Sozialwohnung vermieten

Sozialwohnung

Sicheres Einkommen durch Sozialwohnung vermieten

Das Vermieten an Personen mit Bedarf an staatlicher Unterstützung hat gewisse Vorteile. Zwar lassen sich über diesen Weg nicht die höchsten Renditen auf den Quadratmeter erzielen, dafür steht der Staat als Geldgeber gerade. Diese Sicherheit im Cashflow macht die Vermietung von Wohnungen an sozial schwache Personen und Familien so attraktiv. Über diesen Weg lassen sich vor allem die Objekte gut und sinnvoll nutzen, die für einkommensstarke Haushalte aufgrund von Zustand und Lage ohnehin uninteressant sind. Jedoch gibt es beim Vermieten von Wohneigentum als Sozialwohnung einiges zu beachten. In diesem Artikel stehen dazu alle relevanten Informationen, um sich einen ersten Überblick über dieses Vorhaben zu verschaffen.

Wer kommt als Mieter in Frage?

Die Vermietung als Sozialwohnung weckt zunächst einmal bei vielen Immobilieneignern gewisse Vorbehalte. Wer gilt in Zeiten der Vollbeschäftigung und des Arbeitskräftemangels denn schon noch als „sozial schwach“? Tatsächlich sind in Zeiten des allgemeinen Wohnraummangels bei gleichzeitig guter Lage am Arbeitsmarkt auch vormals unattraktive Objekte in den Fokus solventer und verantwortungsbewusster Mietwilliger gerückt. Doch es gibt sie immer noch, diese Wohnungen fernab des urbanen Lebens, mit einfacher Ausstattung und lediglich Basis-Standards, die nur schwer zu vermitteln sind.
Den klassischen „sozial schwachen“ gibt es durchaus heute noch. Die größte Gruppe sozialbedürftiger Menschen stellen alleinerziehende Mütter. Eine weitere, stark wachsende Gruppe sind die Flüchtlinge. Gegenwärtig leben 1.5 Millionen Geflüchtete in Deutschland. Sobald diesen ein Status zugesprochen und eine Arbeitserlaubnis erteilt wird, drängen sie auf den Wohnungsmarkt und sind auch zu den größten Kompromissen bereit. Man sieht: Grundsätzlich lässt sich so jede Wohnung vermieten, die den Grundstandards entspricht.

Was muss eine Sozialwohnung leisten?

Vermietfähiger Wohnraum muss in Deutschland gewissen Standards entsprechen. Die bis in die 1990er Jahre noch zulässige „Gemeinschaftstoilette auf halber Treppe“ ist heute nicht mehr zulässig. Zur Grundausstattung einer Wohnung gehören heute folgende Einrichtungen:

  • Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasseranschluss und Spülbecken sowie Herdanschluss
  • Toilette
  • Badezimmer

Toilette und Badezimmer müssen nicht zwingend in zwei separaten Räumen untergebracht sein, sondern lassen sich selbstverständlich zusammenfassen.

Der Raum für Körperhygiene muss aber vom restlichen Wohnbereich abgetrennt sein. Interessanterweise ist ein ausgewiesenes Wohn/Schlafzimmer nicht gesetzlich gefordert. Ein-Zimmer-Apartments mit „Wohnküche“ sind daher absolut zulässig, solange alle geforderten Einrichtungen vorhanden sind.

Bekommt man Vermieter zugewiesen?

Sozialwohnungen, deren Miete direkt vom Staat bezahlt werden, sind nur über die Vorlage eines „Wohnberechtigungsscheines“ bezugsfähig. Dieser muss im Voraus vom potenziellen Mieter erworben bzw. beantragt werden. Bei den Mietsverhandlungen wird der WBS vorgelegt und vom Vermieter als Nachweis bei den Sozialbehörden in Kopie eingereicht.

