Für Mieter: 10 wissenswerte Fakten zu Mietvertrag, Mietsache & Co.

Zahlen, Daten und Klauseln: Ein Mietvertrag sollte immer gut studiert werden, bevor eine Unterschrift erfolgt.

Nicht nur für Erstmieter, auch für alte Hasen kann der Mietvertrag zu einer kleinen Herausforderung avancieren. Vor allem dann, wenn der Vermieter, den ein oder anderen Trick anwendet, um seine Interessen durchzusetzen. Streitigkeiten um die Mietsache gehören daher nicht selten zur Tagesordnung im Mietrecht. Themen, die immer wieder zu Problemen führen, sind laut Deutschem Mieterbund vor allem Betriebskosten, Wohnungsmängel und Mieterhöhung. Einige dieser Positionen sind bereits im Mietvertrag schriftlich verankert, weshalb es beim Unterzeichnen doppelt hinzuschauen gilt. Deshalb verrät dieser Artikel, worauf Mieter unbedingt achten sollten, bevor die neuen vier Wände bezogen werden.

Hier finden Sie eine Vorlage für einen Mietvertrag

1. Korrekte Mieterangaben

Alle Personen, die im Begriff sind in die Wohnung einzuziehen, gehören namentlich in den Mietvertrag. Nur, wer im Vertrag erwähnt wird und diesen unterschreibt, ist rechtlich gesehen der Mieter der Wohnung. Grundsätzlich unterschreiben Kinder nicht, allerdings wird eine genaue Anzahl im Mietvertrag festgelegt, da auf dieser Grundlage die Nebenkosten vom Vermieter berechnet werden.

Hinweis: In den letzten Jahren erhielt das Thema „Untervermietung“ immer mehr Aufmerksamkeit. Hierbei gibt es für Mieter allerdings einige Do’s und Dont’s, welche unbedingt genau beachtet werden sollten.

2. Passende Wohnungsbeschreibung

Fragen wie „Entspricht die Wohnung der Beschreibung?“ oder „Stimmt die angegebene Größe?“ sollten auf Richtigkeit geprüft werden.

Nicht selten macht der Vermieter nicht ganz korrekte Angaben zur Wohnung. Hierbei dreht es sich vor allem um die Größe, denn ab und an verschwinden dabei um die 10 Prozent. Bisher war das allerdings kein Problem, das rechtlich verfolgt wurde. Wer allerdings als Vermieter eine Mieterhöhung anstrebt, der muss ganz genaue Angaben machen. Dennoch lohnt es sich für Mieter im Vorfeld genau auf die Größe zu achten und zu prüfen, ob diese mit der Zahl im Mietvertrag übereinstimmt.

3. Kleinreparatur- und/ oder Schönheitsreparaturklausel

Zu den größten Streitpunkten zwischen Vermieter und Mieter gehören die Kleinreparatur- und/ oder Schönheitsreparaturklauseln. Diese sind – trotz Niederschreibung im Mietvertrag – nicht immer gültig. Das bezieht sich vor allem auf starre Fristen wie beispielsweise, dass nach 5 Jahren eine Instandsetzung durch den Bewohner ansteht. Empfehlenswert ist, dass diese Klauseln im Vorfeld geprüft und mit dem Vermieter besprochen werden.

Hinweis: Besonders große Umbaumaßnahmen wie neue, zur Wohnung passende Fenster sind als Modernisierung durch den Vermieter möglich, allerdings muss diese nicht kostenfrei für den Mieter sein. Unterschieden wird hier zwischen folgenden Maßnahmen:

• Zugluft, Feuchtigkeit und Kondenswasser sind gute und wichtige Gründe für eine Sanierung. In diesem Fall – wenn nur die Mängel behoben werden – muss der Mieter nichts dazu zahlen.
• Nachhaltige Energieeinsparungen, die neue, modernisierte Fenster zur Folge haben, dürfen kostentechnisch auf den Mieter in Form einer Mieterhöhung, da das Objekt durch die Modernisierung wertvoller geworden ist, umgeschlagen werden.

