Die Mietpreiserhöhung – was Mieter und Vermieter beachten müssen

Die Erhöhung der Miete ist ein heikles Thema. Steigt der Mietpreis, ist der Mieter selten begeistert. Zudem gilt: Widerspricht der Mieter der Mietpreiserhöhung, muss der Vermieter beweisen, dass sein Vorgehen bezüglich der neuen Miete rechtmäßig ist.

Was geht, und was nicht

Vermieter X trifft seine Mieterin Y im Hausflur. „Ah, gut, dass ich Sie sehe,“ sagt X, „leider muss ich zum nächsten Ersten die Miete um 25% erhöhen. Wissen Sie, wir hatten im letzten Jahr so viele Ausgaben für unsere studierenden Kinder. Ich denke, Sie verstehen das …“

Die Mieterin ist völlig überrascht, außer einem „Aha“ will ihr nichts einfallen. Aber schon am nächsten Tag widerspricht sie schriftlich der vom Vermieter angekündigten Mieterhöhung – und hat damit das Recht auf ihrer Seite. Obwohl Mietpreiserhöhungen grundsätzlich rechtmäßig sind, müssen dabei Regeln eingehalten werden. Das sehen wir uns im Folgenden genauer an:

1. „Zwischen Tür und Angel“ zählt nicht

Möchte der Vermieter die Miete erhöhen, muss er dabei die äußere Form beachten. Dem Mieter seine Entscheidung mündlich mitzuteilen, reicht definitiv nicht! Die Ankündigung einer Erhöhung muss der Mieterpartei in schriftlicher Form zugehen. Ein Brief, eine Mail oder ein Fax sind dafür die gängigen Medien.

2. Willkür geht gar nicht

Im oben geschilderten Fall begründet der Vermieter die Erhöhung mit seinem persönlichen, gestiegenen Geldbedarf. Das kann er natürlich tun, aber die Mieterin kann diese Forderung dann getrost ignorieren. Eine steigende Miete lässt sich rechtmäßig lediglich mit zwei Argumenten begründen:

1. Die Miete soll in Richtung der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden

Die ortsübliche Vergleichsmiete gilt als Richtschnur für Mietanpassungen. Am günstigsten ist es, wenn ein so genannter „Qualifizierter Mietspiegel“ der entsprechenden Gemeinde besteht und der Vermieter sich auf diesen beruft. Gibt es diese Quelle nicht, kann der Vermieter ein Gutachten eines Sachverständigen vorlegen. Alternativ können von ihm auch 3 vergleichbare Wohnungen aus der Gemeinde benannt werden, aus denen der neue Mietpreis hergeleitet wird. Natürlich kann auch eine andere Mietdatenbank als die oben genannte „qualifizierte“  herangezogen werden, aber deren Überzeugungskraft wird ein Gericht im strittigen Fall unter Umständen als deutlich geringer einschätzen.

2. Die neue Miete kompensiert finanziell die Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung

Hat eine Maßnahme zur Modernisierung der Wohnung stattgefunden, zum Beispiel, um die Energieeffizienz oder den Wohnkomfort der betreffenden Räumlichkeiten zu erhöhen, muss der Mieter einer Mieterhöhung von bis zu 11% zustimmen. Allerdings gilt aber: Es muss sich tatsächlich um eine Modernisierung handeln – Instandsetzungen und Reparaturen, die lediglich den Status Quo der Mietsache erhalten oder wieder herstellen, zählen ausdrücklich nicht als Modernisierung.

Wie viel Mieterhöhung geht überhaupt?

Auch die Frage, wie hoch die Mieterhöhung ausfallen darf, lässt sich eindeutig beantworten. Die 25 Prozent aus dem obigen Beispiel sind in jedem Fall zu viel. Entsprechend der so genannten  Kappungsgrenze, die gesetzlich bindend ist, dürfen Mieten innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren um maximal 20% steigen – in manchen Gebieten sogar nur um 15%.

Ab wann darf die Miete steigen?

Die erhöhte Miete gilt ab dem dritten Monat nach Erhalt des dies bezüglichen Schreibens. Erhält der Mieter das Schreiben also zum 10.5., dann hat er – so er zustimmt – ab dem 1.8. die erhöhte Miete zu überweisen. Stimmt der Mieter nicht zu, kann er bis zum Ende des übernächsten Monats Einspruch einlegen, d. h. also in unserem Fall bis zum 31.7.

Sonderfall Staffel- und Indexmiete

Sind eine Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag vereinbart worden, gilt die dort getroffene Regelung zur Mieterhöhung. Diese im Voraus vereinbarten Mietpreissteigerungen orientieren sich dann entweder an einer festen Staffelung, die verbindlich festlegt, ab wann der jeweils neue Mietpreis zu zahlen ist und wie hoch genau die Summe ist (bloße %-Angaben sind dabei nicht zulässig). Oder es werden, wie im Fall der Indexmiete, die steigenden Lebenshaltungskosten herangezogen, um die Miete einmal pro Jahr neu zu berechnen und anzupassen.

Begrenzt werden die Mieterhöhungen aus Staffel- und Indexmiete lediglich durch die so genannte Mietpreisbremse.

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