Rauchen in der Mietwohnung – Was ist erlaubt?

Dürfen Vermieter ihren Mietern das Rauchen in der Mietwohnung verbieten?

In den vergangenen Jahren wurden die Freiheiten für Tabak-Liebhaber immer weiter eingeschränkt. So darf beispielsweise in öffentlichen Verkehrsmitteln, Behörden und vielen Gaststätten nicht mehr geraucht werden. Der Trend zu rauchfreien Zonen ist mittlerweile ebenso auf dem Immobilienmarkt anzutreffen, da Vermieter vermehrt dazu neigen ihre Wohnungen und Häuser nur noch an Nichtraucher zu vergeben. Hierbei stellt sich jedoch die Frage, was der Eigentümer verbieten darf und was nicht.

Rauchen in der Mietwohnung

Grundsätzlich ist der Tabakkonsum, sowohl von Zigaretten als auch mit Tabakpfeifen, laut Urteil des Berliner Landgerichts aus dem Jahr 2008 innerhalb der eigenen Wohnung erlaubt und stellt einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar.

Rauchverbot im Mietvertrag

Ist eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag vorhanden, die das Rauchen in der Wohnung verbietet, ist diese unwirksam, da sie den Mieter in seiner Lebensführung zu sehr einschränken würde. In diesem Fall muss sich die Mietpartei nicht an das Rauchverbot halten.

Anders sieht es dagegen aus, wenn eine individuelle Vereinbarung getroffen wurde, beispielsweise über spezielle rauchfreie Zeiten oder ein komplettes Verbot. In diesem Fall muss der Mieter diese Regelung einhalten und kann bei Verstoß abgemahnt und sogar gekündigt werden.

„Sind Sie Raucher?“

Einige Vermieter stellen Interessenten diese Frage, bevor sie eine Entscheidung über die Vergabe ihrer Mietsache treffen. Ob diese wahrheitsgemäß beantwortet werden muss – darüber gibt es bislang unterschiedliche Meinungen.

Datenschützer sind der Auffassung, dass derartige Fragen unzulässig sind, da die Lebensgewohnheiten und persönlichen Interessen in diesem Fall nicht das Mietverhältnis betreffen.

Andere Stimmen hingegen meinen, dass die Eigentümer das Recht haben eine wahrheitsgemäße Auskunft zu bekommen, um zukünftige Konflikte zu vermeiden, beispielsweise Mietminderungen von Nachbarn, die sich durch den Rauch gestört fühlen.

Ungeachtet dessen besteht Einigkeit darin, dass Mietinteressenten ihre Rauchgewohnheiten nicht ungefragt mitteilen müssen.

Rauchen in Gemeinschaftsräumen

Der Vermieter kann durch Aushänge oder der Hausordnung untersagen, dass in gemeinschaftlich genutzten Räumen Tabak konsumiert werden darf. Hier zählen beispielsweise das Treppenhaus, der Keller, der Dachboden, der Fahrstuhl, die Waschküche, die Tiefgarage und der Hausflur.

Rauchen auf dem Balkon und der Terrasse

Befinden sich in der Mietpartei Kinder und Nichtraucher, gehen rauchende Mieter oft auf ihren Balkon beziehungsweise ihre Veranda, damit diese nicht durch Passivrauchen gefährdet sind oder um unangenehmen Rauchgeruch in der Wohnung zu vermeiden. Da der „vertragsmäßige Gebrauch“ ebenso auf diese Orte der Mietwohnung zutrifft, kann der Vermieter hier kein generelles Rauchverbot aussprechen.

2014 entschied der Bundesgerichtshof, dass Tabakgenuss in einem Mehrfamilienhaus nicht uneingeschränkt hingenommen werden muss. Im Zuge der Gleichberechtigung von Rauchern im Hinblick auf ihre Lebensbedürfnisse und dem Recht der Nichtraucher auf eine rauchfreie Wohnung und körperliche Unversehrtheit wurden in dem Urteil entsprechende „Rauchzeiten“ vereinbart.

Gegenseitige Rücksichtnahme

Die Grenzen der Selbstbestimmung von Rauchern sind jedoch erreicht, wenn Nachbarn stark beeinträchtigt werden. In solchen Fällen können die betroffenen Parteien Kompromisse vereinbaren oder der Vermieter selbst nimmt Einschränkungen vor. In letzter Konsequenz kann der Bundesgerichtshof entscheiden, was bereits 2015 der Fall war.

Beispielsweise kann eine Regelung getroffen werden, die sowohl Nichtrauchern als auch Rauchern konkrete Zeitspannen vorschreiben, in denen der Tabakkonsum geduldet beziehungsweise untersagt wird. Insbesondere sogenannte Kettenraucher müssen Rücksicht auf Nachbarn nehmen, die unter Asthma oder Allergien leiden und bei denen sich der Gesundheitszustand aufgrund des Passivrauchens verschlimmern würde.

Um möglichen Ärger, sowohl mit Nachbarn als auch dem Eigentümer, zu vermeiden, empfiehlt es sich für Raucher auf eine ausreichende Lüftung achten. Diese darf allerdings nicht über den Hausflur erfolgen, da sich hierdurch die anderen Mietparteien durch den Zigarettenrauch gestört fühlen können.

Mietminderung wegen rauchender Nachbarn

Unter gewissen Umständen, beispielsweise wenn der Hausnachbar starker Raucher ist oder ein Baumangel vorliegt, der für den Rauchzug zur Nachbarwohnung verantwortlich ist, kann eine Mietpartei die Miete mindern. Pauschal gibt es keine konkrete Prozentzahl, da diese je nach Einzelfall unterschiedlich ausfallen kann. 2012 entschied das Landesgericht Berlin zum Beispiel, dass einem Wohnungsmieter eine Minderung von zehn Prozent zustand, weil er mehrmals stündlich den Zigarettenqualm des Nachbarn in der Wohnung hatte, wenn dieser auf dem Balkon unter ihm rauchte.

Im Gegensatz dazu entschied dasselbe Gericht 2008, dass kein Grund zur Mietminderung besteht, wenn durch geöffnete Fenster nur selten etwas Rauch in die Nachbarwohnung zieht.

Kostenübernahme bei Schäden an der Mietwohnung durch das Rauchen

In der Regel lassen sich Spuren des Tabakkonsums, beispielsweise Nikotingeruch, vergilbte Tapeten und Fensterrahmen) durch regelmäßige Reinigung, Lüften, neuer Farbe und Tapezieren beseitigen. Wurde keine vertragliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen gegenüber dem Mieter vereinbart oder ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam, muss die Mietpartei die Nikotinspuren nicht entfernen. Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof 2005.

Liegt aufgrund eines starken Tabakkonsums demgegenüber eine Substanzschädigung vor, die sich nicht durch eine einfache Renovierung beseitigen lässt, muss der Mieter, laut BGH-Urteil aus dem Jahr 2007, für die Kosten der Instandsetzung aufkommen. Dies gilt insbesondere, wenn sich über ein vereinbartes Rauchverbot hinweggesetzt wurde.

Kündigung der Mietwohnung wegen Tabakkonsum

Stört eine Mietpartei trotz mehrmaliger Abmahnungen den Hausfrieden, kann der Vermieter laut BGH-Urteil von 2014 das Mietverhältnis fristlos beenden.

Im vorliegenden Fall wurde der Aschenbecher nicht regelmäßig entleert und nicht ausreichend lüftet, sodass der Zigarettenrauch ins Treppenhaus zog und sich andere Mieter belästigt fühlten.