Einbruchschutz im Mietshaus – Pflichten des Vermieters

Irrtümlicherweise nehmen viele Mieter an, dass in einer Mietwohnung oder in einem Mietshaus der Vermieter für ausreichend Sicherheit zu sorgen hat. Tatsächlich gibt es bisher keine gesetzliche Pflicht des Vermieters, einen besonderen Einbruchsschutz zu installieren. Was die Gesetze sowohl für Vermieter als auch für Mieter vorsehen und welche Folgen höhere Sicherheitsmaßnahmen tatsächlich haben können, erfahren Sie hier!

Die Pflichten eines Vermieters

Wenn der nächste längere Urlaub ansteht, haben viele die Befürchtung eines Einbruchs oder Diebstahls in den eigenen vier Wänden. Doch bei Miethäusern spielen vor allem rechtliche Fragen eine große Rolle, vor allem mit Blick auf Privatsphäre und Datenschutzverordnung.

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Generell ist der Vermieter gesetzlich nicht dazu verpflichtet, für die Sicherheit innerhalb eines Mietshauses zu sorgen. Das bedeutet, alle sicherheitstechnischen Maßnahmen sowie der Sicherheitszustand selbst muss von dem Vermieter nicht verbessert oder entsprechend angepasst werden. Die Mieter haben demnach kein Recht darauf, in einem als unsicher empfundenen Haus auf eine Nachrüstung oder einen Sicherheitsstandard zu bestehen. Der Vermieter ist durch den Mietvertrag allerdings zur Instandsetzung sowie Instandhaltung bereits vorhandener sicherheitstechnischer Einrichtungen verpflichtet, auch bei der Vermietung eines Mietshauses. Wenn zum Beispiel das Türschloss oder der Türspion defekt ist, dann können Mieter den Vermieter kontaktieren und eine Reparatur oder einen Austausch verlangen. Allerdings gilt in der Regel: Möchten Mieter den Sicherheitsstandard erhöhen, müssen sie dies in Eigenregie tun.

Ansprüche auf Instandhaltung und Schadensersatz

Vermieter müssen stets dafür sorgen, dass sich ihre Mietwohnungen und Mietshäuser in einem vertragsmäßig guten und akzeptablen Zustand befinden. Das bedeutet, notwendige Reparaturen sollten durchgeführt und die dafür entstandenen Kosten auch übernommen werden. Sind bei einem Einbruch Schäden entstanden, dann können Vermieter nur gegen den Täter vorgehen und haben auch nur gegen diesen einen Schadensersatzanspruch. Das Problem an dieser Stelle ist, dass ein Großteil der Täter mittellos und die Aufklärungsquote nach Einbrüchen nicht unbedingt hoch ist. Mieter dürfen wegen etwaiger Schäden nicht belangt werden, da sie diese nicht selbst verursacht haben. Entstandene Kosten durch einen Einbruch müssen Sie als Vermieter also selbst tragen.

Gleiches gilt allerdings auch andersherum: Die Mieter haben keine Ansprüche darauf, von dem Vermieter entschädigt zu werden, sollten Wertsachen gestohlen worden sein. Auch Mieter müssen in diesem Fall die Kosten selbst tragen.

Die Rolle der Versicherung beim Einbruchschutz

Mieter können eine sogenannte Hausratversicherung abschließen, die für Einbruchschäden aufkommt. Dies gilt auch für Schäden, die während des Einbruchs verursacht worden sind. Manche der Vermieter verlangen nach dem Unterzeichnen der Mietverträge das Abschließen einer Hausratversicherung, was allerdings gerichtlich nicht eingeklagt werden kann.

Wenn die Mieter nun keine Hausratsversicherung abschließen möchten, dann können Sie als Vermieter auch eine Gebäudeversicherung nutzen. Wichtig ist, dass alle Schäden, die bei einem Einbruch verursacht werden könnten, mitversichert sind. Daher im Notfall die Gebäudeversicherung um Einbruchschäden erweitern. Im Versicherungsfall wird zwischen „einfachem Diebstahl“ und „Einbruchdiebstahl“ unterschieden, denn nur bei Letzterem werden Einbruchschäden von der Versicherung übernommen. Vermieter müssen dann nachweisen können, dass sich der Einbrecher mit Gewalt Zugang zum Haus oder in die Wohnung verschafft hat, zum Beispiel durch Einschlagen der Fenster. Dies gilt auch für Einbruchdiebstahl durch Einsteigen ins Haus, zum Beispiel über Kletten.

