Mieterhöhung richtig durchsetzen: Wichtige Tipps für Vermieter

Vermieter haben es in Deutschland selten leicht, ihre Rechte durchzusetzen. Insbesondere bei einer Mieterhöhung hat ihnen der Gesetzgeber einige Steine in den Weg gelegt. Bevor Sie als Vermieter die Mieter erhöhen, sollten Sie deshalb die wichtigsten Vorschriften und Regelungen kennen.

Welche Formalien müssen eingehalten werden?

Die Wirksamkeit einer Mieterhöhung kann bereits an den Formalien scheitern, denn Vermieter müssen auch hierbei bestimmte Vorgaben einhalten:

  • Textform: Als Vermieter müssen Sie dem Mieter die Mieterhöhung schriftlich (in Textform) mitteilen.
  • Mieteranzahl: Haben den Mietvertrag mehrere Personen unterschrieben, muss das Anschreiben an alle gehen. Zudem müssen auch alle der Mieterhöhung zustimmen.
  • Berechtigung: Die Mieterhöhung muss von der dazu berechtigten Person ausgesprochen werden.
  • Begründung: Je nach Erhöhungsart muss die Mieterhöhung begründet werden.
  • Fristen: Entsprechende Fristen müssen eingehalten werden.

Ist die Vereinbarung einer vertraglichen Mieterhöhung möglich?

Bereits im Mietvertrag können Sie als Vermieter eine Mieterhöhung vereinbaren, z. B. in Form einer Staffelmiete oder einer Indexmiete. Schließen Sie einen Staffelmietvertrag, legen Sie als Vermieter mit Ihrem Mieter fest, dass sich der Mietpreis zu einem festgelegten Zeitpunkt um einen vorher vereinbarten Betrag erhöht. Allerdings müssen Sie auch hierbei einiges beachten, z. B. dass zwischen den einzelnen Mieterhöhungen mindestens ein Jahr liegen und das Mieterhöhungsschreiben den neuen Mietbetrag bzw. den Erhöhungsbetrag enthalten muss.

Eine andere Art der Mieterhöhung ermöglicht der Indexmietvertrag. Die Vertragsparteien legen fest, dass die Höhe der Miete anhand des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindizes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Als Vermieter müssen Sie den Mieter dennoch schriftlich über den alten und den neuen Preisindex informieren, die sich daraus ergebende Mieterhöhung berechnen und verlangen. Für vor September 2001 abgeschlossene Mietverträge gelten strengere Regeln.

Achtung: Ist eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, sind andere Mieterhöhungen regelmäßig ausgeschlossen. Eine Ausnahme gilt bei gestiegenen Betriebskosten.

Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete: Was müssen Vermieter beachten?

Wenn Vermieter die aktuelle Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen wollen, können Sie dabei auf einen Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, auf das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder auf drei vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde verweisen und die Mieterhöhung entsprechend begründen.

Wird auf den Mietspiegel verwiesen, müssen Vermieter die Wohnung in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels einordnen und eine Kopie des Mietspiegels beilegen, damit der Mieter die Einordnung bzw. die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann.

Wird die Mieterhöhung anhand von mindestens drei Vergleichswohnungen begründet, muss der Vermieter sie umfassend beschreiben. Was dabei vergleichbar ist, bestimmt die Art und Größe des Wohnraums, die Ausstattung und Beschaffenheit sowie die Lage. Zu nennen sind zudem regelmäßig die Namen der Inhaber, die Adressen und die Quadratmeterpreise. Entscheidend für die Mieterhöhung ist die Miete für die günstigste Wohnung und nicht die Durchschnittsmiete aller Vergleichswohnungen. Zudem muss sie ortsüblich sein.

Auch wenn die ortsüblichen Mieten eine hohe Mietsteigerung begründen können, darf der Vermieter die Miete innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 % erhöhen. In bestimmten Städten ist die Kappungsgrenze per gesetzlicher Verordnung auf 15 % herabgesetzt (z. B. in München, Hamburg, Berlin). Zudem ist eine Mieterhöhung nur möglich, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Ausnahmen von der Kappungsgrenze gelten bei Mieterhöhungen infolge gestiegener Betriebskosten oder einer Modernisierung.

Wurden alle gesetzlichen Vorschriften beachtet und wurde der Mieter entsprechend informiert, hat er zwei Monate zur Überprüfung Zeit. Im Idealfall stimmt er ausdrücklich zu. Eine Zustimmung kann auch darin bestehen, dass er die erhöhte Miete vorbehaltlos zahlt. Außerdem hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn er die Mieterhöhung nicht hinnehmen möchte. Stimmt er allerdings nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten (nach Ablauf der zweimonatigen Überlegungsfrist) eine sogenannte Zustimmungsklage einreichen. Das Gericht muss in diesem Fall klären, ob die Mieterhöhung zulässig ist.

In jedem Fall kann der Vermieter die erhöhte Miete nur mit Zustimmung des Mieters verlangen. Liegt sie vor, muss der Mieter sie ab dem dritten Monat nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens zahlen – bei Zugang im März also ab Juni.

Mieterhöhung durch Modernisierung: Was müssen Sie als Vermieter wissen?

Für die Mieterhöhung wegen einer Modernisierungsmaßnahme gelten andere Voraussetzungen als bei der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Als Modernisierung gilt z. B. der Einbau eines Fahrstuhls oder die energetische Sanierung, die zu einer Reduzierung der Betriebskosten führt. Seit 2019 können Vermieter die Kosten der Modernisierung bis zu 8 % auf die Jahresmiete umlegen.

Damit eine Mieterhöhung wirksam ist, müssen Sie den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen schriftlich darüber informieren. Das Schreiben muss ebenso den Grund, den Beginn und die Dauer sowie Art und Umfang der Modernisierungsarbeiten enthalten. Ebenfalls müssen Sie den neuen Mietbetrag, die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten und die Möglichkeit des Härteeinwandes nennen.

Als Vermieter müssen Sie zudem erläutern, wie sich die Erhöhung berechnet und der Wohnwert verbessert. Ist der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden und es liegt kein Härtefalleinwand vor, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Seit 2019 gilt zudem ein vereinfachtes Verfahren, auf das Vermieter bei dessen Wahl in der Ankündigung verweisen müssen. Dadurch entfällt die sonst notwendige Angabe der künftig voraussichtlich zu zahlenden Betriebskosten und eventueller Förderungen. Voraussetzungen sind Modernisierungskosten pro Wohnung von nicht mehr als 10.000 Euro in 5 Jahren. Dafür werden 30 Prozent der Modernisierungskosten pauschal als Instandsetzungskosten abgezogen. Der Einwand der finanziellen Härte ist dafür ausgeschlossen.

Nach Abschluss der Modernisierung müssen Vermieter den Mieter erneut per Schreiben darüber informieren. Da die Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen aber auch ohne Zustimmung des Mieters in Kraft tritt, braucht der Vermieter keine Zustimmungsklage zu erheben. Die neue Miete ist erstmals mit Beginn des dritten Monats nach Erklärungszugang fällig.

Setzen Sie Ihre Mieterhöhung richtig durch – Schnell und einfach

Anzeigen-Sonderveröffentlichung, in Partnerschaft mit anwalt.de

Beitrag geschrieben von:
Cornelia Lang
Redakteurin und Content Managerin
anwalt.de services AG