Steuern 2022 – Das können Vermieter absetzen

Steuerlich absetzbare Posten für Vermieter und Vermieterinnen

Instandhaltungs- bzw. Renovierungsarbeiten und organisatorische Angelegenheiten rund um eine (vermietete) Immobilie bringen Ausgaben mit sich. Gleichzeitig müssen vermietete Wohnräume versteuert werden. Allerdings besteht die Möglichkeit, zahlreiche Aufwendungen steuerlich abzusetzen. Im ersten Schritt genügt es, wenn Sie in Ihrer Steuererklärung Anlage V („Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“) ausfüllen und die Quittungen/Belege hinzufügen. Im Folgenden einige weitere steuerlich absetzbare Posten.

Werbe- und Immobilienanzeigen

Um schnell wieder eine/n Mieter/in für Ihre Wohnung zu finden, empfehlt sich die Schaltung von Werbe- und/oder Immobilienanzeigen. Die hierfür anfallenden Kosten können Sie als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben. Die finanziellen Aufwendungen für den Druck von Werbeprospekten ist hier ebenfalls berücksichtigt.

Provisionen für beauftragte Makler

Wenn Sie keine Werbeanzeige sowie die Vermietung Ihrer Immobilien nicht in Eigenregie durchführen möchten, können Sie einen Makler mit dieser Aufgabe betrauen. Für die Inanspruchnahme dieser Dienstleistungen fallen Ausgaben an, welche Sie steuerlich geltend machen können.

Zinsen für Darlehen

Wenn Sie Eigentümer/in eines Mietshauses sind, dieses jedoch noch nicht vollständig abbezahlt haben, muss für das Darlehen Zinsen bezahlen. Diese dürfen Sie von der Steuer absetzen.

Kontoführungsgebühren

Sowohl Ausgaben als auch Einnahmen, welche in Verbindung mit einer Immobilie stehen, werden in der Regel auf einem separat eingerichteten Konto verbucht. Hierfür erhebt die Bank meist Gebühren in unterschiedlicher Höhe, welche Sie in Ihrer Steuererklärung angeben können.

Die jährlich anfallende Grundsteuer

Alle Immobilieneigentümer/innen müssen jedes Jahr eine Grundsteuer an die Kommune entrichten. Deren Höhe legt zu jeweils zuständige Gemeinde fest. Wenn Sie Ihr Eigentum vermieten und nicht selbst bewohnen, können Sie die Grundsteuer in voller Höhe bei Steuer anrechnen lassen.

Anschaffungs- und Herstellungskosten

Anschaffungs- sowie Herstellungskosten können Sie mit der Steuererklärung bei Ihrem zuständigen Finanzamt einreichen. Allerdings werden diese Aufwendungen nicht innerhalb eines Jahres in vollem Umfang berücksichtigt, sondern in Form einer Abschreibung langfristig als Werbungskosten deklariert. Hier sollten Sie wissen, dass ausschließlich das Gebäude und nicht der anteilige Wert Ihres Grunds und Bodens in die Berechnungen einfließen.

Wenn Ihre vermietete Immobilie beispielsweise bis zum 31. Dezember 1924 errichtet wurde, können Sie über einen Zeitraum von 40 Jahren pro Jahr 2,5 Prozent der anfallenden Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Für Objekte, welche nach 1924 gebaut wurden, gilt eine Zeitspanne von 50 Jahren bei einem Prozentsatz von 2 Prozent. Eine Ausnahme stellen in diesem Zusammenhang denkmalgeschützte Immobilien dar. Hier gelten neben anderen Regelungen höhere Abschreibungssätze.

Darüber hinaus umfassen die Anschaffungskosten die sogenannten Kaufnebenkosten (Notar- und Maklerkosten, Grunderwerbssteuer). Handelt es sich um einen Neubau, zählt das Honorar des Architekten ebenfalls zu diesem Posten. Für die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch fallen ebenfalls Kosten an. Diese können Sie als Werbungskosten angeben und somit eine Steuerminderung beantragen. Deutliche Verbesserungen/Aufwertungen an einer Immobilie, wie zum Beispiel die Errichtung eines Anbaus, zählen zu den Herstellungskosten.

Erhaltungsaufwendungen

Reparatur-, Sanierungs-sowie Renovierungsarbeiten können Sie in Ihrer Steuererklärung ohne Umwege direkt als Werbungskosten angeben. Wenn zum Beispiel die Heizung in Ihrer vermietete Wohnung ein Leck hat, müssen Sie als Vermieter/in in den allermeisten Fällen für die Kosten der erforderlichen Reparatur aufkommen. Handwerkerkosten können später in der Steuererklärung geltend machen. Wenn Sie sich dazu entschließen, die Wohnung vor dem Einzug eines/einer neuen Mieters/in zu renovieren, können Sie diese Aufwendungen ebenfalls in Anlage V der Steuererklärung angeben.

