Mietsicherheiten
Der Vermieter kann von seinem Mieter Mietsicherheiten verlangen, aber nicht automatisch. Voraussetzung ist immer die vertragliche Vereinbarung der Sicherheit mit dem Mieter. Sonst muss der Mieter sie nicht leisten. Zweck der Mietsicherheit ist der Schutz des Vermieters vor finanziellen Ausfällen im Mietverhältnis, wie Mietrückständen, fälliger Nebenkosten oder einem vom Mieter verursachten Schaden.
Welche Mietsicherheiten gibt es?
Welche Mietsicherheit der Mieter leisten muss, bestimmt ebenfalls der Mietvertrag. Am bekanntesten ist die Mietkaution. Doch es gibt mehr Möglichkeiten der Sicherheitsleistung.
Mietkaution
Die Mietkaution leistet der Mieter in bar, per Überweisung oder mit einem Sparbuch. Letzteres wird entweder an den Vermieter übergeben oder die Forderung aus dem Sparbuch wird an den Vermieter verpfändet. Wichtig ist: Der Vermieter sollte nicht einfach Geld vom Sparkonto abheben können. Sonst besteht bei Insolvenz des Vermieters die Gefahr, dass der Mieter die Mietsicherheit verliert. Davor schützen Klauseln im Kontovertrag, ein entsprechender Sperrvermerk im Sparbuch oder ein Sparbuch, über das Vermieter und Mieter nur gemeinsam verfügen können. Ebenfalls möglich ist die Verpfändung von Wertpapieren wie Anleihen oder Aktien sowie anderer wertvoller Gegenstände, sofern der Vermieter sich darauf einlässt.
Bürgschaft
Auch eine Bürgschaft kann Mietsicherheit sein. Bürgschaften bieten insbesondere Banken an. Sie verlangen dafür jedoch Kosten. Maßstab dafür ist die Höhe der Mietsicherheit. Günstiger ist es meist, wenn Verwandte oder Freunde die Bürgschaft übernehmen. In allen Fällen muss der Vermieter jedoch mit dem Bürgen einverstanden sein und kann ihn auch ablehnen. Vorteil der Bürgschaft für den Mieter ist, dass er die Mietsicherheit nicht voll erbringen muss. Er kann weiter über das Geld verfügen, das sonst während des Mietverhältnisses beim Vermieter liegen würde.
Mietkautionsversicherung
Die Mietkautionsversicherung ist eigentlich keine Versicherung, sondern rechtlich ebenfalls eine Bürgschaft. Die Anbieter sind oft Versicherungsunternehmen. Wie Banken verlangen sie einen bestimmten Betrag für ihre Leistung. Mieter sollten die Kosten vergleichen.
Welche gesetzlichen Vorgaben gelten für Mietsicherheiten?
Für die Mietsicherheit gelten gesetzliche Grenzen für Höhe, Erbringung, Aufbewahrung, Zugriff des Vermieters und Rückzahlung.
Wie viel Mietsicherheit darf der Vermieter verlangen?
Die gesamte Mietsicherheit – auch wenn sie beispielsweise mittels Barzahlung und Bürgschaft erfolgt – darf maximal drei Monatsnettokaltmieten betragen. Eine zusätzlich zur Miete verlangte Pauschale für Nebenkosten oder Vorauszahlungen muss bei der Berechnung der Mietsicherheit außen vor bleiben. Bei 500 Euro Kaltmiete im Monat darf die Mietsicherheit höchstens 1500 Euro betragen.
Wie muss der Mieter die Mietsicherheit bezahlen?
Der Mieter darf die Mietsicherheit in bis zu drei Raten leisten. Nur die erste Rate muss er bereits mit Beginn des Mietverhältnisses und damit regelmäßig vor dem Einzug zahlen. Erst in den beiden darauffolgenden Monaten sind die weiteren Raten mit der Mietzahlung fällig.
Wie darf der Vermieter mit der Mietsicherheit umgehen?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen aufzubewahren. So darf die Sicherheit z. B. auf keinem anderen Zwecken dienenden Konto liegen. Der Mieter darf den Nachweis verlangen. Das soll den Mieter vor ihrem Verlust schützen, falls der Vermieter verarmt.
