Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist oftmals ein wichtiger Faktor, wenn es um die Frage der Bonität potenzieller Mieter geht. Während Vermieter einen Eindruck über das Zahlungsverhalten möglicher Mieter bei vergangenen Mietverträgen erhalten, punkten Mieter mit einer solchen Bescheinigung. Können Sie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorweisen, steigen die Chancen, den Zuschlag für die gewünschte Immobilie zu erhalten. Doch was sagt die Bescheinigung konkret aus und gibt es eine Pflicht, die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorzulegen?
Was genau ist die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?
Hinter der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verbirgt sich ein Schreiben, das seitens des aktuellen Vermieters für den Mieter ausgestellt wird. Im Mittelpunkt steht die Bestätigung, dass der Mieter seinen Mietpflichten hinsichtlich der regelmäßigen, pünktlichen und vollständigen Zahlung der Miete nachgekommen ist. Ferner wird somit bestätigt, dass der Mieter frei von Mietschulden ist. Neben der Mieterselbstauskunft sowie der Schufa-Auskunft ist die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung meist das dritte Dokument, dass dem neuen Vermieter vorgelegt werden muss.
Eine korrekt ausgefüllt Mietschuldenfreiheitsbescheinigung besteht neben Namen und Anschrift von Mieter und Vermieter aus der Dauer des Mietverhältnisses sowie einer Bestätigung der fristgerechten und vollständigen Zahlung der Miete. Sind noch Mietschulden offen, so werden diese ebenfalls im Schreiben festgehalten. Abgeschlossen wird die Bescheinigung mit Datum und Unterschrift des Vermieters.
Die Rechtslage
Rein rechtlich gesehen besteht einerseits weder der gesetzliche Anspruch auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, noch besitzt selbige keine rechtliche Aussagekraft. Sie ist lediglich ein Vermerk, der die Zahlungsqualität im letzten Mietverhältnis nachweist. Dabei gibt die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nur Auskunft über die Zahlung der tatsächlichen Mieten. Anderen – mitunter nicht geleistete Zahlungen – werden nicht erfasst.
Zudem gilt oberste Vorsicht im Umgang mit der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Wird diese seitens des Mieters gefälscht, ist dies laut Urteil des Bundesgerichtshofes vom April 2014 ein Grund für eine fristlose Kündigung seitens des neuen Vermieters.
Ein weiterer, nicht unwesentlicher Aspekt ist die Frage nach der Gültigkeit einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Prinzipiell gibt es auch hierbei keine gesetzliche Grundlage, die die Gültigkeit einer solchen Bescheinigung reguliert. Damit die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung beim neuen Vermieter als relevant angesehen wird, sollte sie im Idealfall nicht älter als drei bis sechs Monate sein.
Wie bekommt man eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?
Die Vorlage für die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung können Sie auf unterschiedlichsten Portalen kostenfrei im Internet erhalten. Idealerweise schicken Sie dieses in Kombination mit einem schriftlichen Antrag an Ihren Vermieter, in welchem Sie diesen darum bitten, die Bescheinigung auszustellen.
Wer darf die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen?
Zur Ausstellung berichtigt sind alle Personen oder Hausverwaltungen, die per Mietvertrag Teil des Mietverhältnisses in Form des Vermietenden sind. Somit können Sie sich direkt an den Vermieter als Privatperson oder die zuständige Hausverwaltung wenden.
Ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kostenfrei?
Nein, in der Regel wird das Dokument seitens des Vermieters nicht kostenlos ausgehändigt. Rechtlich dürfen Vermieter für einen entsprechenden Nachweis eine Aufwandsentschädigung verlangen. Wie hoch diese ist, sind gesetzlich hingegen nicht festgeschrieben. Daher variieren die Kosten je nach Vermieter oder Wohngesellschaft. In den meisten Fällen liegt die obere Grenze bei 50 Euro. Allerdings haben Mieter die Option, die Kosten für die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bei Unterzeichnung des Mietvertrages in Koordination mit dem Vermieter festzulegen und diese schriftlich festzuhalten. Üblich sind heutzutage festgesetzte Gebühren zwischen 15 und 30 Euro.
Stehen Vermieter in der Pflicht, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen?
Eine grundsätzliche Pflicht besteht für Vermieter nicht. Zu diesem Urteil kam der Bundesgerichtshof im September 2009. Jedoch bleibt festzuhalten, dass Mieter wiederum ein Anrecht haben, Quittungen über empfangene Mietzahlungen beim Vermieter einzufordern. Da dies mit deutlich mehr Aufwand verbunden ist, stellt die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung den einfacheren Weg dar. Sollten Sie Wert darauf legen, dass Ihnen zum Ende des Mietverhältnisses eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausgestellt wird, sollten Sie dies nach Möglichkeit bereits im Mietvertrag festhalten.
Was tun, wenn der Vermieter keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen möchte?
Wie bereits erwähnt, gibt es für den Vermieter keinerlei Verpflichtungen, eine etwaige Bescheinigung auszustellen. Dies wird laut BGH-Urteil damit begründet, dass sich der Vermieter mit der Ausstellung des Dokuments selbst in eine Lage bringt, die seine Rechtsposition verschlechtert. Möchten Sie als Mieter dennoch einen Nachweis bei ihrem künftigen Vermieter erbringen, so gibt es einige Alternativen.
