Der Kauf einer vermietbaren Wohnimmobilie als Kapitalanlage verspricht einen gewinnbringenden Nebenverdienst und auch eine gute Möglichkeit, um die Rente aufzubessern, doch nicht zuletzt aufgrund der enormen Anschaffungskosten fragen sich viele Anleger, wie man diese Belastung zumindest teilweise abfedern und die Rendite durch verschiedene Einspar- und Fördermöglichkeiten erhöhen kann.
Zu den Optionen gehören staatliche Förderprogramme, steuerliche Vorteile, wie die Rückerstattung der Geldbeschaffungskosten oder eine vorteilhafte Umschuldung der Immobilienfinanzierung. Da sich jedoch nicht jede dieser Möglichkeiten auch für jeden Immobilienbesitzer eignet und es häufig von den individuellen Gegebenheiten abhängt, ob beispielsweise eine Förderung überhaupt möglich ist, gilt es im ersten Schritt herauszufinden, welche Maßnahmen grundsätzlich infrage kommen.
Förderung und Zuschüsse für Neubau und Bestandsimmobilien
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (kurz KfW) vergibt bereits seit 1948 verschiedenste Fördermittel und sonstige Zuschüsse an Immobilienbesitzer. Diese Förderung erstreckt sich in Teilen auch auf Gebäude, die zur Vermietung genutzt werden. Zu diesen Programmen gehörten bis vor Kurzem beispielsweise die gefragten BEG (Bundesförderung für Energieeffiziente Gebäude) Wohngebäude Kredite 261 und 262. Diese Fördermaßnahmen sind jedoch seit dem 24.01.2022 ausgesetzt. Wie es damit weitergeht, ist bisher nicht bekannt. Weiterhin verfügbar ist aber die Unterstützung für barrierefreie Gebäude (Altersgerecht Umbauen – Kredit 159). Dabei fördert die KfW verschiedene Maßnahmen zur Barrierereduzierung wie auch zum Einbruchschutz durch ein besonders günstiges Darlehen von bis zu 50.000 €.
Bei einem Förderkredit mit Tilgungszuschuss der KfW-Bank muss der aufgenommene Kreditbetrag unter Umständen nicht komplett zurückgezahlt werden, da ein Teil der Summe aus Fördergeldern stammt. Zu bedenken ist dabei aber, dass solche Fördermaßnahmen für private Vermieter, ebenso wie für Unternehmen durch die De-minimis-Verordnung auf 200.000 € innerhalb von drei Jahren begrenzt werden.
Da die Summe der Förderungen und deren Zuteilung jedoch von verschiedenen und sehr individuellen Gegebenheiten abhängig sind, bedarf es hier einer ausführlichen Beratung, um so herauszufinden, für welche Art der Förderung man qualifiziert ist.
Durch Umschuldung Zinsen senken
Da nur die wenigsten Anleger ein vermietbares Wohnobjekt komplett aus der eigenen Tasche bezahlen können, spielt die Höhe der Raten der Finanzierung eine wichtige Rolle. Hier kann man eine Umschuldung des Immobiliendarlehens in Betracht ziehen. Vereinfacht gesagt wird dabei ein Kredit durch einen anderen abgelöst, gleichermaßen kann man auch mehrere kleinere Verbindlichkeiten zu einem Darlehen zusammenfassen.
So hat man als Kreditnehmer die Möglichkeit, die Tilgungs- und Zinssätze zu seinem Vorteil neu zu verhandeln. Gerade bei hohen Kreditsummen wie im Fall einer Baufinanzierung kann man durch das Aushandeln besserer Konditionen die monatlichen Zahlungen beträchtlich senken. Inwieweit sich die Belastung durch eine solche Umschuldung reduzieren lässt, hängt jedoch sehr stark von der individuellen Situation des jeweiligen Kreditnehmers und dem Zinsniveau zum Zeitpunkt der Ablösung ab. Zu beachten ist auch, ob der bisherige Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung verlangt, was rechtlich durchaus möglich ist. Diese ist zwar in der Regel auf 1% der Gesamtsumme gedeckelt, jedoch gilt das nicht für Darlehen zur Baufinanzierung. Hier muss man also wieder den Einzelfall betrachten und abwägen.
Kosten steuerlich absetzen
Gerade zu Beginn gibt es einige Posten, die man vorteilhaft in der Steuererklärung unterbringen kann. So lassen sich viele Kostenpunkte steuerlich geltend machen, die bei der Anschaffung, Modernisierung und Instandsetzung entstehen – solange sie nicht später als drei Jahre nach Erwerb der Immobilie zustande kommen. Diese gelten dann nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a des Einkommensteuergesetzes (kurz EStG) als Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten.
Einen wichtigen Bestandteil der Anlage V der Steuererklärung machen die Werbungskosten aus, beispielsweise folgende Positionen:
- Finanzierungskosten (auch Geldbeschaffungskosten genannt), darunter
- Bearbeitungsgebühren
- Provisionen (Maklercourtage etc.) bei Kreditvermittlung
- Kosten für Gutachter
- Grundbuch- und Notargebühren
- Eintragung der Grundschuld
- Renovierungskosten
- Inserate in Zeitungen oder Immobilienportalen
- Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen, zum Notar oder zur Bank
- Kosten im Zusammenhang mit dem Energieausweis
- Erhaltungsaufwand
Um vorab entstandene Werbungskosten auch frühzeitig absetzen zu können, müssen dem Finanzamt gemäß §21 des Einkommensteuergesetzes ernsthafte Vermietungsabsichten nachgewiesen werden.
Ausgaben reduzieren
Konkret geht es in der Regel um die Senkung der Nebenkosten. Diese stellen – neben der Tilgung des Immobilienkredites – die finanzielle Hauptbelastung eines Vermieters dar. Man sollte sich daher vor allem die Betriebskosten genau ansehen und dabei unter anderem folgende nicht umlagefähige Nebenkosten genau im Blick haben:
- Verwaltungskosten
- Kredite, Kontoführungsgebühren
- Beiträge zur Rechtsschutz- oder Mietausfallversicherung
- Betriebskosten für leerstehende Wohnungen
Fazit
In der Regel gibt es immer Möglichkeiten, um an der ein oder anderen Stelle Geld zu sparen – wichtig ist, dass man sich ausreichend Zeit nimmt und potentielle Maßnahmen in Ruhe prüft. Gegebenenfalls lässt sich eine Versicherung oder die Bank wechseln und vielleicht noch eine Ausgabe steuerlich absetzen.
Bilder:
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