Renovierung und Schönheitsreparaturen – wann muss ein Mieter ran?
Ein beliebtes Streitthema zwischen Vermietern und Mietern sind immer wieder Schönheitsreparaturen, ebenso wie die Frage der Renovierungsarbeiten, wenn eine Mietpartei auszieht. Hierzu hat sich in der Rechtsprechung einiges verändert.
Schönheitsreparaturen wirksam im Mietvertrag auf den Mieter übertragen
Im Gesetz ist klar geregelt, dass ein Vermieter für alle anstehenden Reparaturen in einer von ihm vermieteten Wohnung aufkommen muss. Dies schließt die sogenannten Schönheitsreparaturen mit ein. Oft genug wird diese Pflicht jedoch im Mietvertrag auf die Mietpartei übertragen. Je nach Klausel ist dann vorgesehen, dass der Mieter in gewissen Abständen bestimmte Räume streichen oder sogar tapezieren muss, inklusive Decken, Heizkörper, Türen und Fenster. Auch die Übernahme der Kosten von Kleinreparaturen kann im Mietvertrag geregelt sein. Doch nicht immer wurden diese Klauseln wirksam formuliert, so dass der Mieter unter Umständen gar keine Renovierungsarbeiten durchführen muss.
Unwirksame Klausel durch starre Fristen
Nichtig sind Klauseln im Vertrag, die einen festen Zeitpunkt beinhalten, beispielsweise „Der Mieter ist verpflichtet, spätestens alle drei Jahre in Bad, Toilette und Küche Schönheitsreparaturen durchzuführen.“ Diese Vertragsbestimmungen sind heute laut Gerichtsurteil nicht mehr gültig. Beinhaltet eine Frist Formulierungen wie „mindestens“, „immer“ und „spätestens“, ist sie eindeutig als starr erkennbar. So wird der Mietpartei auferlegt, egal ob notwendig oder nicht, diese Renovierung zu erledigen. Das Grundprinzip besagt jedoch, dass ein Mieter nur das renovieren sollte, was er abgenutzt hat. Zudem sind die Fristen, die für die einzelnen Räume eingeräumt werden zu kurz gewählt. Die Gerichte setzen heute fünf statt drei Jahre für Toilette, Bad und Küche, acht statt fünf für Wohn- und Schlafräume und zehn statt sieben für Nebenräume an. Dennoch gilt: Sind keine Abnutzungen erkennbar, muss der Mieter nicht renovieren.
Wirksame Klausel durch flexible Fristen
Enthalten die Renovierungsklauseln einen veränderbaren Fristenplan, sind sie laut dem Bundesgerichtshof (BGH) gültig. Hierfür können Formulierungen wie „in der Regel“ , „falls erforderlich“, „im Allgemeinen“, „grundsätzlich“ oder „Nach Bedarf“ in der Klausel einbezogen sein. Wirksam wäre zum Beispiel „Die Mietpartei ist im Allgemeinen verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, falls sie erforderlich sind. Bei Badezimmer, Toilette und Küche ist das in der Regel alle fünf Jahre der Fall, alle acht Jahre in Wohn- und Schlafräumen und in allen anderen Nebenräumen alle zehn Jahre.“ Auch hier gilt wieder: Gibt es keine Abnutzungen, müssen die Räume nicht renoviert werden vom Mieter.
Welche Arbeiten zählen zu den Schönheitsreparaturen?
Ist die Klausel im Mietvertrag wirksam, muss der Mieter verschiedene Tätigkeiten in der Mietwohnung vornehmen. Gesetzlich ist allerdings nicht geregelt, welche Arbeiten genau übertragen werden dürfen vom Vermieter. Einigkeit bei den Gerichten herrscht jedoch darüber, welche zu den Schönheitsreparaturen zählen. Dies beinhaltet das Streichen von Wänden und Decken, beziehungsweise neu tapezieren, wenn diese zu oft überstrichen wurden. Heizkörper und -rohre ebenso lackieren wie Wohnungstüren und Fensterrahmen. Hier gilt jedoch, dass die Fenster und Türen, die aus der Wohnung führen, nur von innen gestrichen oder lackiert werden müssen. Für das Streichen und Lackieren im Außenbereich ist weiterhin der Vermieter zuständig.
Reparaturen und Renovierungsarbeiten, die der Eigentümer durchführen muss
Es gibt einige Tätigkeiten, die der Hauseigentümer nicht auf die Mietparteien abwälzen kann. Hierzu gehören zum Beispiel das Reparieren der Sanitäranlagen, der Heizung und der Elektroinstallation. Wie bereits erwähnt muss er ebenfalls die Außentüren und Fenster von außen streichen. Ist der Teppichboden zerschlissen, ist er für die Erneuerung zuständig. Wurde Parkettboden verlegt, ist es die Aufgabe des Vermieters, diesen abzuschleifen und zu versiegeln.
Renovierung beim Auszug: Wann muss der Mieter renovieren?
Viele Vermieter verlangen, dass die Mietwohnung beim Wegzug unter anderem neu gestrichen wird. Oft wird dies auch im Mietvertrag schriftlich festgehalten. Diese Renovierungsklausel ist jedoch nicht immer wirksam.
Der BGH hat hier ebenfalls entschieden, dass diese Klausel nur gültig ist, falls der Mieter eine renovierte Mietwohnung übernommen hat. Allerdings heißt dies ebenso wenig, dass alles frisch wiederhergestellt sein muss. Es reicht, wenn der Gesamteindruck diesbezüglich vermittelt wird. Das begründet sich darauf, dass eine Mietpartei die Wohnung unter Umständen in einem besseren Zustand übergibt, als er diese bekommen hat, wenn er nur kurze Zeit dort wohnt.
Die einzige Ausnahme besteht hier, falls der Mieter einen entsprechenden angemessenen Ausgleich bekommt, um die Renovierungsarbeiten bei Einzug durchzuführen. Im Zweifelsfall muss die Verhältnismäßigkeit hierbei durch ein Gericht entschieden werden.
Nachdem ich in meine neue Wohnung gezogen bin, war ich unsicher über die Renovierungsklausel in meinem Mietvertrag. Dieser Artikel hat mir Klarheit verschafft und meine Sorgen gelindert. Es ist beruhigend zu wissen, dass starre Fristen unwirksam sind. Ich bin dankbar für die klaren Informationen und werde sicherstellen, dass ich meine Rechte als Mieterin kenne. Dieser Artikel ist ein Muss für jeden Mieter. Vielen Dank für die Aufklärung!
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