Mietrecht verstehen: Ein umfassender Leitfaden zu Mietvertrag, Mietminderung und Kündigungsfristen

Jeder Mieter hat Rechte. Diese sind im Mietrecht dargestellt, welches ein Teil des Zivilrechts ist. Das Zivilrecht regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen Mietern und Vermietern. Dem Mietrecht entstammen viele Aspekte, wie die Gestaltung und Beendigung eines Mietvertrages, Kündigungsfristen, mögliche Mietminderung oder auch angebrachte Mietpreise in verschiedenen Abhängigkeiten.
Des Weiteren legt das Mietrecht die verschiedenen Verjährungsfristen fest, die je nach Art des Anspruchs variieren. So gilt bei Mietzahlungen eine Verjährungsfrist von drei Jahren, während es sich bei Schadensersatzansprüchen zwischen drei und dreißig Jahren bewegen kann. Die genauen Verjährungsfristen sind schriftlich im bürgerlichen Gesetzbuch festgehalten, sodass man sie dort nachlesen kann.

Kaution:

Auch die Kaution wird im Mietrecht aufgegriffen. Diese ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses zahlt und ist in der Regel nicht höher als drei Monatsmieten Der Vermieter ist dazu verpflichtet, diese entweder bar oder separat von seinem privaten Konto aufzubewahren bis zum Ende des Mietverhältnisses. Wenn nach der Abnahme der Wohnung durch den Vermieter Mängel oder Beschädigungen festgestellt werden , die durch den Mieter verursacht worden sind und nicht behoben wurden, kann der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten, um mit diesem Teil die Kosten der Reparaturen zu begleichen.

Mietvertrag:

Der Mietvertrag ist ein bindender Vertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter, der eine Vielzahl von Informationen über das Mietobjekt, die Verbindlichkeiten und sonstigen Regelungen enthält.
Im Mietvertrag findet man die Personendaten des Mieters und des Vermieters, so wie Anschrift, Größe und Beschaffenheit des Mietobjekts. Des Weiteren findet man dort die Mietdauer und die entsprechenden Kündigungsfristen, den Mietpreis und die Nebenkosten, Regelungen zu Schönheitsreparaturen und wer diese übernimmt, generelle Reparaturen und Instandhaltung, die Hausordnung, die Summe der Kaution und ihre Rückzahlungsmodalitäten, Regelungen zur Untervermietung und auch sonstige Vereinbarungen der Parteien.

Der Mieter sollte sich diesen Vertrag vor Unterzeichnung gründlich durchlesen, um sich allen Punkten bewusst zu sein und auch, um prüfen zu können, ob die Angaben den Aussagen des Vermieters entsprechen. Wenn noch Zweifel bestehen oder es Verständnisprobleme gibt, kann der Vermieter selbst nach Auskunft gefragt werden oder man wendet sich an entsprechende Anlaufstellen.
Aus dem Mietvertrag ergeben sich auch Regeln für den Mieter wie die zuverlässige Zahlung von Miete und Nebenkosten, das Einhalten der Hausordnung, das Melden von Schäden im Mietobjekt, die Pflicht zur Instandhaltung der Wohnung und der entsprechenden Rückgabe der Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand, die Haftung für selbstverschuldete Schäden, die Einhaltung von Kündigungsfristen und dass die Privatsphäre anderer Mieter im Gebäude gewahrt wird.

Mietminderung:

Bei gewissen Widrigkeiten hat ein Mieter das Recht auf eine vorüber Mietminderung zu bestehen, sodass für diesen Zeitraum weniger Miete anfällt als Schadensausgleich.

Die fünf häufigsten Gründe liegen dabei bei Lärm, Gestank, defekter Heizung, Schmutz und Dreck oder übermäßiger Hitze. Eine Mietminderung durch Lärm könnte dann beanstandet werden, wenn eine Lärmbelästigung durch beispielsweise Baustellenlärm, Nachbarschaftslärm oder Verkehrslärm vorliegt und so unzumutbar hoch ist, dass der vertragsmäßige Gebrauch des Mietobjekts beeinträchtigt ist.

Bei Gestank geht es primär um diesen der temporär und unvorhergesehen auftritt, so wie bei Schimmel oder Abwasserproblemen. Sollte der Gestank durch die Lage des Mietobjekts ausgelöst sein, also beispielsweise, wenn sich eines der Fenster neben den Abfallcontainern befindet, wird der Mietminderung in der Regel nicht stattgegeben, da dies Umstände sind, über die der Mieter schon vor Unterzeichnung des Mietvertrags hätte bewusst sein müssen. Eine defekte Heizung sollte direkt dem Vermieter gemeldet werden, damit dies schnellstmöglich behoben werden kann. Falls dies allerdings nicht möglich ist oder lange dauert, kann eine Mietminderung in Anspruch genommen werden.

Für die Abhilfe bei Schmutz oder Dreck am Gebäude ist der Vermieter zuständig. Sollte dieser seiner Pflicht nicht nachkommen und sollte es zu Beeinträchtigungen dadurch kommen, ist ebenfalls eine Mietminderung möglich, bis es behoben wurde.

Bei übermäßiger Hitze in der Wohnung die durch unzureichende Belüftung, fehlende Beschattung oder andere Baumängel entsteht, kann es bis zu gesundheitlichen Problemen des Mieters kommen. Dadurch ist auch hier eine Mietminderung möglich.

Jeder Antrag auf Mietminderung wird einzeln geprüft und die Probleme vor Ort werden gesichtet und darauf folgt dann die Entscheidung. Wenn der Vermieter die Begründung nicht akzeptiert, sie als unberechtigt einstuft oder die Höhe nicht als angemessen empfindet, kann es auch Widerspruch einlegen.

Kündigung des Mietverhältnis:

Wer sein Mietverhältnis beenden möchte, muss sich dabei an gewisse Kündigungsfristen und Vorgaben halten. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist drei Monate zum Monatsende nachdem der Mieter seine Kündigung eingereicht hat und in dieser Zeit wird weiterhin die normale Miete gezahlt. Diese Kündigungsfrist kann aber auch variieren und lässt sich im Mietvertrag wiederfinden. Es gibt allerdings in jedem Bundesland Regelungen dazu, welche Zeit nicht unterschritten werden darf.
Wenn man einen Nachmieter findet, welchen der Vermieter übernehmen möchte, kann sich die Kündigungsfrist auch verkürzen und in dem Sonderfall, dass der Vermieter einem kündigt, fällt der Zeitrahmen regulär länger aus und ist abhängig von dem Grund der Kündigung.
Mieter, die nicht sicher sind, wie die schriftliche Kündigung aussehen sollte, können Vorlagen als Orientierungshilfen nutzen.