Zwei Möglichkeiten zur Abschreibung von Renovierungskosten

Renovierungskosten werden auf Ihren Antrag hin vom Finanzamt als Erhaltungsaufwendungen berücksichtigt. Sie können als Vermieter/in im Anschluss alle finanziellen Aufwendungen innerhalb eines Steuerjahres durch die Bezahlung einer erforderlichen Reparatur abschreiben.

Eine weitere Möglichkeit ist eine gleichmäßige Verteilung der Handwerkerkosten über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren. Hierbei gilt die Obergrenze von maximale fünf Jahren als festgeschrieben und erlaubt keine Ausnahmen aufgrund besonderer Umstände oder ähnliches.

Wenn Sie etwaige Sanierungsmaßnahmen in mehreren Etappen bis zu einem Betrag von maximal 4.000 Euro durchführen lassen möchten, können Sie die Kosten bzw. die Werbungskosten im gleichen Jahr nur in einem begrenzten Umfang von der Steuer absetzen. Da sich der Wert/Standard einer Wohnung durch mehrere Sanierungs- und Baumaßnahmen im Verlauf der kommenden Jahre lediglich Schrittweise verbessert, bewerten die Finanzbehörden diese Aufwendungen als Herstellungskosten.

Der Kauf von Möbeln

Die Vermietung von bereits möblierten Wohnungen ist keineswegs unüblich. Die Kosten für die Anschaffung von Möbelstücken jedweder Art können Sie in Ihrer Steuererklärung inklusive aller Belege aufführen. Alle Gegenstände, welche für eine vermietete Wohnung angeschafft wurden und die Grenze von 800 Euro (zzgl. Mehrwertsteuer nicht überschreiten, können innerhalb eines Jahres von der Steuer abgesetzt werden. Möbel, welche über diesem Wert liegen, müssen Sie über mehrere Jahre absetzen.

Anfallende Nebenkosten

In der Regel trägt ihr/e Mieter/in alle anfallenden Hausnebenkosten. Hierzu zählen unter anderem Versicherungen, die Müllabfuhr, der Wasserverbrauch in gemeinschaftlich genutzten Räumen sowie Hausmeisterdienste. Als Vermieter/in müssen Sie die von dem/der Mieter/in erhaltenen Nebenkosten als Einkünfte in Ihrer Steuererklärung aufführen. Im Anschluss haben Sie jedoch die Möglichkeit, diese Einnahmen als Werbungskosten anzugeben.

Reise- bzw. Fahrtkosten

Alle Fahrten, welche Sie in Verbindung mit Ihrer vermieteten Wohnung unternehmen müssen, sind Reisekosten und steuerlich absetzbar. Berücksichtig werden hierbei von den Behörden Fahrten zum Objekt selbst oder zur jährlichen Eigentümerversammlung.

Verwaltungs-/Bürokosten

Ein Arbeitszimmer, welches von Ihnen nachweislich ausschließlich für die Verwaltungstätigkeit in Form von Vermarktung, dem Führen von Telefonate sowie den Schriftverkehr genutzt wird, kann im Rahmen aufkommende Bürokosten beim Fiskus über die Steuererklärung eingereicht werden.

Anwalt und Steuerberater

Die Kosten für Ihren Anwalt sowie Ihren Steuerberater lassen sich ebenfalls steuerlich absetzen. Abhängig vom Verhältnis zu ihrem/ihrer Mieter/in können natürlich die Anwaltskosten variieren.

Mitgliedsbeiträge

Wenn Sie Mietglied in einem Vermieter- oder Eigentümerverband sind, fallen in der Regel einmal pro Jahr Beitragskosten an. Diese können Sie von der Steuer absetzen.

Wohnungsleerstand

Steht Ihre Mietwohnung für einen längeren Zeitraum leer und erzielt aus diesem Grund keine Einkünfte, können Sie die laufenden Aufwendungen in Form von Werbungskosten angeben. In diesen Bereich fallen beispielsweise Strom, die Grundsteuer sowie die Gebäudeversicherung. Vor Ihrem Zuständigen Finanzamt müssen Sie allerdings glaubhaft beweisen, dass Sie während des Wohnungsleerstandes ambitioniert nach einem/r Mieter/in suchen.

Eine sogenannten ernsthafte Einkunftserzielungsabsicht liegt aus Sicht der Behörden dann vor, wenn Sie einen Makler mit der Vermittlung beauftragen, die Wohnung umfassend renovieren lassen oder den Mietpreis anpassen. Wenn der Leerstand einige Jahre anhält, müssen Sie mit kritischen Nachfragen seitens des Finanzamtes rechnen.

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