4. Höhe des örtlichen Mietspiegels

Vor einer Wohnungsbesichtigung ist es sehr ratsam, den Mietspiegel für die jeweilige Stadt oder den Umkreis, in der sich die Wohnung befindet, zu kennen. Anhand dessen lässt sich ableiten, ob die Miete, die für die neuen vier Wände verlangt wird, tatsächlich begründet ist. Gut zu wissen ist, dass die Mietsumme auch mal über dem Mietspiegel liegen kann, was nicht immer mit einem Vermieter zu tun hat, der mehr verlangt als üblich. Geschuldet kann das einer sehr guten Ausstattung oder der Erstvermietung sowie rundum Modernisierung einer Wohnung sein.

5. Neben- und Betriebskosten

Zwei wichtige Positionen, die IMMER im Mietvertrag stehen, sind die Neben- und die Betriebskosten. Zu Letzteren gehören:

• Straßenreinigung,
• Müllabfuhr und
• Gebäudereinigung.

Falls die Betriebskosten nicht im Mietvertrag aufgeführt sind, müssen sie auch nicht vom Mieter bezahlt werden. Zu den Nebenkosten zählen beispielsweise Wasser und Heizung. Diese begleichen Mieter monatlich. Am Ende des Jahres folgt allerdings immer eine große Nebenkostenabrechnung, die in der Regel eine Nachzahlung bereithält. Telefon, Internet, Strom und TV kommen nochmal separat on Top, je nachdem, wo der Mieter seine Verträge abgeschlossen hat.

6. Die Kündigungsfrist

Üblich ist heutzutage eine Frist von drei Monaten. Wer sich allerdings im Mietvertrag auf eine Staffel- oder Indexmiete eingelassen hat, der rechnet im schlimmsten Fall mit einer Kündigungsfrist von bis zu zwei Jahren. Gut zu wissen ist auch, dass ein Vermieter den Vertrag lediglich aufgrund eines gesetzlichen Kündigungsgrundes auflösen darf. Damit ist beispielsweise Eigenbedarf gemeint.

7. Mängel in der Wohnung

Laut § 535 Absatz 1 im BGB übergibt der Vermieter, die Mietsache an den Mieter in einem geeigneten Zustand. Der Mieter ist wiederum verpflichtet die Wohnung in diesem Zustand zu erhalten. Daher ist es umso wichtiger, dass bereits bei der ersten Begehung der zukünftigen Mietsache alle Mängel, die auffallen, zu notieren, sodass diese später im Übergangsprotokoll verewigt werden. Das Protokoll wird dem Mietvertrag beigefügt und dient in solchen Fällen als Beweis, dass der jetzige Mieter keine Schäden angerichtet hat, sondern diese bereits vorhanden waren.

8. Die Hausordnung

Genau wie der Mietvertrag ist die Hausordnung ein verbindliches Dokument, das einvernehmlich zwischen Mieter und Vermieter geschlossen wird. In diesem sind verschiedene Sachverhalte gelistet. Dazu gehören beispielsweise Schnee- und Putzdienste für Hof, Treppenhaus oder Gemeinschaftsräume wie den Keller sowie Ruhezeiten, die unbedingt einzuhalten sind. Andersfalls kann eine Kündigung drohen. Rechtswidrig sind allerdings Regeln, die die Benutzung von warmem Wasser nur zu bestimmten Tag- und Abendzeiten erlauben.

9. Erhöhung der Miete

Ja, der Vermieter darf im Laufe der Zeit die Miete erhöhen. Allerdings muss er dabei beispielsweise Folgendes tun:

• eine schriftliche Ankündigung (Mieterhöhungsschreiben) an alle Mieter rausgeben und
• eine logische Begründung vorbringen.

Weitere wichtige Informationen zur Mieterhöhung finden Interessierte hier.

10. Die Mietkaution

Bevor endlich der finale Einzug vor der Tür steht, ist häufig eine Mietkaution fällig.

Nicht jeder Vermieter verlangt eine sogenannte Mietkaution, allerdings ist es erlaubt eine derartige Sicherheit im Vertrag zu verankern. Sie darf nicht höher als drei Monatsmieten ohne Nebenkosten sein. Beim Auszug ist es üblich, dass die Kaution erst einmal einbehalten wird. Befindet sich die Mietsache in einem schlechten Zustand, darf der Vermieter die Mietsicherheit sogar zur Reinigung oder Reparatur nutzen. Maximal 6 Monate nach dem Auszug bekommt der Mieter die Kaution zurück.

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