Räumungsklage – die wichtigsten Fragen und Antworten

Was ist eine Räumungsklage?

Eine Räumungsklage ist meist die letzte Möglichkeit für Vermieter, wenn ein Mieter nach Kündigung des Mietverhältnisses nicht auszieht. Eine eigenmächtige Räumung der Wohnung durch den Vermieter wäre strafbar. Stattdessen muss er Klage beim Gericht erheben. Daraufhin zieht der Mieter entweder freiwillig aus oder er legt Widerspruch ein und es kommt zum Gerichtsprozess. Im Prozess geht es darum, ob die Kündigungsgründe des Vermieters legitim waren und der Mieter ausziehen muss.

Auch dann, wenn der Mieter bereits ausgezogen ist, die Wohnung aber nicht geräumt hat, kann die Räumungsklage eingesetzt werden, damit der Vermieter den restlichen Hausstand ausräumen (lassen) kann.

Die Räumung von Wohnraum wird in § 940a Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt.

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Egal aus welchem Grund der Vermieter dem Mieter kündigen möchte – der grobe Ablauf einer Räumungsklage ist immer identisch:

1. Kündigung des Mietverhältnisses und Widerspruch

Zunächst muss der Vermieter dem Mieter wirksam kündigen. Ist die Kündigung des Mietvertrags unwirksam, darf der Mieter in der Wohnung bleiben und der Mietvertrag bleibt bestehen. Da der Mieter in den meisten Fällen daraufhin nicht ausziehen möchte, legt er an diesem Punkt Widerspruch gegen die Kündigung ein. Alternativ zieht er schlicht nicht innerhalb der ihm gesetzten Frist aus.

2. Neue Auszugsfrist und Einreichung der Räumungsklage

Der Vermieter legt eine neue Auszugsfrist schriftlich fest. Auch innerhalb der neuen Frist zieht der Mieter nicht aus. Daraufhin reicht der Vermieter bzw. dessen Rechtsanwalt die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht ein. Damit die Klage durch das zuständige Gericht eröffnet wird, muss Ersterer einen Gerichtskostenvorschuss bezahlen. Dieser richtet sich nach der Höhe des Streitwerts und beläuft sich normalerweise auf einige hundert Euro.

3. Reaktion des Mieters und Urteil

Der Mieter erhält die Räumungsklage und darf nun darauf reagieren. Entscheidet er sich gegen eine Antwort auf die Klage, stehen die Chancen für den Vermieter gut, dass dieser relativ rasch einen Räumungstitel erhält. Verteidigt sich allerdings der Mieter, findet eine Gerichtsverhandlung statt. Hat das Gericht sein Urteil gesprochen, ist dieses vier Wochen danach rechtskräftig und vollstreckungsfähig.

4. Zwangsräumung

Ist der Räumungstitel erteilt, entscheidet der Gerichtsvollzieher über den Vollstreckungstermin der Zwangsräumung. Dieser darf nicht eher als drei Wochen nach der Mitteilung des Räumungstermins datiert werden. Der Vermieter darf sich zwischen einer herkömmlichen Zwangsräumung und der sogenannten Berliner Räumung entscheiden. Der Unterschied liegt darin, dass beim Berliner Modell kein Umzugsunternehmen aktiv wird, sondern der Vermieter selbst das Eigentum des Mieters in der Wohnung lässt oder es einlagert.

Welche Punkte muss ein Räumungsantrag beinhalten?

Ein Antrag auf Räumungsklage (auch Räumungsantrag genannt) muss folgende Punkte auf jeden Fall beinhalten:

  • die Namen des Klägers und des Beklagten
  • der Grund der Räumungsklage
  • ggf. der Widerspruchsgrund des Mieters gegen die Kündigung des Vermieters
  • ggf. eine Erklärung des Vermieters, wieso er trotz Widerspruchs seines Mieters Klage erhebt

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Die Dauer einer Räumungsklage liegt zwischen zwei Monaten und zwei Jahren. Am schnellsten wird ein Urteil gesprochen, wenn der Mieter nicht auf die Klage reagiert. Dies führt nämlich zu einem Versäumnisurteil, welches im besten Fall nach zwei Monaten durch das Gericht verkündet wird.

Es gibt aber auch Ausnahmefälle, in denen so viele Beweise aufgenommen bzw. Gutachten erstellt werden müssen, dass sich die Räumungsklage über zwei Jahre erstreckt. Meistens jedoch dauert ein Verfahren sechs bis zwölf Monate.

Wie viel kostet eine Räumungsklage?

Die Kosten einer Räumungsklage – zusammengesetzt aus den Kosten für das gerichtliche Verfahren und denen für den Rechtsanwalt – hängen vom Streitwert des Verfahrens ab.

Laut Gerichtskostengesetz (GKG) beläuft sich der Streitwert einer Räumungsklage regelmäßig auf den einjährigen Mietzins auf Basis der Nettokaltmiete (§ 41 Abs. 2 S. 1 GKG). Nebenkosten werden laut § 41 Abs. 2 S. 1 in Verbindung mit § 41 Abs. 1 S. 2 GKG lediglich dann berücksichtigt, wenn sie als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden. Bei einer monatlichen Miete von 500 Euro lägen die Kosten beispielsweise bei 6000 Euro. Hinzu kommen allerdings auch noch die Räumungs- und Umzugskosten. Diese wiederum hängen von der Art der Räumung ab.

Da der Mieter normalerweise während des Verfahrens vor Gericht keine Miete zahlt, bleibt der Vermieter auch auf diesen Kosten sitzen. Je nach Prozessdauer kann sich dadurch ein Mietrückstand von mehreren Tausend Euro ergeben. Befindet sich der Vermieter nicht in der finanziellen Lage, die Verfahrenskosten zu tragen, kann er beim zuständigen Amtsgericht Prozesskostenhilfe beantragen. Voraussetzung dafür ist, dass die Klage des Vermieters Aussicht auf Erfolg hat und das Gericht die Prozesskostenhilfe genehmigt.

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Valerie Einsiedel
Redakteurin/Content Managerin
anwalt.de services AG

Bild von Anna Varsányi auf Pixabay