspiegelbroschüre stellt die genaue Berechnung der Vergleichsmiete sicher. 

Der Mietspiegel für Mannheim kann auf der Homepage der Stadt eingesehen werden. Außerdem steht für Mannheim eine Mietpreis-Analyse zur Verfügung