Rauchmelder im Mietrecht

Rauchmelder in Mietobjekten – Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Nachweislich enthalten viele Nebenkostenabrechnungen Forderungen, die entweder überhöht beziehungsweise sogar unberechtigt sind. So legen Vermieter die Ausgaben für die Rauchwarnmelder oft falsch um oder erheben Kosten, die nicht umlegbar sind. Hier informieren wir Sie ausführlich über die gesetzlichen Regelungen und welche Rechte und Pflichten bezüglich der Rauchmelder jeweils anfallen.

Rauchmelderpflicht

Die Verpflichtung zur Installation von Rauchmeldern in allen Wohnungen, in Sachsen zumindest in Neu- und Umbauten, wurde zwischen 2004 und 2017 in sämtlichen deutschen Bundesländern eingeführt. Je nachdem, wo Sie wohnen, gibt es dagegen abweichende Regelungen in den einzelnen Landesbauordnungen bezüglich des Einbaus und Wartung der Geräte und wer diese durchzuführen hat. Eine Übersicht hierüber finden Sie am Ende dieses Artikels.

Immer häufiger ist hierbei zu beobachten, dass Vermieter in die Verantwortung genommen werden, für die Umsetzung der gesetzlichen Regelung zu sorgen. Das beinhaltet sowohl die Montage als auch die Instandhaltung der Rauchmelder. Beides kann zwar auf die Mieter übertragen werden, befreit den Eigentümer allerdings nicht von der sogenannten Sekundärhaftung.

Wer trägt die Kosten der Installation?

In erster Linie zahlt der Eigentümer für den Einbau der Rauchwarnmelder. Diese Ausgaben können jedoch im Zuge eines Modernisierungszuschlags auf die Kaltmiete an die Mietparteien weitergegeben werden. Dieser darf pro Jahr nicht höher als elf Prozent der jeweiligen Installationskosten in der Mietwohnung ausfallen, was im Durchschnitt eine Erhöhung der Miete von ein bis fünf Euro bedeutet. Im Gegensatz zu anderen Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter hierbei nicht die dreimonatige Frist zur Ankündigung einhalten.

Eine Umlage dieser Ausgaben, entweder teilweise oder vollständig, darf nicht über die jährliche Nebenkostenabrechnung erfolgen.

Wer trägt die Kosten der Instandhaltung?

Je nach Bundesland ist entweder der Vermieter oder der Mieter selbst für die Wartung der Brandmelder zuständig.

Übernimmt der Eigentümer diese, beziehungsweise lässt sie durch einen Dienstleister ausführen, darf er die Aufwendung hierfür ebenfalls auf die Mietparteien umlegen. Im Gegensatz zu den Anschaffungs- und Installationskosten dürfen diese hingegen nur über die Betriebskostenabrechnung erfolgen, die jährlich erstellt wird. Gleichermaßen sind nur die Kosten zu erstatten, die effektiv in der jeweiligen Mietwohnung anfallen. Dies bedeutet, dass in einem Mehrparteienhaus, in dem beispielsweise zwei Wohnungen mit jeweils vier und zwei mit jeweils drei Rauchwarnmeldern ausgestattet sind, die gesamten Ausgaben nicht durch vier Parteien geteilt werden darf. Die Wartungskosten der insgesamt 14 Rauchmelder dürfen pro Mietpartei mit vier Geräten zu 2/7 und je Mietpartei mit drei Geräten zu 3/14 aufgeteilt werden.

Überträgt der Eigentümer in einem einvernehmlich geschlossenen Vertrag die Wartung der Rauchwarnmelder auf die Mieter, darf selbstverständlich keine Kostenumlage erfolgen, da ihm diese nicht entstehen. Die Mietparteien müssen in diesem Fall die Ausgaben für den Batterieaustausch selbst tragen, wenn es sich um Geräte handelt, die mit Wechselbatterien betrieben werden. Für installierte Rauchmeldermodelle, die mit einer 10-Jahres-Langzeitbatterie oder einer fest eingebauten Batterie ausgestattet sind, verhält es sich hier anders. Bei diesen Geräten entfällt der Austausch, da die einzelnen Melder nach der Nutzungsdauer von zehn Jahren ohnehin vom Eigentümer ausgetauscht werden müssen.

Kosten für Miet- oder Leasinggeräte

Einige Vermieter schließen Leasing- beziehungsweise Mietverträge für Rauchmelder ab, um die Anschaffungskosten zu sparen. Diese Ausgaben dürfen allerdings nur in der Nebenkostenabrechnung geltend gemacht werden, wenn dies vorher vertraglich vereinbart wurde. Andernfalls ist eine Umlage rechtswidrig.

