Hausordnung – wann ist sie wirksam?

Kinderwagen, Fahrrad, schmutzige Schuhe: Das Treppenhaus gleicht einer Rumpelkammer, die Bewohner halten sich nicht an die Putzordnung und laut ist es auch ständig. Alles dürfen sich Mieter nicht erlauben, der Vermieter kann aber auch nicht alles verbieten.

Worauf es ankommt: eine Hausordnung, die Mieter und Vermieter wirksam vereinbart haben, und die das Zusammenleben der Bewohner regelt.

Was ist eine verbindliche Vereinbarung der Hausordnung?

Fast tagtäglich gehen Mieter an ihr vorbei: der Hausordnung, eingerahmt im Flur oder im Treppenhaus. Das heißt aber nicht, dass die Hausordnung für den Mieter jetzt gilt. Er muss sie erst akzeptieren.

Wenn der Vermieter die Mieter z. B. zu einem Reinigungsdienst wie dem Putzen des Treppenhauses verpflichten möchte, müssen das beide Parteien gemeinsam vereinbaren.

  • Die Vereinbarung der Hausordnung findet ähnlich statt wie die Vereinbarung des Mietvertrags und ist dem Vertrag oft beigefügt.
  • Wenn der Mietvertrag lediglich auf die Hausordnung verweist, muss der Mieter die Hausordnung zur Kenntnis nehmen können.

Einige Regeln gelten auch ohne eine ausdrückliche Einigung mit dem Mieter, nämlich die, die zum Zusammenleben unbedingt notwendig sind. Dazu gehört zum Beispiel die Benutzung von Gemeinschaftsräumen.

Welche Folgen hat ein Verstoß gegen die Hausordnung?

Wenn sich der Mieter und der Vermieter auf eine Hausordnung geeinigt haben, steht die Hausordnung rechtlich betrachtet auf derselben Stufe wie der Mietvertrag.

Für den Mieter heißt das, dass der Vermieter bei einem Verstoß gegen die Hausordnung auf Unterlassung klagen und unter Umständen auch eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.

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Welche Regeln in der Hausordnung haben Gerichte bereits abgelehnt?

Die rechtliche Gleichstellung von Mietvertrag und Hausordnung heißt auch, dass die Hausordnung ebenso wie der Mietvertrag unwirksame Klauseln enthalten kann. Welche Regeln in Einzelfällen vor Gericht bereits durchgefallen sind:

Besuch zu jeder Zeit

Eine Regel in der Hausordnung, die – selbstverständlich unabhängig vom Geschlecht der Gäste – feste Besuchszeiten vorschreibt, ist unwirksam (AG Köln, Az.: 2019 C 108/04).

Haustiere trotz Hausordnung

Ein allgemeines Tierhaltungsverbot ist im Mietvertrag und in der Hausordnung unwirksam. Auch ein Verbot, Haustiere mit dem Aufzug zu befördern, gilt nicht – trotz einer grundsätzlich anwendbaren Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für ihre Mieter (AG Freiburg, Az.: 56 C 2496/12 WEG).

Keine Ruhezeit für normale Geräusche

Ruhezeiten in der Hausordnung sind kein Problem – überspannen darf man sie aber nicht. Normale Geräusche, die Nachbarn jederzeit hinnehmen müssen, sind z. B. Wassergeräusche. Ein ganznächtliches Badeverbot ist ebenfalls unwirksam. Außerdem darf das Musizieren nicht vollständig verboten werden (LG Köln, Az.: 1 S 304/96).

Rumpelkammer Treppenhaus

Das Abstellen von Kinderwagen und Rollatoren im Treppenhaus ist oft nicht gerne gesehen, vollständig verbieten darf es die Hausordnung aber nicht (AG Hagen, Az.: 9 C 21/83). Für Mieter ist es nämlich nicht zumutbar, Kinder- oder Gehwägen über die Treppe schleppen zu müssen.

Zwingend freizuhalten sind aber stets der für Flucht- und Rettungswege erforderliche Raum. Würde ein Vermieter selbst das erlauben, würde er die jeweils anderen Mieter unzulässig gefährden.

Wäsche waschen und trocknen

Mit dem Wäschewaschen und -trocknen in der Wohnung ist es nicht ganz eindeutig: Auch mit Blick auf die Ruhezeiten darf die Hausordnung das Aufstellen einer eigenen Waschmaschine in der Wohnung nicht verbieten. In Neubauten muss es erlaubt sein (LG Freiburg, Az.: 9 S 60/13).

Trotz einer vorhandenen Waschküche darf auch das Trocknen der Wäsche auf dem Balkon nicht gänzlich verboten werden (AG Euskirchen, Az. 13 C 663/94).

Diana Mittel
Redakteurin/Content Managerin
anwalt.de services AG