Hat der Eigentümer aufgrund falscher Angaben, beispielsweise in Nebenkostenabrechnungen oder einer angegebenen Wohnraumgröße, die nicht korrekt ist, zu viel Geld erhalten, haben Mietparteien das Recht dieses zurückzufordern. Gleiches gilt für Vermieter, die zum Beispiel einen zu geringen monatlichen Abschlag für die jährlichen Betriebskosten berechnet haben. Jedoch können die Forderungen nur zeitlich begrenzt eingeklagt werden, bevor der Anspruch verjährt.
Offene Mietzahlungen gegenüber dem Vermieter
Sollte der Mieter zum Ende seiner Mietzeit Mietschulden beim Eigentümer haben, gilt hier die sogenannte „Regelverjährung“ von drei Jahren.
Sie beginnt zum Ende des Jahres, in der die Miete fällig war, und endet drei Jahre später zum 31.12. Dies bedeutet, dass offene Mietbeträge aus 2021 zum 21.12.2024 verfallen.
Kautionszahlung
Wurde dem Vermieter die Mietsicherheit nicht zum vereinbarten Zeitpunkt entrichtet, gilt hier eine Verjährungsfrist von drei Jahren zum Jahresende.
Soll die Mietkaution beispielsweise am 01.03.20121 gezahlt werden, verfällt die Zahlungspflicht am 31.12.2024.
Ist die Forderung noch nicht verjährt, hat der Eigentümer das Recht, das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung fristlos zu beenden. Dies gilt ebenfalls, wenn zwei Kautionsraten überfällig sind. Unwirksam wird diese Kündigung nur, falls innerhalb der sogenannten „Abwendungsfrist“ von zwei Monaten der gesamte Rückstand bezahlt wird. Hat der Eigentümer gleichzeitig oder ergänzend eine fristgerechte Wohnungskündigung ausgesprochen, bleibt diese weiterhin wirksam, trotz Abwendungszahlung.
Wenn die Forderung zur Kautionszahlung inzwischen verjährt ist, kann der Vermieter das Mietverhältnis aufgrund der Nichtzahlung nicht kündigen.
Nicht durchgeführte Schönheitsreparatur und Renovierung
In einigen Fällen geben Mieter die Wohnung nicht ordnungsgemäß nach Mietende zurück. Beispielsweise wurden keine erforderlichen Malerarbeiten getätigt, der Bodenbelag deutlich in Mitleidenschaft gezogen oder bauliche Veränderungen vorgenommen. Hier hat der Vermieter sechs Monate Zeit, seinen Anspruch gegenüber der Mietpartei geltend zu machen, angefangen einen Tag nach Rückgabe der Räume.
Bei einer Wohnungsrückgabe am 31.07. endet die Frist folglich am 01.02. desselben Jahres.
Betriebskostennachzahlungen
In der Regel werden im Mietvertrag monatliche Abschläge für die Betriebskosten vereinbart, die zusätzlich zur Kaltmiete zu entrichten sind. Sollten diese nicht zur Deckung der tatsächlich entstandenen Kosten ausreichen, hat der Vermieter Anspruch auf eine Nachzahlung. Die Betriebskostenabrechnung muss den Mietern innerhalb eines Jahres vorliegen.
Beispiel: Eine Abrechnung über Betriebskosten für das Wirtschaftsjahr 2021 muss spätestens am 31.12.2022 zugestellt sein. Wird diese erst später erstellt oder übersandt, können keine Nachzahlungen mehr eingefordert werden.
Bezahlen Mieter die Forderungen aus einer Betriebskostenabrechnung nicht, hat der Vermieter drei Jahre zum Jahresende Zeit, diese geltend zu machen.
Beispiel: Die Abrechnung über Betriebskosten für das Wirtschaftsjahr 2020 ist den Mietern am 10.03.21 mit einer Nachzahlungsaufforderung zugestellt worden. Die Verjährung endet am 31.12.24.