Wenn der Einbrecher durch Nachlässigkeit in das Gebäude einbrechen konnte, zum Beispiel weil ein Fenster nicht verschlossen war, dann zahlt die Versicherung nicht. Gleiches gilt auch für in Blumenkästen oder unter Fußmatten versteckte Schlüssel. Es empfiehlt sich daher, dass Sie als Vermieter den Vertrag noch einmal überprüfen und Versicherungen darum bitten, nach Vertragsabschluss auf die „Einrede bei grober Fahrlässigkeit“ zu verzichten. Dies bietet allerdings nicht jede Versicherung an.

Der Digitale Türspion mit integrierter Kamera

Viele Vermieter nutzen bei ihren Mietshäusern mittlerweile einen digitalen Türspion, um den klassischen Türspion zu ersetzen. Bei dem digitalen Türspion wird ein Kameraauge montiert und keine einfache Linse. Dadurch ist zum Beispiel das komplette Geschehen im Flur auf einen Monitor übertragbar. Sie sehen also nicht nur einen kleinen Bereich des Flurs.

Allerdings ist beim digitalen Türspion die gesetzliche Lage wieder deutlich schwieriger, da es hier um Kameraüberwachung und demnach auch um das Eingreifen in die Privatsphäre geht. Wenn mit Hilfe der Kamera zum Beispiel das Verhalten der Mieter erfasst und beobachtet wird, ist das eine Verletzung der Persönlichkeit und Privatsphäre. Zudem dürfen die Kameradaten nicht auf andere Geräte außerhalb des Mietshauses übertragen werden. Laut einem vergangenen gesetzlichen Urteil ist der digitale Türspion in Mietshäusern nur zulässig, wenn er mit der Klingel zusammen aktiviert wird. Zudem muss der Vermieter den Mieter darauf hinweisen, dass ein solcher Spion genutzt wird. Vermieter sollten vor Installation abklären, ob die Nutzung des Spions mit der Datenschutzverordnung vereinbar ist.

Die rechtlichen Grenzen von Videoüberwachung in Mietshäuser

Viele Vermieter möchten im Eingangsbereich ihres Mietshauses eine Kamera installieren, was nach den aktuellen Gesetzen allerdings unzulässig ist. Die Nutzung einer Videokamera stellt einen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht dar, auch wenn diese zur Erhöhung der Sicherheit im Mietshaus beitragen soll. Dies gilt ebenfalls für eine Kamera-Attrappe. Lediglich im Fall von Kriminalität oder Vandalismus darf eine solche Kamera installiert werden.
Hinweis: Selbst verdeckte Aufnahmen aus Tiefgaragen im Fall von Diebstahl oder Einbruch werden vor Gericht häufig nicht zugelassen.

Vermieter sollten daher auf eine Videoüberwachung als Maßnahme beim Einbruchschutz verzichten oder sie im Vornherein juristisch klären, um im Nachhinein keine Schwierigkeiten zu bekommen. Der Mieter selbst halt allerdings die Möglichkeit, eigene Kameras für mehr Sicherheit im Mietshaus zu installieren, was allerdings von Ihnen als Vermieter ebenfalls untersagt werden kann.

Tür abschließen für mehr Sicherheit

Immer wieder treten Streitfälle zwischen Mieter und Vermieter auf, die das Abschließen der Hauseingangstür betreffen. Viele Mieter möchten sogar von sich aus, dass die Haustür ab 22 Uhr verschlossen ist, damit unbefugte Personen keinen Zutritt zum Mietshaus haben. Wichtig ist daher, dass Sie als Vermieter im Mietvertrag oder der Hausordnung Regelungen für das Abschließen der Tür integrieren, selbst wenn dies keine rechtliche Wirkung hat.

Das Problem: Das Abschließen der Tür zu einem festen Zeitpunkt schränkt im Notfall die Fluchtmöglichkeit ein. Gleiches gilt für den Zutritt für Notfall-Rettungskräfte, denen der Zugang somit erschwert wird. Nützlich ist daher ein Panikschloss, damit Bewohner auch ohne einen Schlüssel das Mietshaus im Notfall verlassen können.

Bitte beachten Sie: Dieser Artikel ist nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert und erstellt. Wir können jedoch keine Gewähr für die Richtigkeit der Angaben übernehmen. Eine Haftung ist somit ausgeschlossen.

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