Immobilienkauf: Die wichtigsten Tipps für Käufer

Eine Immobilie ist eine gute, sichere Altersvorsorge. Immobilienbesitzer müssen außerdem keine Miete für den Wohnraum bezahlen oder verfügen über eine zusätzliche Einnahmequelle, wenn sie die Immobilie nicht selbst bewohnen. Vor dem Kauf einer Immobilie tun Sie aber gut daran, einige Zeit in die Vorbereitung zu stecken – der Erwerb ist nämlich mit Aufwand und einigen Risiken verbunden.

Schritt 1: Die Finanzierung

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Das ist der erste Schritt zum Kauf: Das gewünschte Haus oder die Wohnung müssen zu Ihrer Baufinanzierung passen, damit die Immobilie nicht zur Kostenfalle wird und Sie Monatsraten plötzlich nicht mehr bezahlen können.

Deshalb ist es wichtig, dass Sie einen Kassensturz machen und sich folgende Fragen stellen:

  • Wie viel geht im Monat auf Ihr Konto ein (z. B. Nettoeinkommen) und wie viel geben Sie aus (z. B. Miete, Nebenkosten)?
  • Denken Sie an Ausgaben, die nicht jeden Monat anfallen: Wie hoch sind die Rücklagen, die Sie für sonstige, ggf. unvorhergesehene Zahlungen benötigen, z. B. ein kaputtes Auto oder Ihre Freizeit?
  • Verfügen Sie über Ersparnisse, und wenn ja, in welcher Höhe?
  • Welche Fördermittel können Sie in Anspruch nehmen, z. B. Baukindergeld oder ein (zinsloses) Darlehen?

Daraus errechnet sich u. a. das Eigenkapital, mit dem Sie in den Immobilienkauf gehen. Als Faustregel gilt: Wenn Sie ein Immobiliendarlehen aufnehmen möchten, sollten Sie für gute Finanzierungskonditionen etwa 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital zur Verfügung haben.

Das schließt Kosten für Grundbucheintragung, Notar, Grunderwerbssteuer und ggf. Maklerkosten ein.

Schritt 2: Grundbuch, Teilungserklärung & Co.

Sie kennen Ihr Budget und haben eine Immobilie ins Auge gefasst – jetzt ist es an der Zeit, sich alle Informationen zum Kaufobjekt einzuholen, damit Sie sich einen Überblick über dessen Zustand verschaffen können. Dazu gehören etwa Baupläne, Handwerkerrechnungen und das Grundbuch beim Häuserkauf oder die Teilungserklärung beim Wohnungskauf.

Beim Häuserkauf ist der Auszug aus dem Grundbuch besonders wichtig, denn nur so erfahren Sie, wer tatsächlich Eigentümer ist oder ob und welche Belastungen auf dem Objekt liegen. Der Immobilienverkäufer ist verpflichtet, Ihnen als Käufer den Grundbuchauszug vorzulegen oder Sie mit einer Vollmacht zur Einsichtnahme zu ermächtigen. Kommt er seiner Pflicht nicht nach, sollten Sie den Auszug unbedingt über einen Anwalt oder Notar anfordern.

Die entsprechenden Informationen beim Wohnungskauf sind die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Wichtig sind auch Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen, die aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage und der Energieausweis.

Weiterhin können Besuche beim Bauamt und der Gemeinde anstehen, wenn Sie z. B. Umgestaltungspläne für die Immobilie haben.

Schritt 3: Der Kaufvertrag

Nehmen Sie sich unbedingt ausreichend Zeit, den Kaufvertrag eingehend zu prüfen! Scheuen Sie hier keine Kosten und legen Sie den Kaufvertrag einem Anwalt zur Prüfung und Überarbeitung vor, da es beim Immobilienkauf um viel Geld geht!

Spätere Rechtsstreitigkeiten sind wesentlich teurer, langwieriger und von der Rechtsschutzversicherung oft nicht abgedeckt. Dabei kann es zum Beispiel um einzelne Vertragsbestandteile gehen, denen Sie mit Ihrer Unterschrift bereits zugestimmt haben, um Nachbesserung oder einen Widerruf.

Grundsätzlich ist ein Kaufvertrag frei gestaltbar, doch gemäß Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dürfen wesentliche Punkte nicht fehlen, z. B. die Vertragsparteien, das Kaufobjekt und dazugehörige Gegenstände, der Kaufpreis oder Zahlungsmittel.

Wenn alle finanziellen, baulichen und rechtlichen Fragen geklärt sind, steht der Termin beim Notar an. Dort können die beteiligten Parteien den Vertrag noch einmal in aller Ruhe durchgehen und abschließende Fragen klären.

Der Kaufvertrag ist mit der Unterschrift vor dem Notar rechtskräftig.

Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“?

Wenn Sie eine vermietete Wohnung als neuer Eigentümer übernehmen, übernehmen Sie gleichzeitig die Rechte und Pflichten, die sich aus dem Mietverhältnis mit dem aktuellen Mieter ergeben. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist das als „Kauf bricht nicht Miete“ in § 566 geregelt.

In der Regel informiert der Vermieter den Mieter über den Eigentumswechsel, damit bei einer Rechts- oder Pflichtverletzung nicht er haftet, sondern Sie als neuer Eigentümer. Versäumt der Vermieter die Mitteilung an den Mieter, haftet hingegen er anstatt Ihrer.

Steigende Preise auf dem Immobilienmarkt

Vor jedem Immobilienkauf ist es wichtig, das gewählte Objekt mit einem Blick in die Zukunft genau zu betrachten: Ist die Lage günstig und eine Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel gewährleistet? Stimmt das Objekt auch mit künftigen Wohnbedürfnissen überein?

Das Preisniveau für den Immobilienkauf steigt weiter an. Eine sinnvolle Investition für die Zukunft und das Alter ist eine eigene Immobilie allemal.

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Diana Mittel
Redakteurin/Content Managerin
anwalt.de services AG

Bild von Jens Neumann auf Pixabay