Diese Frist gilt gleichfalls für Warmwasser- und Heizkosten, die direkt an den Eigentümer gezahlt werden.
Forderungen von Mietparteien gegenüber dem Vermieter
Treten während eines bestehenden Mietverhältnisses Ansprüche gegen den Eigentümer auf, beispielsweise aufgrund von überhöhten Miet- beziehungsweise Betriebskostenvorauszahlungen, Aufwendungs- oder Schadensersatz, verjähren diese nach Ablauf von drei Jahren zum Jahresende.
Beispiel: Wurde eine Betriebskostenabrechnung für 2020 vom Vermieter im Februar 2021 mit einem Guthaben übersandt, endet die Verjährungsfrist am 31.12.24.
Nach Beendigung des Mietvertrags kann die Rückzahlung der geleisteten Kaution ebenfalls für drei Jahre zum Jahresende geltend gemacht werden.
Kurze Verjährung für Mieter
Im Normalfall greift die Regelverjährung von drei Jahren bei Ansprüchen der Mietparteien gegen ihren Vermieter. Es gibt hierbei jedoch einige Forderungen, die bereits nach sechs Monaten verjähren. Hierzu zählen zum Beispiel:
– Schadensersatzansprüche, da Mieter aufgrund von durchgeführten Schönheitsreparaturen Kosten entstanden sind, zu denen sie nicht verpflichtet waren.
– Anspruch auf Rückbau von Einbauten, die von der Mietpartei selbst vorgenommen wurde, oder einer angemessenen Entschädigungszahlung.
– Zahlungen aufgrund von Wertsteigerungen, die durch Einbauteile beziehungsweise Renovierungen entstanden sind, die nicht weggenommen werden können (zum Beispiel ein gefliestes Bad).
– Rückforderung einer Ausgleichszahlung, die dem Vermieter gezahlt wurde, weil angeblich nicht alle Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden, obwohl der Mieter nicht zu Renovierungsarbeiten verpflichtet war.
Achtung: Die Frist beginnt nicht am Tag der tatsächlichen Rückgabe, sondern mit Ende des Mietvertrags.
Beispiel: Wurde das Mietverhältnis zum 31.10.21 gekündigt, läuft die Verjährungsfrist am 30.4.22 aus.
Die kurze Verjährung gilt ebenso bei einem Eigentümerwechsel. Hier muss der Mieter gegenüber dem früheren Eigentümer innerhalb eines halben Jahres seine Forderung geltend machen, nachdem dieser aus dem Grundbuch ausgetragen wurde.
Ansprüche des Mieters, die nicht verjähren
Nicht alle Forderungen einer Mietpartei unterliegen einer Verjährungsfrist. Hierzu zählen während des Mietverhältnisses beispielsweise das Recht zur Mangelbeseitigung und Instandsetzung, die Auskunft über die ordnungsgemäße Anlage der Kaution und den aktuellen Vermieter. Weiterhin gehört in Ausnahmefällen ebenfalls eine Mietermodernisierung und Bereitstellung der Barrierefreiheit dazu.
Hemmung einer Verjährung
Sowohl der Eigentümer als auch der Mieter kann verhindern, dass eine Forderung verjährt, indem er rechtzeitig Klage zur Forderungsdurchsetzung einreicht. Verhandlungen zwischen den beiden Parteien bezüglich der Ansprüche können die Frist ebenfalls hemmen.
Verwirkung einer Verjährung
Im Gegensatz zur Hemmung kann eine Verjährungsfrist ebenso verkürzt werden. Hierfür müssen jedoch besondere Gründe vorliegen, sogenanntes „Treu und Glauben“.
Damit Ansprüche bereits vor der Verjährung nicht mehr geltend gemacht werden können, bedarf es nicht nur einem langen Zeitablauf, sondern gleichfalls besonderer Umstände. Diese liegen vor, wenn die Gegenseite annehmen durfte, dass eine Forderung nicht mehr verbindlich ist und sich der Gläubiger nachweislich nicht um die Begleichung kümmerte.
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