Beim Thema „sozial schwache Mieter“ klingeln aber bei vielen Vermietern die Alarmglocken. Allzu schnell hat man das Bild des kettenrauchenden Alkoholikers vor Augen, der die Wohnung verwahrlosen und verwüsten lässt. Diese Sorge ist nicht ganz unberechtigt. Jedoch besteht auch bei Vorlage des WBS kein Anspruch an die Wohnung durch den potenziellen Mieter. Wer die Wohnung letztendlich bekommt, entscheidet der Vermieter selbst. Alles andere wäre ein Eingriff in das Eigentumsrecht. Glücklicherweise ist die Situation heute so, dass auf einen abschreckenden Mietkandidaten zehn Interessenten kommen, bei denen der Vermieter deutlich weniger Sorgen haben sollte, ihnen sein Eigentum zu überlassen.

Regeln beachten, sonst wird es teuer

Eine vom Vermieter als Sozialwohnung freigegebene Wohnung wird zunächst vom zuständigen Wohn- oder Bezirksamt darauf geprüft, ob sie die Voraussetzungen erfüllt. Besteht sie die Inspektion, bekommt der Vermieter einen WBS für Vermieter ausgehändigt. Aber Achtung: Ab diesem Zeitpunkt darf die Wohnung nicht mehr verändert werden. Wertvolle Einrichtungsgegenstände wie beispielsweise eine Küchenausstattung, die zum Zeitpunkt der Inspektion in der Wohnung vorhanden waren, müssen jetzt darin bleiben. Regelverstöße können Bußgelder bis zu 50.000 Euro nach sich ziehen! Ein weiteres Fixum ist der Mietpreis. Dieser wird vom Sozialamt festgelegt und darf vom Vermieter nicht einseitig erhöht werden. Auch Zusatz- und Sonderleistungen, die im Vorfeld nicht vereinbart waren oder den gesetzlichen Voraussetzungen widersprechen, dürfen vom Mieter nicht eingefordert werden.

Wie hoch darf die Miete sein?

Der festgelegte Mietpreis im Mietvertrag entspricht der sogenannten „Kostenmiete“. Diese ist so hoch, dass dem Vermieter durch die Immobilie keine laufenden Kosten mehr entstehen. Interessant an dieser Regelung ist, dass in die Berechnung der Kostenmiete auch eine laufende Finanzierung für die Immobilie mit eingerechnet werden kann. Das schließt auch öffentliche Baudarlehen mit ein.

Die Berechnung der Kostenmiete ist zunächst die Sache des Vermieters. Die Kostenrechnung, im Behördenjargon „Wirtschaftlichkeitsberechnung“ genannt, wird zusammen mit dem Antrag auf Vermietsberechtigung als Sozialwohnung, eingereicht. Die Kosten sollte folgende Posten beinhalten:

  • Tilgung
  • Zinsen
  • Bewirtschaftung (z.B. Hausgeld)
  • Abschreibungen
  • Instandhaltungskosten.

Die eingereichte Wirtschaftlichkeitsrechnung wird durch entsprechende Belege geprüft. Kreditverträge, Rechnungen vom Hausmeister und weitere Nachweise sind zwingend erforderlich, sonst kann der Antrag nicht bearbeitet werden.

TIPP: Für die Kostenrechnung kann ein Anwalt für Immobilienrecht hilfreich sein. Dieser kostet zwar seinerseits ein nicht ganz geringes Honorar. Dieses lässt sich aber steuerlich absetzen. Die Fachkompetenz des Anwalts sollte aber dafür sorgen, dass in Form und Umfang der Wirtschaftlichkeitsrechnung keine Fehler gemacht werden.
Sollten sich später Veränderungen in der Wirtschaftlichkeitsrechnung ergeben, so können diese über eine Mieterhöhung reguliert werden. Hierzu muss der Vermieter die entsprechenden Anträge stellen und Nachweise einreichen. Grundsätzlich sind Mieterhöhungen aber zulässig, solange sich diese begründen lassen.