Welche Arbeiten umfasst die Wartungspflicht der Mieter?

In den meisten deutschen Bundesländern sind die Mietparteien für die Wartung der Rauchwarnmelder selbst zuständig. Dies beinhaltet nicht nur den Batteriewechsel, um die Funktionsfähigkeit aufrecht zu erhalten. Weiterhin gehört dazu, dass die Funktionstüchtigkeit überprüft und die Geräte regelmäßig gereinigt werden, damit sie einwandfrei funktionieren. Sollten die Mieter aufgrund von körperlichen Einschränkungen oder dem fortgeschrittenen Alter hierzu nicht in der Lage sein, muss der Eigentümer die Wartung selbst durchführen beziehungsweise durch einen Dienstleister ausführen lassen. Dies trifft ebenfalls für den Fall zu, dass die Rauchmelder nicht erreichbar sind.

Austausch vorhandener Rauchwarnmelder durch den Mieter

Experten raten Mietparteien dringen davon ab, die durch den Vermieter installierten Geräte innerhalb ihrer gesetzlich geregelten Nutzungsdauer von 10 Jahren eigenmächtig gegen eigene Modelle zu ersetzen. Hierdurch könne die Wartungspflicht der Eigentümer nicht mehr gewahrt sein und die Mieter stünden in Schadensfall in der kompletten Haftung.

Duldung der Installation von Rauchwarnmeldern

Mieter sind dazu verpflichtet, dem Vermieter beziehungsweise eine von ihm beauftragte Person oder Firma den Zugang zur Wohnung zu ermöglichen, um Rauchmelder zu montieren und auszutauschen. Dies gilt ebenso für den Fall, dass die Mietpartei eigene Geräte installiert hat, da der Eigentümer darüber entscheidet, welche Melder genutzt werden. Ein entsprechender Termin muss mindestens 24 Stunden vorher mit dem Mieter abgesprochen werden.

Gesetzliche Regelungen in den einzelnen Bundesländern

Wie anfangs erwähnt gibt es keine bundesweit einheitliche Vorschrift beim Einbau und der Wartung der Rauchmelder. Ebenfalls waren die Übergangsfristen für Bestandsbauten unterschiedlich, die mittlerweile, außer in Sachsen, in allen Ländern vorüber ist. Da dieses Bundesland noch keine Regelung diesbezüglich getroffen hat, sind hier nur Neu- und Umbauten von der Rauchmelderpflicht betroffen.

Folgende Richtlinien gelten in allen Bundesländern:

  • mindestens ein Rauchwarnmelder muss jeweils in den Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren vorhanden sein, die als Rettungsweg von Aufenthaltsräumen dienen.
  • für die Installation der Melder ist der Eigentümer zuständig
  • Die Wartung der Rauchmelder obliegt in folgenden Ländern dem Vermieter: Hamburg, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen
  • Die Instandhaltung der Rauchwarnmelder erfolgt in nachstehenden Bundesländern durch den Mieter: Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Sachsen und Schleswig-Holstein
  • Zusätzlich wird der Einbau von Rauchmeldern in den folgenden Ländern ebenfalls für Aufenthaltsräume erforderlich, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen: Baden-Württemberg und Sachsen
  • Neben den bundesweit geltenden Regelungen kommt die Installation von mindestens einem Rauchmelder pro Aufenthaltsraum, ausgenommen der Küche, in nachfolgenden Bundesländern hinzu: Berlin und Brandenburg
  • Zudem gelten in Hessen erweiterte Anordnungen für weitere Nutzungseinheiten.

Die jeweils geltende ausführliche Landesbauordnung über Rauchmelder finden Sie in dieser Auflistung:

  • Baden-Württemberg: §15 Absatz 7 BW LBO
  • Bayern: Artikel 46 Absatz 4 BayBO
  • Berlin: §48 Absatz 4 BauO Bln
  • Brandenburg: §48 Absatz 4 BbgBO
  • Bremen: §48 Absatz 4 BremLBO
  • Hamburg: §45 Absatz 6 HBauO
  • Hessen: §14 Absatz 2 HBO
  • Mecklenburg-Vorpommern: §48 Absatz 4 BauO M-V
  • Niedersachsen: §44 Absatz 5 NBauO
  • Nordrhein-Westfalen: §47 Absatz 3 BauO NRW
  • Rheinland-Pfalz: §44 Absatz 7 LBauO RP
  • Saarland: §46 Absatz 4 LBO
  • Sachsen: §47 Absatz 4 SächsBO
  • Sachsen-Anhalt: §47 Absatz 4 BauO LSA
  • Schleswig-Holstein: §49 Absatz 4 LBO
  • Thüringen: §48 Absatz 4 ThürBO