Der Vermieter darf auf die Mietsicherheit nur für Forderungen aus dem Mietverhältnis zurückgreifen. Und die Forderung muss unstreitig bestehen oder rechtskräftig festgestellt sein. Das gilt beispielsweise für Mietrückstände, unbezahlte Nebenkosten, vom Mieter zu tragende Reparaturkosten oder unberechtigte Mietminderungen.
Wann muss der Mieter die Mietkaution zurückzahlen bzw. Mietsicherheit zurückgeben?
Der Vermieter muss die Mietkaution in der Regel spätestens sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen. Diese Zeitspanne billigen die Gerichte überwiegend Vermietern zu. Im Einzelfall muss der Vermieter sie nach der angemessenen Zeit für die Prüfung eventueller Ansprüche zurückzahlen. Ebenso ist im Falle einer Bürgschaft die Bürgschaftsurkunde zurückzugeben bzw. bei einer Verpfändung des Pfandrecht zurückzugeben. Wird das Mietobjekt während der Mietzeit verkauft, treffen die entsprechenden Pflichten den neuen Eigentümer.
Wem gehören die Vermögenszuwächse der Mietsicherheit?
Endet das Mietverhältnis, muss der Vermieter die Mietsicherheit zurückzahlen. Inzwischen entstandene Vermögenszuwächse, beispielsweise durch Zinsen, gehören ausschließlich dem Mieter. Der Vermieter ist sogar zu einer Anlage zum üblichen Zinssatz verpflichtet. Davon abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Bei Bürgschaften gibt es dagegen keinen Vermögenszuwachs.
Mietpfandrecht
Das Mietpfandrecht ist ein Pfandrecht des Vermieters. Entsprechend wird es als Vermieterpfandrecht bezeichnet. Da es kraft Gesetz besteht, bedarf es keiner Vereinbarung mit dem Vermieter.
Woran hat der Vermieter ein Pfandrecht?
Das Vermieterpfandrecht betrifft Sachen des Mieters, deren Eigentümer er ist. Dazu zählen Möbel oder Schmuck. Außen vor sind somit geliehene Sachen oder Sachen von Mitbewohnern. Dasselbe gilt für unpfändbare Sachen gemäß § 811 Zivilprozessordnung wie etwa Fernseher, Kleidung und Haushaltsgeräte. Schafft der Mieter andererseits Sachen aus der Wohnung, kann der Vermieter verlangen, dass er sie dorthin zurückbringt und ihn sogar daran hindern.
Was darf der Vermieter aufgrund des Pfandrechts?
Im Falle einer fälligen Forderung aus dem Mietverhältnis darf der Vermieter die Sachen des Mieters pfänden. Das heißt, er darf sie umgehend in Besitz nehmen und versteigern lassen. Der Mieter kann die Pfändung durch eine Sicherheitsleistung abwenden.
Bürgen
Ein Bürge muss sich schriftlich gegenüber dem Vermieter verpflichtet haben, dass er für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis einsteht. Bei fehlender Unterschrift des Bürgen oder nur mündlicher Vereinbarung besteht keine Bürgschaft.
Der Vermieter kann sich im Falle fälliger Forderungen an den Bürgen wenden. Hat dieser nicht freiwillig für den Mieter gebürgt, haftet der Bürge nur bis zur Summe von drei Monatsnettokaltmieten mit seinem Vermögen. Andernfalls haftet der Bürge unbegrenzt.
Achtung: Bürgen haften ohne eine abweichende Vereinbarung auch für die Verbindlichkeiten weiterer Mieter, selbst wenn sie keine besondere Beziehung zu diesen haben. So müssen zum Beispiel Eltern, die eigentlich nur für ihr Kind als Mieter in einer Studenten-WG bürgen wollten, für Verbindlichkeiten der anderen Mieter einstehen.
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Christian Günther
Redakteur/Content Manager
anwalt.de services AG
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