Für Vermieter: Zehn Fragen und Antworten

1. Wann darf man als Vermieter das Mietverhältnis kündigen?

Zum einen darf ein Vermieter im Fall eines Eigenbedarfs kündigen. Hierzu macht er von seinem Recht Gebrauch, die Wohnung zukünftig selbst nutzen zu können oder sie einem nahestehenden Verwandten zur Nutzung zu überlassen. Zum anderen darf ein Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, wenn sich der Mieter im Mietrückstand befindet, wenn sich der Mieter nicht an die Hausordnung hält, oder wenn der Mieter ohne Genehmigung untervermietet hat. Weiterhin darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter einen anderen erheblichen Vertragsbruch begangen hat. Die Kündigung muss in allen Fällen explizit ausgesprochen werden.

2. Um welchen Prozentsatz darf man als Vermieter die Miete erhöhen?

Grundsätzlich dürfen Vermieter die Miete erhöhen. Hierbei sind allerdings Grenzen einzuhalten, wie eine eventuell regional geltende Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze. Wenn nur die Kappungsgrenze einzuhalten ist, darf die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Alle Regularien sollen Mieter vor einem erheblichen Anstieg von Mieten in Ballungszentren schützen.

3. Welchen Versicherungsschutz brauchen Vermieter?

Erforderlich ist zunächst einmal eine Wohngebäudeversicherung, die auch Elementarschäden, wie Schäden durch Feuer, Sturm, Leitungswasser und Hagel, umfasst. Ohne eine Absicherung der Elementarschäden kostet die Gebäudeversicherung circa 100 Euro pro Jahr. Dabei wird die Größe, der Zustand, die Lage und das Baujahr des Gebäudes mit in die Versicherungsprämienberechnung einbezogen. Die Kosten für eine Wohngebäudeversicherung können als Betriebskosten steuerlich abgesetzt werden.

Bei Gebäuden mit größeren Glasflächenfronten sollte eine entsprechende Glasbruchversicherung als Versicherungszusatz zur Wohngebäudeversicherung abgeschlossen werden, damit Risse oder Sprünge in Fensterscheiben wirkungsvoll finanziell abgesichert sind. Mit Kosten ab etwa 30 Euro jährlich kann dieser Zusatz vereinbart werden. Die Kosten für die Zusatzversicherung sind als Betriebskosten steuerlich absetzbar.

Essentiell ist eine Haus- und Grundbesitzer Haftpflichtversicherung. Diese schützt Vermieter vor dem Aufkommen von Schäden, die Dritten entstehen. Schadensereignisse können beispielsweise durch die Verletzung der Räum- und Streupflicht im Winter, eine ungenügende Reinigung oder Beleuchtung, eine bauliche Instandsetzung oder wegen baulicher Mängel eintreten. Gefahrenquellen sind nicht immer vermeidbar, führen aber oftmals zu hohen Schadensersatzforderungen gegen den Vermieter und stehen in einem krassen Missverhältnis zu den geringen Kosten einer entsprechenden Versicherung hiergegen. Die Versicherungsbeiträge von circa 40 Euro pro Jahr können als Betriebskosten steuerlich abgesetzt werden.

Eine Mietausfallversicherung bietet für Vermieter einen finanziellen Ausgleich, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt. Erstattet werden die Mietkosten inklusive der Nebenkosten. Viele Versicherungen bieten die Mietausfallversicherung als kombiniertes Produkt mit einer Mitnomadenversicherung an, sodass auch Sachschäden am Haus, die durch den Mieter verursacht wurden, ersetzt werden. Durchschnittlich kostet diese Versicherung ungefähr 70 Euro pro Jahr. Die Beiträge sind steuerlich im Rahmen der Werbungskosten absetzbar.

Weiterhin ist eine Vermieterrechtschutzversicherung empfehlenswert. Sollte es mit dem Mietverhältnis rechtlich und tatsächlich zum Äußersten kommen, schützt diese Versicherung vor den Kosten für Anwälte, Sachverständige, Gerichte und Zwangsvollstreckung. Allein die Kosten für die Räumung einer Wohnung im Ernstfall summieren sich schnell und sind hoch, sodass sich die Vermieterrechtsschutzversicherung für alle Eventualfälle schnell lohnen kann. Ab ungefähr 150 Euro jährlich ist diese Versicherung erhältlich. Die Versicherungsbeiträge können steuerlich als Werbungskosten in der Steuererklärung abgesetzt werden.

4. Müssen Schönheitsreparaturen und Renovierung vom Vermieter bezahlt werden?

Grundsätzlich obliegt das Instandhalten der Wohnung dem Vermieter zu seinen Lasten. Allerdings können Vermieter ihre Mieter über eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag verpflichten. Hierdurch sind die Mieter gehalten, kleinere Instandhaltungen der Wohnung selbst zu zahlen. So können Mieter durch eine Klausel im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sein. Zu den Schönheitsreparaturen gehören beispielsweise das Tapezieren, das Streichen der Fußböden, das Streichen von Wänden und Decken, das Streichen von Innentüren, Fenstern, Heizungsrohren und Ähnlichem im Innenbereich. Zumeist findet sich im Mietvertrag eine Regelung, in welchen Zeitabständen welche Schönheitsreparaturen vom Mieter zu leisten sind.

