Betriebskostenabrechnung – Was gilt es bei Wasser und Heizung zu beachten?

Entscheidet sich der Vermieter, die durch den Betrieb der Wohnung entstehenden Kosten auf die Mieter zu verteilen muss er sich hauptsächlich nach den Regelungen der Betriebskostenverordnung richten. In der Betriebskostenabrechnung, auch bekannt als „zweite Miete“ muss der Eigentümer die laufenden Kosten auf alle Mieter verteilen. Zu wissen, was wie abgerechnet werden kann erfordert Detailkenntnis, da die einzelnen Ausgaben unterschiedlich abgerechnet werden müssen. Im Folgenden möchten wir ihnen anhand einzelner Ausgaben erklären, wie sie die Betriebskosten abrechnen können.

Wasserabrechnung

Der Strom für Wohnungen wird üblicherweise von den Mietern einzeln bezogen. Der Versorger rechnet die Stromkosten mit dem Mieter für jede Partei direkt über einzelne Zähler ab. Eine Nebenkostenabrechnung des Vermieters an die Mieter ist nicht notwendig, da für den Vermieter keine Kosten anfallen.

Beim Wasser ist das anders. Hier läuft meist die gesamte Versorgung eines Mehrparteienhauses über einen städtischen Zähler. Vertragspartei ist nur der Vermieter. Da Wasserkosten beim bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Wohn- oder Gewerbegebäudes unweigerlich entstehen, stellen sie Posten dar, die gemäß § 556 Abs. 1 BGB nach Maßgabe der Betriebskostenverordnung neben der Miete abgerechnet werden können. Doch Wasser ist nicht gleich Wasser. Es muss in der Abrechnung auf Details geachtet werden.

Warmwasser/Heizung

Stammt das Warmwasser von einer zentralen Heizanlage, kann der Vermieter die Gesamtkosten nicht einfach auf die Mietparteien gleichmäßig verteilen. Als sogenannte „warme Nebenkosten“ müssen Warmwasser- und Heizkosten gemäß der Heizkostenverordnung (HKVO) mittels geeichter Wärmemengenzähler bzw. Warmwasserzähler berechnet werden. Mindestens 50% der Endkosten müssen verbrauchsabhängig brechnet werden.

Ist kein Wärmemengenzähler vorhanden, dürfen die Warmwasserkosten mittels einer Formel aus der HKVO berechnet werden. Der Mieter darf diese Kosten jedoch pauschal um 15 % kürzen.

Natürlich gilt das nicht für einzeln installierte Durchlauferhitzer oder elektrische Heizungen, da deren Kosten sich lediglich aus den Kosten für Strom und Kaltwasser zusammensetzen.

Kaltwasser

Die Kosten durch die Kaltwasserversorgung dürfen verbrauchsunabhängig auf die Mieter umgelegt werden. Der Vermieter muss lediglich einen Verteilerschlüssel erstellen. Dieser kann abhängig von Wohnfläche oder Haushaltsgröße erstellt werden. Mit Zählern kann auch nach Verbrauch abgerechnet werden. Grundsätzlich ist auch eine gleiche Aufteilung der Betriebskosten auf alle Wohneinheiten möglich.

Problematisch ist es dann, wenn die Gefahr einer unangemessenen Benachteiligung einzelner Mieter droht. Denn in diesem Fall gilt die hilfsweise Berechnung gemäß § 556a Abs. 1 BGB nach Wohnfläche. Hier werden die Kosten anteilig nach der Grundfläche der Wohnungen aufgeteilt. Auch diese gesetzliche Lösung beinhaltet das Risiko einer ungerechten Verteilung der tatsächlichen Kosten und somit der Unzufriedenheit der Mieter. Trotzdem sind die Anforderungen hier nicht so streng wie bei den Warmwasserkosten.

Entwässerung

Die Entwässerungskosten für Abwasser sind vom Verbrauch abhängig. Sie können gleich den Kaltwasserkosten abgerechnet werden. Dazu kommen teils Kosten für Niederschlagswasser, die ebenfalls anteilig abgerechnet werden können, wobei nicht alle Gemeinden eine solche Gebühr erheben.

Daniel R. Goldmann
Content Manager
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