Den passenden Mieter finden

Sobald die Wohnung als Sozialwohnung ausgewiesen ist, werden die entsprechenden Ämter Mieter zuschicken. Als Vermieter behält man aber die Hoheit über sein Eigentum. Eine „Zuweisung von Mietern“ findet nicht statt, die zugeschickten Interessenten sind lediglich ein Vermittlungsversuch seitens des Staates. Das letzte Wort, wer in die Wohnung einziehen darf, hat der Vermieter.
Darüber hinaus kann der Vermieter auch selbst aktiv werden. Mithilfe von Kleinanzeigen in der Tageszeitung oder in den entsprechenden Portalen lassen sich so die entsprechenden Zielgruppen ansprechen. Wichtig dabei ist stets der kleine Satz „WBS erforderlich!“. Damit weiß der Leser sofort, dass es sich bei der angebotenen Immobilie um eine Sozialwohnung handelt.
Bei der Auswahl der potenziellen Mieter lässt sich mit etwas Geschick und Augenmaß die Spreu vom Weizen trennen. Leider gibt es in Deutschland kein „Mieterzeugnis“, wie es in der Arbeitswelt schon längst Standard geworden ist. Jedoch haben Sie das Recht, sich die Telefonnummer des vorigen Vermieters aushändigen zu lassen.

Sinnvoll kann auch die Vorlage eines polizeilichen Führungszeugnisses sein. Es gibt auch unter Sozialhilfeempfängern genügend Personen ohne kriminellen Hintergrund, sodass Sie sich hier nicht zwingend einen vorbestraften Mieter ins Haus holen müssen.

Eine SCHUFA-Auskunft, wie sie bei normalen Immobilienvermietungen üblich ist, hat beim Thema Sozialwohnungen nur eingeschränkt Sinn. Auf der einen Seite ist es natürlich angenehmer und beruhigender, einen Mieter ohne Schulden aufzunehmen. Auf der anderen Seite kann man eine Schuldfreiheit von dieser Zielgruppe nicht in jedem Fall erwarten.

Allerdings: Einen WBS für eine Sozialwohnung zu besitzen bedeutet nicht, ohne Einkommen dazustehen. Es genügt, wenn die Erwerbstätigkeit zum Bezahlen einer ortsüblichen Miete nicht ausreicht. Die Bemessungsgrundlage schwankt von Ort zu Ort. Als ungefähre Richtschnur können Sie sich an dieser Staffelung orientieren:

  • Einpersonenhaushalt: 12.000 Euro p.A.
  • Zweipersonenhaushalt: 18.000 Euro p.A.
  • Jede weitere Person: Zusätzliche 4.100 Euro p.A.

Das bedeutet: Eine klassische Familie, die aus Vater, Mutter und zwei Kindern besteht kann ein Jahreseinkommen von bis zu 26.000 Euro haben und dennoch über den WBS für eine Sozialwohnung berechtigt sein.

Wie groß darf die Wohnung sein?

Die Größe der Sozialwohnungen ist nach der Anzahl der Personen gestaffelt, die in ihr Leben sollen. Single Wohnungen dürfen eine Größe von maximal 50 m² besitzen, was vergleichsweise großzügig ist. Paare dürfen aber nur eine Wohnung mit maximal 60 m² bewohnen. Jeder weiteren Person spricht der Gesetzgeber eine zusätzliche Wohnfläche von 9 m² zu. Dazu ist aber zu beachten, dass Flur, Bad und Küche nicht zur personenbezogenen Wohnfläche zählen.

Welche Rechte hat man als Vermieter?

Das allgemeine Immobilienrecht wird durch den Status der Sozialwohnung kaum berührt. Der Vermieter kann auch von seinen Sozialmietern die übliche Sorgfalts- und Sauberkeitspflicht einfordern und bei groben Verstößen eine Kündigung aussprechen. Die Überlassung einer Wohnung als Sozialwohnung bedeutet damit nicht, dass damit einer Verwahrlosung Vorschub geleistet wird. Auch Sozialverhalten wie Nachtruhe, Respektvoller Umgang mit Nachbarn, allgemeine Wahrung des Hausfriedens usw.. können auch von Mietern dieser Zielgruppe eingefordert und bei Bedarf auch behördlich durchgesetzt werden. Sie sehen: Mit der Vermietung Ihrer Immobilie als Sozialwohnung gehen Sie vergleichsweise geringe Risiken ein aber bekommen einen garantierten Cash-Flow. Dieser ist zwar geringer als bei der Vermietung zum ortsüblichen Preis. Er ist aber nicht so gering, dass dadurch Kosten entstehen. Die Refinanzierung einer Immobilie über die Vermietung als Sozialwohnung ist deshalb von der rein kalkulativen Seite eine sehr interessante Option.

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