Treten irgendwelche Schäden an der Mietsache auf, ist es die Pflicht des Mieters, diese Schäden dem Vermieter unverzüglich zu melden. Hat der Mieter einen Schaden selbst verursacht, ist er für das Begleichen der Handwerkerrechnung verantwortlich. Dies gilt auch für Lüftungs- und Heizschäden an der Bausubstanz des Hauses. Richtiges Lüften und Heizen ist grundsätzlich erforderlich, damit es zu keinen Schäden an der Bausubstanz der Immobilie kommen kann. Kommt es infolge einer Nachlässigkeit des Mieters zu Schimmel oder eingefrorenen Wasserrohren, dann muss der Mieter dem Vermieter Schadensersatz leisten.

5. Wer bestellt und bezahlt den Schornsteinfeger?

Für das Kehren des Schornsteins und das Messen einer vorhandenen Heizungsanlage kündigt sich der Schornsteinfeger üblicherweise durch Terminvergabe an. Der Mieter muss den Schornsteinfeger dann auch an die Betriebsanlage und den Schornstein ranlassen, damit die erforderlichen Aufgaben durchgeführt werden können. Die Aufgaben des Schornsteinfegers sind gesetzlich vorgeschrieben. Kann der Schornsteinfeger seiner hoheitlichen Aufgabe nicht nachkommen, weil der Mieter den Zutritt verweigert, darf der Bezirksschornsteinfeger die Betriebsanlage stilllegen. Die Rechnung für die üblichen Arbeiten des Schornsteinfegers erhält der Vermieter. Allerdings können die Schornsteinfegerkosten vom Vermieter auf den Mieter in der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden.

6. Welche Pflichten hat der Vermieter hinsichtlich der Abfallentsorgung des Mieters?

Grundsätzlich muss der Vermieter gewährleisten, dass der Mieter die vorhandenen Mülltrennungspflichten erfüllen kann. Hierzu sind die richtigen Abfallbehälter in ausreichender Menge vom Vermieter bereitzustellen. Den Abstellplatz für die Behälter legt der Vermieter fest. Die Kosten, die für die Abfallentsorgung entstehen, werden dem Hauseigentümer, in der Regel dem Vermieter, in Rechnung gestellt. Die Kosten aus dem Abgabenbescheid kann der Vermieter über die Nebenkostenabrechnung dem Mieter in Rechnung stellen.

7. In welchen Fällen darf der Vermieter die vermietete Wohnung betreten?

Mit dem Einverständnis des Mieters darf der Vermieter die Wohnung betreten. Eine Notöffnung der Wohnung kommt nur in Betracht, wenn beispielsweise durch einen Rohrbruch Gefahr im Verzug ist. In allen anderen Fällen muss der Vermieter seine Wohnungsbesichtigung beim Mieter ankündigen. Hierzu ist eine Frist einzuhalten, die mindestens einen Tag beträgt. Gründe für eine Wohnungsbesichtigung können in anstehenden Reparaturen liegen oder auch in Besichtigungsterminen von Nachmietern begründet sein. Weitere Gründe sind das Ausmessen der Wohnung und das Ablesen von Messwerten.

8. Ist der Vermieter für die Gartenpflege verantwortlich?

Ist eine Gartenanlage mit der Wohnung mit vermietet worden, darf die Gartenpflege im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Dabei umfasst die Gartenpflege ausschließlich einfache Arbeiten, die ein Verwildern des Grundstücks verhindern sollen. Hierzu zählen Tätigkeiten, wie beispielsweise das Mähen des Rasens, Unkrautbeseitigung oder auch das Laubrechen. Somit steht es dem Mieter zu, den Garten nach eigenem Ermessen zu pflegen. Bestimmte Vorgaben hinsichtlich der Gartenpflege müssen explizit im Mietvertrag vereinbart sein.

9. Wann erhält der Vermieter seine Miete?

Mieten sind im Voraus zu leisten. Die Mietzahlung ist eine Hauptleistungspflicht des Mieters. Spätestens am dritten Werktag eines Monats muss die Miete für den kommenden Monat auf dem Bankkonto des Vermieters eingehen.

10. Wann kann ein Vermieter die Ruhestörung des Mieters anmahnen?

Mieter müssen Rücksicht auf andere Mietparteien und die Nachbarschaft nehmen. Für das Miethaus gilt insoweit die vertraglich als Anlage zum Mietvertrag beigefügte Hausordnung. Mieter können sich damit kein Recht auf eine Lärmüberschreitung infolge einer anstehenden Party einklagen. Allerdings ist ein dauerhaft rücksichtsloses Lärmverhalten gegenüber der Hausgemeinschaft ein fristloser Kündigungsgrund für den Vermieter.