Die Baufinanzierung: So setzt sich die monatliche Rate zusammen

Der Kauf einer Immobilie – sei es nun eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus – gilt für viele Menschen als erstrebenswertes Ziel, ob nun für den eigenen Bedarf oder als Geldanlage. Da die Mieten in Deutschland trotz aller Maßnahmen wie der Mietpreisbremse immer weiter steigen, scheint sich der Hauskauf zumindest auf lange Sicht auch finanziell immer mehr zu lohnen. Wer den Kauf über eine Immobilienfinanzierung abwickeln möchte, sollte jedoch wissen, wie die monatlich anfallende Rate der Baufinanzierung berechnet wird.

So funktioniert die Berechnung der Baufinanzierungsrate

Bevor man sich dazu entschließt, die Wunschimmobilie mithilfe eines Kredites zu finanzieren, sollte man sich ausreichend Zeit nehmen, um die Baufinanzierung im Vergleich mit anderen Modellen und Angeboten genau unter die Lupe zu nehmen. Das kostet zwar etwas Zeit, kann sich dafür aber später im wahrsten Sinne des Wortes bezahlt machen.

Die Baufinanzierungsrate setzt sich in der Hauptsache aus zwei wichtigen Komponenten zusammen: Dem Tilgungs- und dem Zinsanteil. Bevor man jedoch eine korrekte Rechnung aufstellen kann, sollte man wissen, wie sich die üblichsten Darlehensarten zusammensetzen.

Annuitätendarlehen:

Regelmäßig (meist monatlich) werden feste Raten zurückgezahlt. Das macht diese Art von Kredit für den Kreditnehmer berechenbar. Durch die konstanten Raten sinkt mit der Zeit die Restschuld und somit auch der Zinsanteil an den Rückzahlungen, der Tilgungsanteil erhöht sich dafür.

Tilgungsdarlehen:

Die Tilgungsrate der Rückzahlung ändert sich hier nicht, sondern nur der Zinsanteil, da dieser anhand der Restschuld berechnet wird. Die Zahlungen werden somit mit jeder Rate kleiner.

Fälligkeitsdarlehen:

Bei einem endfälligen Darlehen zahlt man an den Kreditgeber erst einmal nur die anfallenden Zinsen. Die Tilgung erfolgt im Ganzen am Ende der Laufzeit. Da die Restschuld nicht sinkt, bleiben die Zinszahlungen zwar gleich, jedoch bietet diese Option aufgrund des Ausbleibens einer regelmäßig zu zahlenden Tilgungsrate zumindest bis zur Fälligkeit mehr finanzielle Flexibilität. Im Falle einer Vermietung der mit dem Kredit gekauften Immobilie können die Zinsen zudem steuerlich abgesetzt werden, was die Belastung während der Laufzeit weiterhin senkt. Solche Darlehen werden ausschließlich mit ausreichender Sicherheit, meist einem abgetretenen Bausparvertrag, gewährt.

Diese Faktoren beeinflussen den Zinssatz

Als Grundlage für die Berechnung des Zinssatzes eines Kredits kommen einige Elemente zusammen, auf die der Kreditnehmer teils mehr, teils weniger Einfluss hat.

