Die Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze

Wohnraum ist knapp, das gilt insbesondere für Wohnungen in deutschen Großstädten oder Ballungsräumen. Möchte ein Vermieter die Miete in einer seiner Mietobjekte erhöhen, dann muss er dabei bestimmte gesetzliche Vorschriften beachten.

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Neben der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss auch die sogenannte Kappungsgrenze eingehalten werden. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff eigentlich?

Was ist die Kappungsgrenze?

Unter der Kappungsgrenze versteht man gemäß § 558 Abs. 3 BGB eine mietrechtliche Vorschrift, nach welcher ein Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent erhöhen darf. Diese Vorschrift soll bewirken, dass Vermieter keinen zu raschen Anstieg von Mieten durchführen können und dient dem Schutz der Mieter.

Die Vorschrift des § 558 Abs.3 BGB gilt grundsätzlich bundesweit, allerdings können die Bundesländer die Kappungsgrenzen-Verordnung auf eine Höhe von 15 Prozent absenken, sollte es in den betreffenden Städten und Gemeinden nicht mehr genug bezahlbaren Wohnraum geben. In Regionen, in welchen die sogenannte Mietpreisbremse gilt, wird in der Regel eine Kappungsgrenze von 15 Prozent greifen.

Beachtet werden muss außerdem, dass die Kappungsgrenzen auch dann eingehalten werden müssen, wenn auch bei einer 20 prozentigen Mieterhöhung innerhalb der letzten drei Jahre die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete noch nicht überschritten wurde. Dem Vermieter ist es nur gestattet die Miete soweit anzuheben, bis entweder die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze erreicht wird. Lediglich dann, wenn die Mieten aufgrund einer energetischen Sanierung erhöht werden müssen, kann von dieser Regel eine Ausnahme gemacht werden.

Mietpreiserhöhungen müssen mit dem Mieter abgesprochen werden

Für den Fall, dass der Vermieter die bisherige Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben möchte, muss der Mieter dieser Anhebung zustimmen. Dies soll dadurch sichergestellt werden, dass der Mieter schriftlich über die geplante Mieterhöhung informiert wird und diesem zudem eine Kündigungsfrist von zwei Monaten gemäß § 561 BGB eingeräumt wird. Ist der Mieter mit der Erhöhung der Miete nicht einverstanden und liegt auch keine schriftliche Stellungnahme des Mieters vor, dann muss der Vermieter die Frage der Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung von einem Gericht klären lassen.

In welchen Fällen kommt die Kappungsgrenze nicht zur Anwendung?

Die Kappungsgrenze muss nur bei Wohnraumietverhältnissen mit Bestandsmieten und bei allen Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete eingehalten werden. Es gibt jedoch bestimmte Bereiche, die hiervon ausgeschlossen sind. Angewendet wird die Kappungsgrenze zum Beispiel bei neu abgeschlossenen Mietverträgen nicht.

Auch dann, wenn eine Mieterhöhung aufgrund einer Änderung der Betriebskosten gemäß § 560 BGB geplant ist oder wenn ein Untermietzuschlag oder Zuschläge aufgrund einer gewerblichen Nutzung fällig werden, muss die Kappungsgrenze nicht beachtet werden. Gleiches gilt für eine Erhöhung der Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB.

Was gilt es hinsichtlich der Kappungsgrenze bei Index- und Staffelmieten zu wissen?

Wurde eine Staffelmiete zwischen Mieter und Vermieter vereinbart, dann wird die Miete jährlich oder in einem anderen vertraglich vereinbarten Zeitintervall um einen zuvor feststehenden Betrag erhöht. Theoretisch ist es daher auch möglich, dass dieser Betrag einen Anstieg der Miete von mehr als 15 bzw. 20 Prozent beinhaltet. Zu dieser die Kappungsgrenze eigentlich übersteigenden Mieterhöhung muss der Mieter lediglich einmal bei Vertragsabschluss zustimmen und diese Zustimmung nicht jedes Jahr erneut geben. Die Kappungsgrenze muss im Falle von Staffelmietverträgen also nicht beachtet werden.

Die Berechnung der Indexmiete richtet sich am Verbraucherpreisindex, welcher jedes Jahr neu veröffentlicht wird. Die Indexmiete wird ebenfalls bei Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien vereinbart. Auch bei der Indexmiete können so Erhöhungen der Miete über 20 bzw. 15 Prozent zustande kommen.

Welche Fristen müssen in Bezug auf Kappungsgrenzen beachtet werden?

Möchte ein Vermieter eine Mieterhöhung durchführen, dann muss er diese dem Mieter in Textform ankündigen und dabei die gesetzlichen Ankündigungsfristen einhalten. Dem Mieter steht in diesem Zusammenhang eine Mindestbedenkzeit von zwei Monaten zu. Und zwar zwei vollen Monaten. Wird dem Mieter das Schreiben also beispielsweise am 4. Juni zugestellt, dann erstreckt sich die Bedenkzeit des Mieters bis zum Ablauf des übernächsten Monats.

Auch in Bezug auf vertraglich festgelegte Index- oder Staffelmieten und deren Erhöhung müssen bestimmte Fristen beachtet werden, ganz konkret die sogenannte Sperrfrist, bei welcher zwischen zwei Erhöhungen der Miete stets ein Zeitraum von mindestens einem Jahr liegen muss.

Was kann ein Mieter tun, wenn ein Vermieter sich nicht an die Kappungsgrenze hält?

Hält ein Vermieter die Vorschriften des § 558 Abs. 3 BGB nicht ein und erhöht die Miete um mehr als 20 oder 15 Prozent, dann sind die Mieter nicht dazu verpflichtet, dieser Mieterhöhung zuzustimmen. Verstößt der Vermieter gegen die Kappungsgrenze, dann führt dies jedoch nicht automatisch dazu, dass die Mieterhöhung als Ganzes unwirksam wird. Vielmehr wird die zu hoch ausgewiesene Miete auf das zulässige Maß reduziert.
Weigert sich der Mieter jedoch der Mieterhöhung insgesamt zuzustimmen, dann kann der Vermieter gerichtliche Schritte einleiten.

Denn die Mieterhöhung im zulässigen Rahmen und unterhalb der Kappungsgrenze wird in der Regel vom Gericht als rechtswirksam bewertet werden. Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass die Mieterhöhung aus einem anderen Grund insgesamt unwirksam ist. In solch einem Fall kann es sich lohnen, einen Rechtsanwalt aufzusuchen.

3 Kommentare zu “Die Kappungsgrenze”

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