Primär handelt es sich hierbei um einen individuellen Nachweis, dass Sie Ihre Mieten rechtzeitig und vollumfänglich gezahlt haben. Hierzu können Sie Ihrem neuen Vermieter Kontoauszüge vorlegen, die dies bestätigen. Da der Vermieter aus rechtlicher Perspektive von Ihnen geleistete Mietzahlungen quittieren muss, können Sie entsprechende Unterlagen bei ihm einfordern. Anders als hinsichtlich der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist er dazu verpflichtet, die Mietzahlungen zu quittieren.
Als dritte Option haben Sie die Möglichkeit, statt der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung eine Schufa-Auskunft vorzulegen. Diese Mieterselbstauskunft kann über die Webseite der Schufa gegen eine Einmalzahlung in Höhe von 29,95 Euro angefordert werden und wird in den meisten Fällen ebenso gerne von Vermietern gesehen, wie die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
Besondere Rechtslage bei Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für Untermieter und Wohngemeinschaften
Ist eine Immobilie untervermietet, so ist es die Aufgaben des Hauptmieters, die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für den Untermieter auszustellen. Allerdings gibt es auch hier keine rechtlichen Verpflichtungen diesbezüglich. Ähnlich wie beim direkten Kontakt zum Vermieter muss der Hauptmieter auf Anfrage die Zahlungen der Mieten quittieren.
Etwas komplizierter ist die Lage in Wohngemeinschaften. Hier kommt es primär auf die Modalitäten des Mietvertrages an. Sind alle Bewohner der Wohngemeinschaft als Hauptmieter der Immobilie eingetragen, so müssen diese sich für die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung an den Vermieter wenden. Selbiges gilt auch, wenn jeder Mieter der Gemeinschaft als eigenständiger Mieter eingetragen ist. Sofern es einen Hauptmieter und weitere Untermieter gibt, muss der Kontakt zum Hauptmieter der Immobilie gesucht werden, da hier die Untermieter-Regelung greift.
Nachteile der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Neben einigen Vorteilen, die sich insbesondere für Mieter und den künftigen Vermieter ergeben, gibt es einige nennenswerte Nachteile, die aus dem Bescheid hervorgehen können. Bisweilen sind diese Gründe ausschlaggebend für das Urteil des Bundesgerichtshofes, dass Vermieter keine Pflicht tragen, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen zu müssen.
Aus Sicht von Vermietern birgt die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung das Risiko, dass mögliche weitere offenen Zahlungen daraus nicht hervorgehen. Zwar belegt die Bescheinigung die Zahlung der Mieten während des letzten Mietverhältnisses, jedoch nicht, ob auch Zahlungen in puncto Nebenkosten oder Nachzahlungen offen sind. Somit ist die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zwar ein Hinweis auf einen vertrauenswürdigen Mieter, zeitgleich aber kein finaler Beweis dafür.
Ferner könnte eine unterschriebene Mietschuldenfreiheitsbescheinigung in einem möglichen Rechtsstreit von Nachteil für den Vermieter sein. So könnte die Unterzeichnung in der Art ausgelegt werden, dass der Vermieter durch seine Unterschrift von der Begleichung möglicher Restzahlungen absieht.
Aus Perspektive von Mietern liegen potenzielle Nachteile im Bereich nicht gezahlter Mieten. Werden diese auf der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung durch den aktuellen Vermieter vermerkt, sinken die Chancen, künftig eine neue Wohnung zu erhalten.
FAQs
Was muss in der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung stehen?
Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung enthält die Bestätigung seitens des Vermieters, dass Mieter ihren Mietzins pünktlich und in vollem Umfang bezahlt haben und keine Mietschulden angehäuft wurden. Somit müssen neben den Daten von Vermietern und Mietern auch die Dauer des Mietverhältnisses und – sofern vorhanden – bestehende Mietschulden erfasst sein. Ferner hat der Vermieter die Möglichkeit, optionale Angaben zu weiteren Mietschulden machen.
Muss der Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen?
Nein, als Mieter haben Sie lediglich ein Anrecht darauf, dass der Vermieter Ihnen die Zahlungen der monatlichen Mieten quittiert. Das Ausstellen einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist optional und obliegt dem Vermieter oder der Hausverwaltung. Da eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung weniger Aufwand nach sich zieht, als das Quittieren von Zahlungen, wird dem Wunsch in der Regel nachgekommen.
Wann ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sinnvoll?
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist immer dann ratsam, wenn sich Mieter aus ihrem bisherigen Mietverhältnis lösen und eine neue Immobilie mieten wollen. Mithilfe der Bescheinigung wird dem künftigen Vermieter aufgezeigt, dass sich der Vermieter im letzten Mietverhältnis an die Zahlungsmodalitäten gehalten hat.
Musterbrief / Vorlage – Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Angaben zu Vermieter
Vorname, Name:
Straße, Hausnummer:
PLZ, Ort:
Angaben zum Mieter
Vorname, Name:
Straße, Hausnummer:
PLZ, Ort:
Anschrift des Mietobjektes:
Das Mietverhältnis startet am ………………… und endete am …………… oder dauert noch an.
Der Vermieter bestätigt:
- dass der Mieter seine Mietezahlungen im genannten Zeitraum stets pünktlich und in voller Höhe geleistet hat.
- dass noch Mietschulden in Höhe von ………… Euro aus dem Mietverhältnis bestehen.
Anmerkungen:
Ort und Datum Unterschrift Vermieter
