Energetisch sanieren – Herausforderung für Eigentümer und Mieter

Deutschland ist sich einig, dass die Energiewende vorangetrieben werden muss. Immer mehr Menschen nutzen die öffentlichen Verkehrsmittel oder das Fahrrad, kaufen unverpackte Lebensmittel und trennen ganz selbstverständlich ihren Müll. Gleichzeitig gilt: Je weniger Energie verbraucht wird, ums besser. Wer sich neue Geräte anschafft, achtet auf eine möglichst hohe Effizienz und sparsamen Verbrauch. Doch der Staat will noch mehr – nicht alle Maßnahmen zum Einsparen von Energie sind freiwillig.

Der Staat treibt das Energiesparen voran

Die Regelungen rund um die EnEV – Energieeinsparverordnung – zwingen Eigentümer dazu, sich mit der Effizienz ihrer Gebäude zu beschäftigen und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, wenn diese nicht auf dem neusten Stand sind. Dabei müssen nicht alle Maßnahmen auf einmal durchgeführt werden, doch es gelten bestimmte Fristen.

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Welche Maßnahmen sind verpflichtend?

  • Zunächst einmal müssen alte Heizungen ausgetauscht und durch moderne und effiziente Modelle ersetzt werden. Das gilt für Heizungen, die vor dem Jahr 1978 eingebaut wurden. Heizkessel, die bereits seit 1984 betrieben werden, müssen durch moderne und effiziente Kessel ersetzt werden. Dabei kann gleich eine Umstellung auf ein anderes Verfahren umgesetzt werden, etwa von einer Ölheizung auf eine Wärmepumpe. Bei ab 1985 eingebauten Heizkesseln muss der Austausch nach 30 Jahren erfolgen. Bei selbst bewohnten Immobilien gelten Ausnahmen.
  • Die oberste Geschossdecke zum Dachboden hin muss gedämmt werden, damit die teuer erzeugte Wärme nicht nach oben entweicht.
  • Leitungen und Armaturen müssen ebenfalls gedämmt werden. Heizungen müssen mit Thermostaten versehen werden.
  • Die Fassade muss nicht gedämmt werden. Wird diese Maßnahme jedoch durchgeführt, müssen die aktuellen Richtlinien der EnEV eingehalten werden.
  • Empfehlenswert kann es ebenfalls sein, die Fenster und gegebenenfalls die Türen auszutauschen. Das stellt jedoch eine zusätzliche Belastung für den Mieter dar, der durch die Baumaßnahmen ohnehin beeinträchtigt ist.

Mieter müssen die Maßnahmen dulden und sie profitieren davon

Während manche Mieter keine Baumaßnahmen in ihren Wohnung haben möchten, gibt es auch viele, die eine Modernisierung sehr begrüßen. Schließlich profitieren sie selbst davon, wenn effizienter geheizt werden kann und die Wärme nicht mehr durch nachlässig gedämmte Bereiche des Hauses entweicht. Doch eines ist klar: Ein Mieter muss nach einer Modernisierung mit einer Erhöhung der Miete rechnen, denn der Vermieter darf die Kosten auf seine Mieter umwälzen – allerdings nur zu einem gewissen Teil.

So muss der Mieter in die geplanten Maßnahmen einbezogen werden

  1. Der Vermieter muss seine Mieter über Art und Dauer der geplanten Maßnahmen informieren, und zwar drei Monate, bevor sie gestartet werden. Es genügt, wenn er eine E-Mail schickt, wenn sonst auch auf diesem Weg kommuniziert wurde.
  2. Bedeuten die Baumaßnahmen eine besondere Härte für den Mieter, etwa weil er alt oder krank ist, dann muss dem Vermieter das schnellstmöglich mitgeteilt werden. Auf eine energetische Sanierung wird das wahrscheinlich keinen großen Einfluss haben, denn ein Eigentümer ist unter Androhung eines Bußgeldes gesetzlich zu diesen Maßnahmen verpflichtet. Sollen jedoch Fenster im Winter ausgetauscht werden oder es soll in einer Wohnung gebaut werden, in der eine schwangere Mieterin kurz vor der Niederkunft steht, dann handelt es sich um einen Härtefall und die Bauarbeiten können verschoben werden.
  3. In der Regel steigt nach einer Modernisierung die Miete. Die geschätzte Höhe dieser Mietsteigerung muss dem Mieter ebenfalls im Voraus mitgeteilt werden. Der Betrag kann im Nachhinein abweichen.
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Kann ein Mieter die Miete mindern, weil er Schmutz und Lärm ertragen muss?

Bauarbeiten sind laut und dreckig und beeinträchtigen die Wohnqualität. Aus diesem Grund berechtigen sie einen Mieter zur Minderung seiner Mietzahlung. Das gilt allerdings nicht in den ersten drei Monaten bei energetischen Sanierungen. In dieser Zeit müssen Lärm und Schmutz toleriert werden, denn beim Thema Energiesparen sollen alle an einem Strang ziehen.

Was ist die Modernisierungsumlage?

Die Modernisierungsumlage ist eine Sonderform der Mieterhöhung. Das bedeutet, wenn ein Vermieter den Wohnraum verbessert, indem er ihn modernisiert, dann darf er die anfallenden Kosten bis zu einem gewissen Teil auf die Mieter umlegen.

  • Seit dem 1. Januar 2019 gilt: 8 Prozent aller anfallenden Kosten, inklusive der Planungskosten, Honorare für den Ingenieur und Architekten und natürlich Bauhandwerker und Baunebenkosten kann der Vermieter jährlich auf die Miete aufschlagen. Dabei muss er erhaltene Zuschüsse jedoch von den Kosten abziehen. Die Mieter sind hier in einer etwas besseren Situation als zuvor, denn es galt eine Grenze von 11 Prozent.
  • Hat der Vermieter durch die Modernisierung eine nötige Instandsetzung eingespart, muss der theoretische Anteil der Instandsetzung ausgerechnet und bei der Umlage abgezogen werden. Der Vermieter darf also nicht auf Kosten der Mieter instand halten.
  • Die vorherige Miethöhe beeinflusst die Höhe der Modernisierungsumlage nicht.
  • Die Wohnungsgröße hat jedoch einen deutlichen Einfluss: Die Mieterhöhung nach Modernisierung darf nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter betragen. Bei einer Miete bis 7 Euro sind es sogar nur 2 Euro.
  • Die Erhöhung ist auch dann rechtens, wenn sie höher liegt als die eingesparten Heizkosten.

Was ist, wenn ein Mieter die höhere Miete nicht zahlen kann?

Eine Mieterhöhung ist immer unangenehm, sie trifft manche jedoch härter als andere. Aus diesem Grund kann ein Mieter nach der Modernisierung versuchen, einen Härtefall geltend zu machen. Beträgt die neue Miete mehr als 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens, handelt es sich um eine unzumutbare Härte. Eventuell kann die Miete etwas weniger erhöht werden, oder der Mieter kann Wohngeld in Anspruch nehmen.

Die Härtefallregelung ist allerdings ausgeschlossen, wenn die Wohnung sich nach der Modernisierung in einem Zustand befindet, wie er „allgemein üblich“ ist.

Fazit:

Energetisches Sanieren ist eine Herausforderung für alle Beteiligten, die mit notwendigen Investitionen, steigenden Kosten und zeitweisen Einschränkungen leben müssen. Allerdings profitieren am Ende alle von diesen Maßnahmen, die für einen sparsameren Verbrauch, eine Wertsteigerung und eine höhere Wohnqualität sorgen.