  • Zinsniveau und Leitzins
    Dieser Punkt zählt zu den äußeren Faktoren, auf die der Kreditnehmer keinen Einfluss hat. Der Leitzins im Euroraum wird beispielsweise durch die EZB bestimmt.
  • Beleihungsauslauf
    Dieser ist der Anteil der Fremdfinanzierung am Beleihungswert – also nicht dem Kaufpreis der Immobilie, sondern dem Wert, den die Bank vermutlich bei einer Versteigerung bekommen würde. Diesen Wiederverkaufswert sieht der Kreditgeber als Sicherheit. Je höher der Anteil des Eigenkapitals an diesem Wert, desto vorteilhafter fällt der Beleihungsauslauf bei der Berechnung des Zinssatzes ins Gewicht.
  • Wert der Immobilie, Standort
    Wie eben erwähnt, legt die Bank den Wiederverkaufswert für ihre Berechnungen fest. Dieser wird anhand verschiedener Umstände wie die Lage oder den Zustand der Immobilie, meist mit Berücksichtigung von Vergleichswerten, geschätzt und muss nicht mit dem tatsächlich zu zahlenden Kaufpreis übereinstimmen. Je höher die Abweichung, desto höher wird die Bank den Darlehenszins ansetzen oder gar eine Finanzierung ablehnen.
  • Dauer der Zinsbindung
    Am häufigsten wird der Sollzinssatz auf 10 Jahre festgelegt. Wer seine Zinsbindungsfrist länger ansetzen möchte, muss meist mit einem Zinsaufschlag rechnen. Ob es sich trotzdem lohnt, hängt vor allem vom aktuellen Leitzins ab. Besonders teuer sind im Vergleich aber gerade die ganz kurzen Laufzeiten, beispielsweise auf 5 Jahre.
  • Laufzeit und Höhe der Tilgung
    Ebenso können sich auch die ausgehandelten Konditionen auf die Zinshöhe auswirken. So kann man bei der Baufinanzierung beispielsweise eine bereitstellungsfreie Zeit oder die Möglichkeit einer Sondertilgung aushandeln, dennoch werden diese Vorteile natürlich nicht ohne einen gewissen Ausgleich für den Kreditgeber bereitgestellt. Je flexibler die Konditionen des Darlehens gestaltet sind, desto teurer werden in der Regel die Zinsen. Diese Anpassung nach oben kann von vornherein eingerechnet werden oder erst bei Inanspruchnahme der jeweiligen Option erfolgen.
  • Bonität (SCHUFA-Score)
    Wer einen guten SCHUFA-Score hat, bekommt meist auch günstige Konditionen. Da die SCHUFA Zugriff auf verschiedenste Daten über bisherige Kredite, Abos, Kaufverträge, offene Forderungen, Inkassoverfahren und so manches mehr sammelt, kann sie dem anfragenden Kreditinstitut ein genaues Bild über die Zahlungsfähigkeit einer Person geben. Der Bank den Zugriff auf diese Daten zu verweigern ist dabei noch schlimmer, als einen suboptimalen Score vorzuweisen. In diesem Fall wird der Kreditantrag nämlich in der Regel abgelehnt.
  • Erwerbstätigkeit
    Wenn man eine Baufinanzierung beantragt, kann es durchaus einen Unterschied machen, ob man angestellt, selbstständig oder freiberuflich tätig ist. Banken setzen hier auf Stabilität. Mit einer Festanstellung hat man somit bessere Aussichten auf einen niedrigen Zinssatz – je höher dabei das Gehalt, desto besser, versteht sich.

So errechnet man die Darlehensrate bei der Baufinanzierung

Hier ein Beispiel zu Verdeutlichung: Für die gewünschte Immobilie wird ein Bankkredit in Höhe von 275.000 Euro (der Kaufpreis) benötigt. Die Bank bietet einen Zinssatz von 2 Prozent und der Tilgungssatz wird auf 2,5 Prozent festgelegt. Die Annuität beläuft sich somit auf insgesamt 4,5 Prozent (Tilgung + Zinsen). Daraus ergibt sich dann:

275.000 Euro x 4,5% = 12.375 Euro / 12 = 1.031,25 Euro

Wie bekommt man eine möglichst niedrige Rate?  

Zum einen ist es entscheidend, einen verlässlichen und möglichst günstigen Anbieter zu finden, da sich die Kreditraten vor allen Dingen durch gute Konditionen senken lassen. Das gilt natürlich auch in Bezug auf die spätere Anschlussfinanzierung. Zum anderen kann ein niedrigerer Tilgungssatz vereinbart werden. Dadurch verlängert sich jedoch nicht nur die Laufzeit, auch die Restschuld am Ende der Zinsbindung wird dann deutlich höher sein.

Des Weiteren können auch Fördermittel genutzt werden, um die monatlichen Raten zu reduzieren. Die nachhaltigste Variante ist jedoch der Einsatz von Eigenkapital, denn je mehr eigenes Geld in die Finanzierung einfließt, desto eher ist die Bank gewillt, gute Konditionen zu vergeben. Bevor man überhaupt über eine Immobilienfinanzierung nachdenkt, sollte man sicherstellen, dass mindestens 20 Prozent des Kaufpreises durch den Eigenkapitalanteil abgedeckt sind.